教えて！住まいの先生
Q アパート経営について質問です。 父から、アパート経営をしたい、と先日相談されました。
私は一人っ子で東京で独身１人暮らしですが、父も９４歳で茨城県に一人暮らししています。家は持ち家、名義は母のものだったものを私に変更し、そこに父は一人で住んでいます。固定資産税は年６万円ほどで、年金から父が払っています。
９４歳で介護なしで、しかも一人暮らしができているというのは、前例を聞いたことがない、と父の主治医は驚いています。
父の預金総額はよく分かりませんが、おそらくはその大部分、１８００万円を投じる予定だそうで、以下の２点を考えているそうです。
① １８００万で水戸市内に土地を買い、それを担保に銀行から融資を受け、新築でサブリースを利用する
② 水戸市内の築浅で空室率５０％以下の中古アパート一棟を１８００万で買い、普通に不動産屋を通して経営する
父の目的は私に資産を残すことだそうですが、私はこの先も独身だと思います。それで、３０年後に私が死ぬとして、それまでのキャッシュフローでいうと、① と ② では、どちらがより多くの利益を生むと普通平均では予測されますか？
補足
９４歳で介護なしで、しかも一人暮らしができているというのは、前例を聞いたことがない、と父の主治医は驚いています。
父の預金総額はよく分かりませんが、おそらくはその大部分、１８００万円を投じる予定だそうで、以下の２点を考えているそうです。
① １８００万で水戸市内に土地を買い、それを担保に銀行から融資を受け、新築でサブリースを利用する
② 水戸市内の築浅で空室率５０％以下の中古アパート一棟を１８００万で買い、普通に不動産屋を通して経営する
父の目的は私に資産を残すことだそうですが、私はこの先も独身だと思います。それで、３０年後に私が死ぬとして、それまでのキャッシュフローでいうと、① と ② では、どちらがより多くの利益を生むと普通平均では予測されますか？
皆様、見ず知らずの人間に真摯な御回答ありがとうございます。
父は現在、年金が月額約１２万、すでに成功させ完済したたアパートからの収入が約９万、月の生活費が約３万、で、年間約２００万貯める能力を有しています。
それで、失敗して１８００万失っても、またゼロから再建すればいいや、という覚悟です。
ですから、父のやりたいことをさせ、いい夢見させて死なせたいと思っています。
しかし、私のため、となると話は違うと思っています。
私はすでに都内に３５００万の駅近の家を有していますし、ローン完済あとは実家に戻り、約月１５万の家賃収入を見込めてますし、年金も充分に入りますので、これ以上の冒険はいかがななものか？と感じております。
回答
A
回答日時：
2020/11/22 20:11:28
1は94歳と言う事は単独では組めませんから貴方が協力しないと無理です。
2は一括で買う場合その他の費用も見込まないといけないので貯蓄1800万円なら1600万円以下で考えておかないといけません。
新築なら設備はかなり充実しておかないと家賃が下がって行って計画が狂います。
築古6部屋で1600万円と言うのは中々無いです、1部屋辺り300万円なら買いで見つけてもすぐに売れてしまいます。
築古をローンで買う場合貴方の協力と保証協会が入る必要があります、銀行自体は1%台ですが保証協会も含めると2.5%ぐらいになりますしローンで買い付けしても契約手付支払い前に現金買い付けが入ったらそちらに鞍替えされてしまいます。(私は１.25%の保証協会が１.25%でしたが他の人は銀行だけで２.6%だった様で保証協会入れたら4%台だと思います)
中古で陸屋根はリスクが高いので中古なら普通の屋根、修繕履歴やレントロールなども調べる必要があるのでそうこうしているうちに買い付けが入ってしまうので買付けは時間との勝負です。
入居者はプロパンガスを嫌がりますが築古ならプロパンが良いです、エアコン、給湯器、インターホンなどをプロパン会社費用負担で交換してくれます、ユニットバスでないお風呂ならお風呂も交換してくれる場合があります。
現物を見ないと怖くて買えませんし再建築の条件なども調べておかないと売却時に困る事がありますのでどちらにしても貴方の協力は不可欠です。
中古物件を買った場合建物部分の減価償却が少ないので耐用年数過ぎてれば6年ぐらいの減価償却にして年辺りの減価償却を高くします、この場合6年後売却を考えないと所得税が上がります。
お父様は物件に変える事で新築ならローンと相殺、築古なら土地以外の価値が限りなく少ないので相続税を少なくしようと考えていらっしゃるのだと思います。
2は一括で買う場合その他の費用も見込まないといけないので貯蓄1800万円なら1600万円以下で考えておかないといけません。
新築なら設備はかなり充実しておかないと家賃が下がって行って計画が狂います。
築古6部屋で1600万円と言うのは中々無いです、1部屋辺り300万円なら買いで見つけてもすぐに売れてしまいます。
築古をローンで買う場合貴方の協力と保証協会が入る必要があります、銀行自体は1%台ですが保証協会も含めると2.5%ぐらいになりますしローンで買い付けしても契約手付支払い前に現金買い付けが入ったらそちらに鞍替えされてしまいます。(私は１.25%の保証協会が１.25%でしたが他の人は銀行だけで２.6%だった様で保証協会入れたら4%台だと思います)
中古で陸屋根はリスクが高いので中古なら普通の屋根、修繕履歴やレントロールなども調べる必要があるのでそうこうしているうちに買い付けが入ってしまうので買付けは時間との勝負です。
入居者はプロパンガスを嫌がりますが築古ならプロパンが良いです、エアコン、給湯器、インターホンなどをプロパン会社費用負担で交換してくれます、ユニットバスでないお風呂ならお風呂も交換してくれる場合があります。
現物を見ないと怖くて買えませんし再建築の条件なども調べておかないと売却時に困る事がありますのでどちらにしても貴方の協力は不可欠です。
中古物件を買った場合建物部分の減価償却が少ないので耐用年数過ぎてれば6年ぐらいの減価償却にして年辺りの減価償却を高くします、この場合6年後売却を考えないと所得税が上がります。
お父様は物件に変える事で新築ならローンと相殺、築古なら土地以外の価値が限りなく少ないので相続税を少なくしようと考えていらっしゃるのだと思います。
A
回答日時：
2020/11/22 19:33:05
94歳でアパート―経営始めようとする挑戦意欲に私も励まされました。
近所に半世紀近く一人暮しで96歳で亡くなる迄車2台を乗りこなしながら自営業をしていました。
私も安年金暮らしの年齢が質問者親子の中間で生涯独身一人暮し♀であります。
私の土地は駅近で投資不動産に向く都心まで電車で直ぐの場所を売りに出していましたが。
しかし投資家は相場よりも安くなければ儲かりませんので相場よりも高値を貫いてましたので未だ売れずに居た所.不動産業者に土地の売買と同時にアパート―建築も進められお隣のアパート―建築完成が今年3月でした。
完成迄の資金は筒抜けで把握しております。
私の場合は建築資金調達に親子のペアーが組めない悩みがありましたが親戚の承諾を得る方法で難なくクリアー出来る事が判りました。
先が短いので持っている金は全く手を掛けない方法で現在話し合いが進んでおります。
建築する土地建物に抵当権付けます。
質問者の場合は土地を購入して投資するので若干きつい感じがします。
そのまま現金を残すか.最後の夢を叶えるか大変難し選択ですね。
陰ながら応援します。
近所に半世紀近く一人暮しで96歳で亡くなる迄車2台を乗りこなしながら自営業をしていました。
私も安年金暮らしの年齢が質問者親子の中間で生涯独身一人暮し♀であります。
私の土地は駅近で投資不動産に向く都心まで電車で直ぐの場所を売りに出していましたが。
しかし投資家は相場よりも安くなければ儲かりませんので相場よりも高値を貫いてましたので未だ売れずに居た所.不動産業者に土地の売買と同時にアパート―建築も進められお隣のアパート―建築完成が今年3月でした。
完成迄の資金は筒抜けで把握しております。
私の場合は建築資金調達に親子のペアーが組めない悩みがありましたが親戚の承諾を得る方法で難なくクリアー出来る事が判りました。
先が短いので持っている金は全く手を掛けない方法で現在話し合いが進んでおります。
建築する土地建物に抵当権付けます。
質問者の場合は土地を購入して投資するので若干きつい感じがします。
そのまま現金を残すか.最後の夢を叶えるか大変難し選択ですね。
陰ながら応援します。
A
回答日時：
2020/11/21 14:38:15
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
94歳で不動産屋とまともにコミュニケーションを取れているだけでも、お父さんの健在ぶりには驚かされますが、➀、②とも不動産屋の提案にそそのかされている感じですね。
➀については、
1800万円で買える土地の担保価値を考えても、土地購入とその後のアパート建設でも不動産屋にマージンを取られますし、銀行融資も、まともな銀行は審査は通りませんので、対象外かと思います。金利の高いノンバンクだと通るかもしれませんが、金利で大損します。また、サブリースを使うと更に賃料決定権が不動産屋に移り、不動産屋はその後賃料値下げを要求してきますので、仮に銀行やノンバンクで審査に通ったしても、やってはいけない方法です。
②については、
現金で購入されるのであれば、購入可能です。不動産屋は仲介手数料やその後の賃貸管理費で儲ける形なので、普通と言えば普通です。但し、その物件の賃料相場や、現在の入居率、入居者の属性など、注意して買わないと、購入後に、（業者の虚偽申告で）殆ど退去してしまっていたり、稼働率が低いと赤字になることも多いです。消防法などの届出も必要であったり、退去者が出るたびにクリーニングやリフォーム、設備修理など、ランニングコストはかかりますので、細かな収支計算ができないのであればやらない方が良いと思います。
不労所得といいますが、実際は不動産経営で利益が出ている人は、かなり細かな計算をして、不動産屋やリフォーム会社との人脈も作り、税制や関連法規も勉強して経営しているので、まずはそのような事実をお父さんとお話してみることが大事です。安易に不動産投資をして失敗している人も多いので、ネガティブサイド、リスクサイドの指摘もされてあげることが大事なのかと思います。
94歳で不動産屋とまともにコミュニケーションを取れているだけでも、お父さんの健在ぶりには驚かされますが、➀、②とも不動産屋の提案にそそのかされている感じですね。
➀については、
1800万円で買える土地の担保価値を考えても、土地購入とその後のアパート建設でも不動産屋にマージンを取られますし、銀行融資も、まともな銀行は審査は通りませんので、対象外かと思います。金利の高いノンバンクだと通るかもしれませんが、金利で大損します。また、サブリースを使うと更に賃料決定権が不動産屋に移り、不動産屋はその後賃料値下げを要求してきますので、仮に銀行やノンバンクで審査に通ったしても、やってはいけない方法です。
②については、
現金で購入されるのであれば、購入可能です。不動産屋は仲介手数料やその後の賃貸管理費で儲ける形なので、普通と言えば普通です。但し、その物件の賃料相場や、現在の入居率、入居者の属性など、注意して買わないと、購入後に、（業者の虚偽申告で）殆ど退去してしまっていたり、稼働率が低いと赤字になることも多いです。消防法などの届出も必要であったり、退去者が出るたびにクリーニングやリフォーム、設備修理など、ランニングコストはかかりますので、細かな収支計算ができないのであればやらない方が良いと思います。
不労所得といいますが、実際は不動産経営で利益が出ている人は、かなり細かな計算をして、不動産屋やリフォーム会社との人脈も作り、税制や関連法規も勉強して経営しているので、まずはそのような事実をお父さんとお話してみることが大事です。安易に不動産投資をして失敗している人も多いので、ネガティブサイド、リスクサイドの指摘もされてあげることが大事なのかと思います。
A
回答日時：
2020/11/21 11:06:13
業者に上手いこと乗せられているのでは!?
94歳で資産運営を考えられるなんてすばらしいですが、
そんな質素な生活よりも、もっと使ってほしいな・・と考えちゃいます。
今からローンを組むのは止めてほしいですね。
どのような業者に言われたのか・・ネットの口コミで調べてみたらどうですか!?
老人をターゲットにしているところが許せない。
94歳で資産運営を考えられるなんてすばらしいですが、
そんな質素な生活よりも、もっと使ってほしいな・・と考えちゃいます。
今からローンを組むのは止めてほしいですね。
どのような業者に言われたのか・・ネットの口コミで調べてみたらどうですか!?
老人をターゲットにしているところが許せない。
A
回答日時：
2020/11/21 10:26:26
まず、①は無理でしょう。
アパート一棟建てるのに５，６０００万はかかるよ。
銀行金利を３％。としても利息だけど初年度１５０万以上。
何年で返せます？
その他、固定資産税、リホーム代等の必要経費。
それに、サブリース契約は２年ごとに料金改定が行われることが多いです。入居率が悪ければ、料金は下げられるし、２０年ぐらいすれば打ち切りもある。
大半は古いアパートと借金だけ残りますよ。
新築アパート経営で成功するのは、農家などで、元々土地を持っている人だけですね。土地を買ってまでするべきでないと考えます。
②については１８００万を捨てるつもりならご自由に。
入居率５０％で、年間いくらの収益が見込めますか？
築年数が例えば３０年の物件で２０年経営すれば、築５０年。入居者はいるだろうか？
最終、解体なんて費用も掛かってきますよ。貴方の子や孫の代に。
アパート一棟建てるのに５，６０００万はかかるよ。
銀行金利を３％。としても利息だけど初年度１５０万以上。
何年で返せます？
その他、固定資産税、リホーム代等の必要経費。
それに、サブリース契約は２年ごとに料金改定が行われることが多いです。入居率が悪ければ、料金は下げられるし、２０年ぐらいすれば打ち切りもある。
大半は古いアパートと借金だけ残りますよ。
新築アパート経営で成功するのは、農家などで、元々土地を持っている人だけですね。土地を買ってまでするべきでないと考えます。
②については１８００万を捨てるつもりならご自由に。
入居率５０％で、年間いくらの収益が見込めますか？
築年数が例えば３０年の物件で２０年経営すれば、築５０年。入居者はいるだろうか？
最終、解体なんて費用も掛かってきますよ。貴方の子や孫の代に。
A
回答日時：
2020/11/21 08:29:44
素人のあなたが安易に考えて出来るほど、事業は甘くない。
おそらく60代のあなたでさえ、損や失敗をよく覚悟できる
とは、とても思えない。
人生の最後のほうになって、なぜリスクを被ろうとするのか？
理解できないね。
おそらく60代のあなたでさえ、損や失敗をよく覚悟できる
とは、とても思えない。
人生の最後のほうになって、なぜリスクを被ろうとするのか？
理解できないね。
A
回答日時：
2020/11/21 06:57:15
①は実現不可能ですので当然②しか選択肢はありません。でも今父がアパートを経営するよりはそのお金を残しておいてもらいそのお金であなたが考えたほうが良いでしょう。ましてやこれから介護費等がかかる可能性が高いですから現金は残しておいてもらいましょう。
A
回答日時：
2020/11/21 06:33:22
A
回答日時：
2020/11/21 06:30:19
どつちの選択肢もヤバい気が…
①は土地を担保に銀行から融資
新築アパート建設
店子(部屋を借りる)住人が入金しなかったら？
アパートの空き部屋ありますとかの看板を頻繁に見ますよね？
毎月の家賃で銀行にローン返済を考えても入居者が入らなかったら詰みます
②古いアパートを購入する
これの場合は改修工事とか必要になりますよね？
費用がどれだけ必要になるか…
①の場合はローン(借金)を遺産相続するから相続税の面では得になるかも知れませんけど
アパートに入居者が入らなかったら…
アパートの建設地の場所が重要ですね
駅近く、商業施設が近いとか
①は土地を担保に銀行から融資
新築アパート建設
店子(部屋を借りる)住人が入金しなかったら？
アパートの空き部屋ありますとかの看板を頻繁に見ますよね？
毎月の家賃で銀行にローン返済を考えても入居者が入らなかったら詰みます
②古いアパートを購入する
これの場合は改修工事とか必要になりますよね？
費用がどれだけ必要になるか…
①の場合はローン(借金)を遺産相続するから相続税の面では得になるかも知れませんけど
アパートに入居者が入らなかったら…
アパートの建設地の場所が重要ですね
駅近く、商業施設が近いとか
A
回答日時：
2020/11/21 06:27:59
どちらもやめた方がいいです、アパートは過剰気味ですから駅近とかでない限り10年もすると入居者が居なくなります、土地を持っていたとしても建物代が借金ですとほとんど残りません、10年もして入居者が居なくなると支払いが出来なくなり破産となります、サブリースでも入居者が居なくなると家賃は下がります、
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