教えて！住まいの先生
Q 事前に長期修繕計画書を見ずに中古マンションを買うのは大丈夫でしょうか？
62歳会社員(家族は妻のみ)です。
これまで2回のマンションの住み替えをし、次は終の棲家と思い物件を探しているところです。昨日、候補の物件に内覧に行き、申し込みをしました。
その際、長期修繕計画書を事前に確認したいので管理会社さんにもらえるよう頼んで下さいと仲介業者に言ったところ、今日管理会社から連絡があったようで、「長期修繕計画は誰にも渡していない、売り主か管理組合に問い合わせを」とのことでした。長期修繕計画を見ると、おおよその修繕積立金の値上げ額が分かるので、それを見たいのです。
今まで2回の売買をしましたが、長期修繕計画を用意できない管理会社はなかったです。中小ならまだ分かるのですが、住友不動産建物サービスの管理物件で、マンションも住友不動産のブランド物件です。（ＨＰで調べると他の大手管理会社はどこも渡しています。）売り主さんも管理組合も持ってないとのこと。
築5年、10階建て 180戸(60戸×3棟) 駐車場は平置きで機械式なし
スパ、ジム、カフェなど経費のかかる設備なし
現在：管理費 110円/㎡ 修繕積立金 100/㎡
今度のマンションは、特にランニングコストのかかる設備はなく、築浅なのでこのまま確認せずに買っても大丈夫でしょうか？今まで2回とも、長計をチェックした後に購入していました。将来、350円/㎡ぐらいまでは払えそうです。
年齢的にも、住むのはあと20年～30年ぐらいです。
私たちが死んだ後は、遠方に住む娘が相続はせずに売却予定です。
修繕積立金は年々値上がりすることは承知していますが、突拍子な長計になっていないか心配です。今回の買い替えも、今住んでいるところ(築10年)の長計が異常に高額なもので、それに伴い修繕積立金が築13年目から500円/㎡になるとのこと。
今のところは、機械式駐車場、21Ｆのタワーなので少々高めになるのは仕方ないですが、将来のコスト考え、買い替えとなりました。
皆様、もしアドバイスなどいただけましたら幸いです。
住友不動産建物サービスのHPです。長計は、やはりもらえないようです。
https://www.sumitate.co.jp/contact/faq/index.php
これまで2回のマンションの住み替えをし、次は終の棲家と思い物件を探しているところです。昨日、候補の物件に内覧に行き、申し込みをしました。
その際、長期修繕計画書を事前に確認したいので管理会社さんにもらえるよう頼んで下さいと仲介業者に言ったところ、今日管理会社から連絡があったようで、「長期修繕計画は誰にも渡していない、売り主か管理組合に問い合わせを」とのことでした。長期修繕計画を見ると、おおよその修繕積立金の値上げ額が分かるので、それを見たいのです。
今まで2回の売買をしましたが、長期修繕計画を用意できない管理会社はなかったです。中小ならまだ分かるのですが、住友不動産建物サービスの管理物件で、マンションも住友不動産のブランド物件です。（ＨＰで調べると他の大手管理会社はどこも渡しています。）売り主さんも管理組合も持ってないとのこと。
築5年、10階建て 180戸(60戸×3棟) 駐車場は平置きで機械式なし
スパ、ジム、カフェなど経費のかかる設備なし
現在：管理費 110円/㎡ 修繕積立金 100/㎡
今度のマンションは、特にランニングコストのかかる設備はなく、築浅なのでこのまま確認せずに買っても大丈夫でしょうか？今まで2回とも、長計をチェックした後に購入していました。将来、350円/㎡ぐらいまでは払えそうです。
年齢的にも、住むのはあと20年～30年ぐらいです。
私たちが死んだ後は、遠方に住む娘が相続はせずに売却予定です。
修繕積立金は年々値上がりすることは承知していますが、突拍子な長計になっていないか心配です。今回の買い替えも、今住んでいるところ(築10年)の長計が異常に高額なもので、それに伴い修繕積立金が築13年目から500円/㎡になるとのこと。
今のところは、機械式駐車場、21Ｆのタワーなので少々高めになるのは仕方ないですが、将来のコスト考え、買い替えとなりました。
皆様、もしアドバイスなどいただけましたら幸いです。
住友不動産建物サービスのHPです。長計は、やはりもらえないようです。
https://www.sumitate.co.jp/contact/faq/index.php
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/2/2 14:32:06
築5年で長期修繕計画が立てられていないということはないと思います。
売買契約の前に重要事項調査報告書をマンションの管理会社さんに請求しないと重要事項説明書を作れないので、そこで同時に長期修繕計画書を請求すれば貰えそうな気もします。
最近のマンションでは5年ごと、10年ごとに修繕積立金の値上げを取り決めているところが多いのでその計画くらいはあるはずですね
そうじゃないと多くの人が新築時に怖くて買えないですので。
請求権があるのは区分所有者（売主さん）もしくは、区分所有者から媒介の依頼を受けている不動産会社さんになるので、売り側の業者さんに購入条件として【長期修繕計画の有無、確認】と伝えて商談してみてはいかがでしょう？
売買契約の前に重要事項調査報告書をマンションの管理会社さんに請求しないと重要事項説明書を作れないので、そこで同時に長期修繕計画書を請求すれば貰えそうな気もします。
最近のマンションでは5年ごと、10年ごとに修繕積立金の値上げを取り決めているところが多いのでその計画くらいはあるはずですね
そうじゃないと多くの人が新築時に怖くて買えないですので。
請求権があるのは区分所有者（売主さん）もしくは、区分所有者から媒介の依頼を受けている不動産会社さんになるので、売り側の業者さんに購入条件として【長期修繕計画の有無、確認】と伝えて商談してみてはいかがでしょう？
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/2/2 14:32:06
売り主の方、管理人さんに再度伺ったところ、管理室に予備があり閲覧させていただきました。
たくさんの方からのアドバイスいただき、大変助かりました。ありがとうございます。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2021/1/31 00:45:00
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
１）分譲時や築浅の段階で作る長期修繕計画書は、いわゆる絵に書いた餅なので、あったとしてもその後変わる可能性が高いです。
２）普通、マンションの初回の大規模修繕は、マンションの状況に応じて築12年～15年くらいの間に行われるのですが、ちゃんとした計画書を作成するためには国交省のガイドラインに基づいた調査、もし計画書がある場合はその評価を行う必要があります。
３）そのマンションの場合はまだ７，８年先のことなので、現時点で正式なものがないだけだと思います。私も住友のマンションも所有しておりますが、今築12年目なのですが、管理組合の決定ではあと大規模修繕は14年目に予定している状況です。
４）180戸というと、中規模の部類に入りますので、住友も軽視はしていない可能性が高いと思いますので、「計画書がない」だけで心配されるよりも、物件自体の評価を重視されば良いと思います。
５）もし可能であれば、総会の議事録を売主さんに取り寄せてもらって、過去の会計内容をチェックすれば、どの程度金額を修繕にしようしたかが分かります。あるいは重要事項説明書でも、現時点での修繕積立金プールの残高や延滞状況も確認できますので、現時点でどの程度溜まっているかをチェックしてください。
６）私も仕事柄、いろんな地域の修繕費の相場もチェックしておりますが、東京のような都市部と地方都市とでは、そもそも水準が違います。国土交通省のガイドラインでは平米当たり200円が相場と言っていますが、地方だと築30年でも平米単価が100円くらいのマンションが沢山あり、尚且つ、一時金徴収や借入をすることなくやっていけてるマンションも多いのです。
７）地方は東京のような都市部ほど世帯収入がないので、不必要な修繕を行わず、実際にそれでもやっていけているマンションも多いのです。マンションを売る側も、自社の系列管理会社が入っているマンションが修繕積立金不足で揉めている、大幅値上げされたなどとなると、その地域で売れなくなるので、本当に必要な部分しか修繕をしないのだと思います。
以上、長々と少し地脱線もしましましたが、ご参考になれば幸いです。
１）分譲時や築浅の段階で作る長期修繕計画書は、いわゆる絵に書いた餅なので、あったとしてもその後変わる可能性が高いです。
２）普通、マンションの初回の大規模修繕は、マンションの状況に応じて築12年～15年くらいの間に行われるのですが、ちゃんとした計画書を作成するためには国交省のガイドラインに基づいた調査、もし計画書がある場合はその評価を行う必要があります。
３）そのマンションの場合はまだ７，８年先のことなので、現時点で正式なものがないだけだと思います。私も住友のマンションも所有しておりますが、今築12年目なのですが、管理組合の決定ではあと大規模修繕は14年目に予定している状況です。
４）180戸というと、中規模の部類に入りますので、住友も軽視はしていない可能性が高いと思いますので、「計画書がない」だけで心配されるよりも、物件自体の評価を重視されば良いと思います。
５）もし可能であれば、総会の議事録を売主さんに取り寄せてもらって、過去の会計内容をチェックすれば、どの程度金額を修繕にしようしたかが分かります。あるいは重要事項説明書でも、現時点での修繕積立金プールの残高や延滞状況も確認できますので、現時点でどの程度溜まっているかをチェックしてください。
６）私も仕事柄、いろんな地域の修繕費の相場もチェックしておりますが、東京のような都市部と地方都市とでは、そもそも水準が違います。国土交通省のガイドラインでは平米当たり200円が相場と言っていますが、地方だと築30年でも平米単価が100円くらいのマンションが沢山あり、尚且つ、一時金徴収や借入をすることなくやっていけてるマンションも多いのです。
７）地方は東京のような都市部ほど世帯収入がないので、不必要な修繕を行わず、実際にそれでもやっていけているマンションも多いのです。マンションを売る側も、自社の系列管理会社が入っているマンションが修繕積立金不足で揉めている、大幅値上げされたなどとなると、その地域で売れなくなるので、本当に必要な部分しか修繕をしないのだと思います。
以上、長々と少し地脱線もしましましたが、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2021/1/30 08:03:44
管理費+修繕積立金の合計が210円/m2ですね。
60m2のフアミリーだと12600円/月ですね。
安すぎますね。
マンション管理会社で、管理費等の督促業務を担当していますが60m2換算でだいたい2万円が相場です、都内でも千葉の田舎でも同じです。
管理費等が安いマンションも有ります。
それは、別収入があるのですよ。
例えば、新大阪駅に近いマンションでは、新幹線から良く見えるので、屋上に広告を出していてその広告収入で管理費等を賄っていて、住民から集めなくてもいいマンションも有ります。
そういう副収入が無くて、210円/m2は安すぎますよ。
逐年ですので、まだ、一度も大規模修繕工事をやっていないのでも管理費等が安いのでしょう。
大規模修繕工事をやったら倍増しますよ。
住友さんは、業界内でも管理費が安くて、戸数が少ないマンションは、放り出しているのが現状です。住友さんが放り出したマンションにたかっているのがわれらの会社です。
マンション管理業協会では、マンションの価値を上げて、転売価格に反映させるために、修繕積立金、管理内容を業界の基準でまとめたものを、マンションごとに作成し、不動産屋に渡しています。
大規模修繕工事の計画書もないのは、明らかに法令違反です。
危ないのでやめた方が良いですよ。
60m2のフアミリーだと12600円/月ですね。
安すぎますね。
マンション管理会社で、管理費等の督促業務を担当していますが60m2換算でだいたい2万円が相場です、都内でも千葉の田舎でも同じです。
管理費等が安いマンションも有ります。
それは、別収入があるのですよ。
例えば、新大阪駅に近いマンションでは、新幹線から良く見えるので、屋上に広告を出していてその広告収入で管理費等を賄っていて、住民から集めなくてもいいマンションも有ります。
そういう副収入が無くて、210円/m2は安すぎますよ。
逐年ですので、まだ、一度も大規模修繕工事をやっていないのでも管理費等が安いのでしょう。
大規模修繕工事をやったら倍増しますよ。
住友さんは、業界内でも管理費が安くて、戸数が少ないマンションは、放り出しているのが現状です。住友さんが放り出したマンションにたかっているのがわれらの会社です。
マンション管理業協会では、マンションの価値を上げて、転売価格に反映させるために、修繕積立金、管理内容を業界の基準でまとめたものを、マンションごとに作成し、不動産屋に渡しています。
大規模修繕工事の計画書もないのは、明らかに法令違反です。
危ないのでやめた方が良いですよ。
A
回答日時：
2021/1/29 10:03:38
国交省のガイドラインでは、マンションの長期修繕計画を作るよう指導していますが、罰則はありません。実は、私は資産残高の約７億だけを見て、大丈夫だと思って築２５年、１４階建ての２００戸ほどのマンションを買ったのですが、修繕積立金は適当に算出したもので、第２次大規模修繕工事の後で、初めて長期計画を作ることになり、管理費が１万円、修繕積立金が１万円ほどの金額が毎月１万円ほど上がることになりそうです。また。第３次大規模修繕工事で財源が枯渇した時は、追加が必要になるかわかりません。きちんとしたマンションであれば修繕委員会があるはずです、理事会の運営と修繕委員会の在り方を確認した方が良いと思います。因みに私も終の棲家として購入し、私の代で終わるつもりです。管理会社ではなく、理事会の責任です。現在、修繕委員会の在り方に疑問が出てきています。
A
回答日時：
2021/1/29 10:02:02
リンクした住友不動産サービスの回答にあるように、渡せないが回覧は可能という物件は多いです。購入検討者にどんどん渡してしまうと、ネットなどに掲載されてしまうことを警戒して回覧のみにしていることが多くあります。古い長期修繕計画がネットで一人歩きし、マンションの資産価値に影響を与えるのはありそうな話です。ですから回覧を希望してみてはいかがでしょうか。
180戸で100円/㎡というのは、ずいぶん安いので値上がりは当然あるでしょうが、急激な値上げの予定があると困りますよね。築年数にもよりますが、長期修繕計画を全く見ないで購入するのは、かなり危険だと思います。ぜひ回覧を申請してください。
180戸で100円/㎡というのは、ずいぶん安いので値上がりは当然あるでしょうが、急激な値上げの予定があると困りますよね。築年数にもよりますが、長期修繕計画を全く見ないで購入するのは、かなり危険だと思います。ぜひ回覧を申請してください。
A
回答日時：
2021/1/29 08:11:12
管理事務室で閲覧はできるかもしれません。
住友不動産建物サービスさんは、発行してくれないし話も聞き入れないのでなかなか難しいかもしれませんが、、
住友不動産建物サービスさんは、発行してくれないし話も聞き入れないのでなかなか難しいかもしれませんが、、
A
回答日時：
2021/1/28 23:17:42
重要事項に係る調査報告書で判断するしかないっすね。
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