教えて！住まいの先生

住宅ローン事前審査 に通って、住宅ローン審査で落ちる ことは時々御座います。

こんにちは。Yahoo知恵袋で専門家登録をして頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。

今回のご質問については、私の記事で詳しく解説していますので、その記事の一部を引用してお話させて頂きます。

https://0systems.com/住宅ローン審査や金利選びで失敗しないために/

住宅ローン審査 では、どこの銀行でも以下の10項目を審査します。

◆ 住宅ローン で 審査 される項目

1.年収に対しての返済比率
2.物件価格に対しての自己資金比率
3.既存借入の状況
4.個人信用情報
5.雇用形態
6.勤続年数
7.勤務先の実態と信用
8.完済時年齢
9.健康状態(団体信用生命保険)
10.物件の担保評価

住宅ローン事前審査 では、上記1～8までの項目を審査します。
住宅ローン 本審査 では、 事前審査 の内容に加えて、上記9～10の項目を審査します。
従って、 住宅ローン事前審査 では、上記9～10項目を考査してませんので、 本審査 の段階で、その項目に問題が発覚しますと 審査落ち となるという理屈です。

◆ 住宅ローン事前審査 に 通って 、 本審査 で 落ちる 理由 (1)
＜団体信用生命保険＞

住宅ローン事前審査 に 通って いても、 本審査 の段階で、持病などの告知事項があれば団信に加入できないことが判明して 住宅ローン審査落ち になるということもあります。

ただし、 フラット35 の場合は、団信に加入できなくても、住宅ローン借入れは可能です。

◆ 住宅ローン事前審査 に 通って 本審査 で 落ちる 理由 (2)
＜物件の担保評価や問題点＞

物件の担保評価については、多くの場合、 住宅ローン事前審査 の段階では、販売図面（広告図面）のみの簡易的な確認にとどまります。

しかし、 住宅ローン本審査 の段階では、必ず、物件詳細資料（謄本、公図、測量図、建築確認図面、重要事項説明書、契約書）などで、詳しく物件の状況を確認します。

そのため、金融機関は、 住宅ローン事前審査 の段階では分からく、 住宅ローン 本審査 の段階で、はじめて物件固有の問題点に気が付くことがあります。

例えば、ARUHIの スーパーフラット の 審査基準 では、通路の協定部分に地役権が設定されているだけで取扱い不可となります。

ただし、通常の フラット35 であれば、そのような地役権が設定されていても、 住宅ローン 本審査 で否決されることはありません。

また、2021年4月からは、 フラット35 の新基準として、隣地境界線の離隔距離50㎝を切っている場合は、隣接地との覚書などの書類を交わしていなければ、 フラット35 の 住宅ローン が利用できなくなりました。

やはり、この場合も、 住宅ローン事前審査 では、販売図面のみで、審査を行いますので、離隔距離50㎝の確保や地役権の設定などの有無は分かりません。

しかし、 住宅ローン 本審査 で、重要事項説明書や設計図面などで、このようなことが判明しますと、 審査 に 落ちる こととなります。


◆ 住宅ローン事前審査 に 通って 、 本審査 に 落ちる 理由 (3)
＜個人事業主の所得の追加書類＞

個人事業主の場合、所得の証明は、確定申告書の写しで住宅ローン事前審査を申込しますが、住宅ローン本審査の段階になりますと、売上げや収入が入金されている預金通帳の写しなどの提出を求められることがあります。

もし、そのような所得の持続可能性（安定性）を証明できる書類や書面を提出できなかったり、内容に問題がありますと、 住宅ローン 本審査 に 通らない ということがあります。


◆ 住宅ローン 事前審査 に 通って、本審査 に 落ちる 確率

私どもでは、各銀行やフラット35など、あらゆる金融機関に、過去27年で3000件くらい住宅ローン審査を申込してきました。

住宅ローン事前審査 の段階で、ある程度物件調査を行なうと同時に、お客様から属性に関する内容をお聞きして、 住宅ローン事前審査 を申込みするようにしています。

そのため、私どもでは、 住宅ローン事前審査 が 通って 、 本審査 で 落ちる というケースは、極めて少なくなりました。

しかし、年間100件～150件ほど 住宅ローン審査 をお申込みしますと、年間1～2件くらいは、何らかの事情で 本審査 で 落ちる ことがあります。

従って、私どもでは、 住宅ローン事前審査 に 通って 、 本審査 で 落ちる という確率は、1％くらいです。

少々長文になりましたが、参考にして頂ければ幸いで御座います。

無事に 住宅ローン審査 が 通る といいですね。

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