教えて！住まいの先生
Q 投資用マンションの契約解除と違約金について。 先日約2000万円の中古投資用マンションの購入を進めて、手付け金20万円支払い売買契約を行いました。 ローンの審査依頼書を記入して申し込み
を行い、後日金消契約面談が行われる予定になっています。
しかしながら様々な検討の結果、ローンの金利条件が悪い他、不動産会社のその後の対応など不安になることが重なり今回の物件購入をやめたいです。
1.手付け放棄で契約解除可能でしょうか？
2.違約金は15%の支払いが売買契約書に記載されていますが、この場合、支払うことになるのでしょうか？
色々な判例等のネット記事を拝見しましたが、特に違約金の発生事由の「契約履行」が、具体的には、所有権移転登記や引き渡しであると過去には判断されているとの記事がありました。融資の申し込みや、金消契約、測量などだけでは履行に当たらないとのこと。
まだローンが実行されていないこと。
後日行われる予定であった、金消面談にて預貯金の残高証明を提示することになっていますが、まだ正式に提示していないこと。
（ローンの申し込み書に預貯金残高は記載したがエビデンスは出していない）
このあたりが履行していないと主張出来るかなと思っており、手付け放棄で違約金は発生しないものと考えております。
しかしながら様々な検討の結果、ローンの金利条件が悪い他、不動産会社のその後の対応など不安になることが重なり今回の物件購入をやめたいです。
1.手付け放棄で契約解除可能でしょうか？
2.違約金は15%の支払いが売買契約書に記載されていますが、この場合、支払うことになるのでしょうか？
色々な判例等のネット記事を拝見しましたが、特に違約金の発生事由の「契約履行」が、具体的には、所有権移転登記や引き渡しであると過去には判断されているとの記事がありました。融資の申し込みや、金消契約、測量などだけでは履行に当たらないとのこと。
まだローンが実行されていないこと。
後日行われる予定であった、金消面談にて預貯金の残高証明を提示することになっていますが、まだ正式に提示していないこと。
（ローンの申し込み書に預貯金残高は記載したがエビデンスは出していない）
このあたりが履行していないと主張出来るかなと思っており、手付け放棄で違約金は発生しないものと考えております。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/7/5 13:05:02
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
まず、契約解除には、「手付解除」と「違約解除」の2つがありますが、どちらも売買け契約書を締結する際に、①手付解除の期限日、②違約解除の期限日を取り決めていると思います。もし、まだ、①手付解除の期限日の前であれば、手付金を放棄して契約解除が可能です。（これは契約で認められた行為ですので、気兼ねなく行えます。）
物件を不動産仲介会社を通して購入した場合は、契約は成立しているので、少なくとも仲介手数料の半額は支払う義務がありますが、もし不動産会社が売主であれば、仲介手数料は関係ありません。
まずは、手付解除の期限日を契約書で確認してください。
もし契約書に手付解除の期限日の記載がないなど、契約書に問題があると考えられる場合は、各都道府県の不動産業課の窓口で宅建業者との契約トラブルの相談ができますので、そちらに問い合わせることをお勧めします。＊東京都の場合は下記です。
【東京都住宅政策本部不動産業課】
指導相談担当 ０３－５３２０－５０７１（直通）
*不動産会社等の宅建業者に免許を与えているのは各都道府県ですので、不動産会社が業法違反をしている可能性がある場合は、都道府県の窓口に相談するのが一番効果的です。当然、各都道府県の担当者は中立的な立場です。
まず、契約解除には、「手付解除」と「違約解除」の2つがありますが、どちらも売買け契約書を締結する際に、①手付解除の期限日、②違約解除の期限日を取り決めていると思います。もし、まだ、①手付解除の期限日の前であれば、手付金を放棄して契約解除が可能です。（これは契約で認められた行為ですので、気兼ねなく行えます。）
物件を不動産仲介会社を通して購入した場合は、契約は成立しているので、少なくとも仲介手数料の半額は支払う義務がありますが、もし不動産会社が売主であれば、仲介手数料は関係ありません。
まずは、手付解除の期限日を契約書で確認してください。
もし契約書に手付解除の期限日の記載がないなど、契約書に問題があると考えられる場合は、各都道府県の不動産業課の窓口で宅建業者との契約トラブルの相談ができますので、そちらに問い合わせることをお勧めします。＊東京都の場合は下記です。
【東京都住宅政策本部不動産業課】
指導相談担当 ０３－５３２０－５０７１（直通）
*不動産会社等の宅建業者に免許を与えているのは各都道府県ですので、不動産会社が業法違反をしている可能性がある場合は、都道府県の窓口に相談するのが一番効果的です。当然、各都道府県の担当者は中立的な立場です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/7/5 13:05:02
実際に経営されており具体的なコメントと対処を記載して頂きありがとうございます。
契約書に手付放棄の期限の記載が無いので、先方にまずは契約解除の申し出をしてみたいと思います。
回答
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A
回答日時：
2020/7/3 11:29:38
手付放棄の旨を内容証明で送りましょう。後は相手が違約金の支払いを求めてくるでしょうから、判例等を提示し理由を説明して支払いを拒否し続けましょう。後は相手が裁判を起こすかを待っていればいいだけです。訴状が届いたら答弁書をご自身で作成して戦うだけです。弁護士に依頼すると完全勝訴でも60万円くらい支払いになりますから。お金を取戻す事ではないので、あなたが訴訟を起こす必要はありません。
A
回答日時：
2020/7/3 08:38:06
手付解除の契約条項は、売主が不動産会社の場合、売主が契約の履行に着手するまでは手付の放棄との取り決めとなっています。
売主は不動産会社でしょうか？
貴方が調べた通り、現時点では売主は契約の履行に着手していませんので、契約書を遵守すれば、手付放棄で解除が可能です。（仲介業者がいる場合には、全額仲介手数料の支払いが必要となります）
但し、売主が素直に応じる可能性は低いでしょう。そうなると、訴訟をすれば100％勝訴しますが、かなりの費用負担がは発生します。
売主は不動産会社でしょうか？
貴方が調べた通り、現時点では売主は契約の履行に着手していませんので、契約書を遵守すれば、手付放棄で解除が可能です。（仲介業者がいる場合には、全額仲介手数料の支払いが必要となります）
但し、売主が素直に応じる可能性は低いでしょう。そうなると、訴訟をすれば100％勝訴しますが、かなりの費用負担がは発生します。
A
回答日時：
2020/7/3 08:21:56
ま、これだけでは、判断できませんよ。
あなたが、つまみ食いしたのは都合の良いように解釈が入っています。
結局、どこまでの契約かによるです。
その範囲によるので。そしてあなたが、それを同意した意味はおもいんだねどね。
ちなみに、ローンを申し込みどうこうは、特約がなきゃとおりません。
べつにローンがどうこうも、本来はどうでもいいことです。
あなたが、金をはらう履行するだけで、それができなければ、契約違反なので。
それを、通らなかったら可愛そうだし、そんなんじゃ買ってくれないから、特に住宅のときに特約に入りるときがあるだけ。
ま、契約書を出さずに、どうでもいい一般論で話しても無駄な話であることはたしかね。
ちなみに、測量がどうこうって、あなたのレベルではわからないだろうけど、ビルダー
売ろうとする人が勝手にやるのですよ。地質調査とか。
契約もしてないことを勝手にやって、それを履行に判断しないし、それを違約金にするのは、おかしいですね。
というときがある。
当たり前ですが、買い主負担で、測量契約に入っていれば、当然違約金だからね。
あなたが足らないなと思うのは、ローン金利が高いとうこうを不動産屋のせいにするところ。
あくまでもサービスで、やっているだけで、不動産屋は、知ったこっちゃないですよ。
あなたのスペックと、事業せいで判断するだけなので。
よく不動産屋が言っている優遇は、ほぼどこにも出しているレベルなのですよ。考えればわかるでしょ。
ま、はん押したねーだけね
あなたが、つまみ食いしたのは都合の良いように解釈が入っています。
結局、どこまでの契約かによるです。
その範囲によるので。そしてあなたが、それを同意した意味はおもいんだねどね。
ちなみに、ローンを申し込みどうこうは、特約がなきゃとおりません。
べつにローンがどうこうも、本来はどうでもいいことです。
あなたが、金をはらう履行するだけで、それができなければ、契約違反なので。
それを、通らなかったら可愛そうだし、そんなんじゃ買ってくれないから、特に住宅のときに特約に入りるときがあるだけ。
ま、契約書を出さずに、どうでもいい一般論で話しても無駄な話であることはたしかね。
ちなみに、測量がどうこうって、あなたのレベルではわからないだろうけど、ビルダー
売ろうとする人が勝手にやるのですよ。地質調査とか。
契約もしてないことを勝手にやって、それを履行に判断しないし、それを違約金にするのは、おかしいですね。
というときがある。
当たり前ですが、買い主負担で、測量契約に入っていれば、当然違約金だからね。
あなたが足らないなと思うのは、ローン金利が高いとうこうを不動産屋のせいにするところ。
あくまでもサービスで、やっているだけで、不動産屋は、知ったこっちゃないですよ。
あなたのスペックと、事業せいで判断するだけなので。
よく不動産屋が言っている優遇は、ほぼどこにも出しているレベルなのですよ。考えればわかるでしょ。
ま、はん押したねーだけね
A
回答日時：
2020/7/3 08:15:04
こんにちは
まず契約書に明記されている
手付解除期日を確認してください。
その期日内であれば手付解除が可能です。
次にローン期日とローン解除期日を確認してください。
その期日を過ぎていれば
ローン（借入金）の一部または全額が否認されても
解約はできません。違約となります。
ローン期日とローン解除期日内であれば
重要事項説明書に記載されている
金融機関と金利を確認してください。
そこに記載されている金利であれば解約はできません。
通常、記載される金利はMAXで表記されていることが多く
あなた様の希望の金利では記載がないかと。。
契約にはすべて期日があります。
その期間内に行わないと違約となりますので
ご注意ください。
まず契約書に明記されている
手付解除期日を確認してください。
その期日内であれば手付解除が可能です。
次にローン期日とローン解除期日を確認してください。
その期日を過ぎていれば
ローン（借入金）の一部または全額が否認されても
解約はできません。違約となります。
ローン期日とローン解除期日内であれば
重要事項説明書に記載されている
金融機関と金利を確認してください。
そこに記載されている金利であれば解約はできません。
通常、記載される金利はMAXで表記されていることが多く
あなた様の希望の金利では記載がないかと。。
契約にはすべて期日があります。
その期間内に行わないと違約となりますので
ご注意ください。
A
回答日時：
2020/7/3 05:11:49
1.売主と不動産業者が何というかです。
2.貴方が拒否をすれば、相手は裁判をするという可能性もあり、
そうなれば結審まで数年かかる事もあります。
(契約は終わっていますので)
〇仲介手数料の支払い
〇違約金の支払い
この二つの請求がある事は、考えられます。
不動産訴訟に強い、弁護士に相談しましょう。
2.貴方が拒否をすれば、相手は裁判をするという可能性もあり、
そうなれば結審まで数年かかる事もあります。
(契約は終わっていますので)
〇仲介手数料の支払い
〇違約金の支払い
この二つの請求がある事は、考えられます。
不動産訴訟に強い、弁護士に相談しましょう。
A
回答日時：
2020/7/3 02:04:42
其の様な場合には非常に残念な事ですが
貴方が違約金を支払う嵌めに成るでしょうねぇ・
でも、素直に支払うのが嫌なら裁判でも何でも
して下さいと云って開き直る手も在りでしょうね
でも、此れからは２度と迂闊に不動産の売買契約
等はしない方が心身の健康の為には良いでしょうっ//
貴方が違約金を支払う嵌めに成るでしょうねぇ・
でも、素直に支払うのが嫌なら裁判でも何でも
して下さいと云って開き直る手も在りでしょうね
でも、此れからは２度と迂闊に不動産の売買契約
等はしない方が心身の健康の為には良いでしょうっ//
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