教えて！住まいの先生
Q 不動産の広告に載っている建物面積は、駐車場、ロフト、屋根裏収納、バルコニー、屋上も含まれているのですか？
25坪の土地に、家を建てる場合、容積率100％、建蔽率60％の
条件では結局延床面積82.5㎡の家までしか建てられないですよね？
狭いので何とか出来ないかと考えているのですが…。
間口12ｍ、奥行7ｍほどの角地なんです。
条件では結局延床面積82.5㎡の家までしか建てられないですよね？
狭いので何とか出来ないかと考えているのですが…。
間口12ｍ、奥行7ｍほどの角地なんです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2009/4/8 14:17:51
>条件では結局延床面積82.5㎡の家までしか建てられないですよね？
必ずしもそうとは限らないんですよね。
延床面積と容積率を算定する時の床面積は
必ずしも一致しないんですよ。
例えば、床面積が発生する（カーポート、ビルトイン等）駐車場の場合
当然、延床面積に算入されます。
ただ、容積率算定においては緩和規定があり
駐車場の面積が延床面積の1/5以内であれば
容積率算定の面積から除外されます。
その他の部分で言えば
バルコニーは基本的に床面積は発生しませんが
条件によっては、一部又は全部が延床面積に算入され
容積率算定の面積にも算入されます。
ロフト・小屋裏収納は一定条件を満たせば、床面積は発生しません。
逆に、一定条件を満たしておかないと
例えば、2階小屋裏（天井裏）収納の場合などは、床面積もそうですが
階も発生するので、2階建て→3階建ての扱いとなるので要注意です。
上記は、あくまでも面積算定の基準ですので
その他の規制（道路斜線、北側斜線、壁面後退等）も絡んできます。
敷地条件（道路幅員、道路と敷地の高低差、用途地域等）によって
延面積82.5㎡以上の家に出来るかもしれませんし
82.5㎡以下になってしまうかもしれません。
必ずしもそうとは限らないんですよね。
延床面積と容積率を算定する時の床面積は
必ずしも一致しないんですよ。
例えば、床面積が発生する（カーポート、ビルトイン等）駐車場の場合
当然、延床面積に算入されます。
ただ、容積率算定においては緩和規定があり
駐車場の面積が延床面積の1/5以内であれば
容積率算定の面積から除外されます。
その他の部分で言えば
バルコニーは基本的に床面積は発生しませんが
条件によっては、一部又は全部が延床面積に算入され
容積率算定の面積にも算入されます。
ロフト・小屋裏収納は一定条件を満たせば、床面積は発生しません。
逆に、一定条件を満たしておかないと
例えば、2階小屋裏（天井裏）収納の場合などは、床面積もそうですが
階も発生するので、2階建て→3階建ての扱いとなるので要注意です。
上記は、あくまでも面積算定の基準ですので
その他の規制（道路斜線、北側斜線、壁面後退等）も絡んできます。
敷地条件（道路幅員、道路と敷地の高低差、用途地域等）によって
延面積82.5㎡以上の家に出来るかもしれませんし
82.5㎡以下になってしまうかもしれません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2009/4/8 14:17:51
みなさんありがとうございます。
素人なのでまだ頭が混乱しています。この際建築事務所にでも問い合わせてみようと思います！
回答
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A
回答日時：
2009/4/1 17:51:25
個別に詳細がありますが
駐車場--- 延べ床面積には入るが容積率の算定上は延べ床面積/5までは含まれない。
ロフト、屋根裏収納--- 一定の条件（非居室かつ天井高1.4ｍ以下かつ下階（又は使用階）の床面積の1/2まで等条件付き）は延床面積には含まれない。
バルコニー--- 屋根が無い部分は延床面積には含まれない。屋内的用途に使用せずバルコニー先端から2ｍまでは延床面積には含まれない。先端から1ｍまでの範囲、下部を屋内的用途に使用しない限りは建築面積には含まれない。
屋上---屋根が無い限りは延床面積には含まれない。
です。
＞25坪の土地に、家を建てる場合、容積率100％、建蔽率60％の条件では結局延床面積82.5㎡の家までしか建てられないですよね？
建ペイ、容積の面からはそうなります。道路の太さでも上限容積が変りますが4ｍ以上あるでしょうから100％以上にはなります。
尚、建ペイは角地の場所・情況によっては10％緩和（70％）される場合があります。ただ、問題は建ペイもあるけど容積。
ただし、他の方の指摘にあるよう、道路斜線制限など他の法規制で100％まで建つかどうかは詳細をみないと何とも言えません。ただし200％の場合、斜線などで上限まで建たない場合が多いですが100％なので2方道路斜線があっても上限まで建つ可能性は高いでしょう。斜線がきつければ天空率などを使う方法もあります。
一般的な解決方法としては、建ペイは一般的な値で厳しくないが容積100％が厳しいので、出きる限りロフト物置など床面積に入らないようなもので空間を確保するしかないですね。あとは積極的に外部を利用する空間構成。（ただ元の敷地が狭いので屋上とか建ペイで建てない部分とかに限れれますけどね）
住宅で可能な一般的法規では他には地下面積の緩和などはあります。ただし地下掘削はお金がかかりますので工事費がUPしますし居住環境が良くないので使える用途が限定されることもありあまり一般的では無いです。（計画上は半地下みたいな感じでも可能）
住宅の地下は延べ床面積には入るが容積率の算定上は延べ床面積/3までは含まれない。
容積にかんしては下記など参考に（これは東京品川区のものなので細かい点は場所によって変りますが一般的な内容が書いてあります）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001500/hpg000001456.htm
駐車場--- 延べ床面積には入るが容積率の算定上は延べ床面積/5までは含まれない。
ロフト、屋根裏収納--- 一定の条件（非居室かつ天井高1.4ｍ以下かつ下階（又は使用階）の床面積の1/2まで等条件付き）は延床面積には含まれない。
バルコニー--- 屋根が無い部分は延床面積には含まれない。屋内的用途に使用せずバルコニー先端から2ｍまでは延床面積には含まれない。先端から1ｍまでの範囲、下部を屋内的用途に使用しない限りは建築面積には含まれない。
屋上---屋根が無い限りは延床面積には含まれない。
です。
＞25坪の土地に、家を建てる場合、容積率100％、建蔽率60％の条件では結局延床面積82.5㎡の家までしか建てられないですよね？
建ペイ、容積の面からはそうなります。道路の太さでも上限容積が変りますが4ｍ以上あるでしょうから100％以上にはなります。
尚、建ペイは角地の場所・情況によっては10％緩和（70％）される場合があります。ただ、問題は建ペイもあるけど容積。
ただし、他の方の指摘にあるよう、道路斜線制限など他の法規制で100％まで建つかどうかは詳細をみないと何とも言えません。ただし200％の場合、斜線などで上限まで建たない場合が多いですが100％なので2方道路斜線があっても上限まで建つ可能性は高いでしょう。斜線がきつければ天空率などを使う方法もあります。
一般的な解決方法としては、建ペイは一般的な値で厳しくないが容積100％が厳しいので、出きる限りロフト物置など床面積に入らないようなもので空間を確保するしかないですね。あとは積極的に外部を利用する空間構成。（ただ元の敷地が狭いので屋上とか建ペイで建てない部分とかに限れれますけどね）
住宅で可能な一般的法規では他には地下面積の緩和などはあります。ただし地下掘削はお金がかかりますので工事費がUPしますし居住環境が良くないので使える用途が限定されることもありあまり一般的では無いです。（計画上は半地下みたいな感じでも可能）
住宅の地下は延べ床面積には入るが容積率の算定上は延べ床面積/3までは含まれない。
容積にかんしては下記など参考に（これは東京品川区のものなので細かい点は場所によって変りますが一般的な内容が書いてあります）
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000001500/hpg000001456.htm
A
回答日時：
2009/4/1 17:32:13
車庫を組込の場合は延べ面積の1/5つまり82.5×6/5＝99.0㎡まで可能です。
しかしベランダでも敷地境界に接する様な場合面積に参入される場合もあります。
また、角地敷地で建蔽率が＋できる場合もあります。
道路巾や平面ﾌﾟﾗﾝなど結構で違いがでてきますので設計事務所等、建設会社
などで聞くのが一番です。
しかしベランダでも敷地境界に接する様な場合面積に参入される場合もあります。
また、角地敷地で建蔽率が＋できる場合もあります。
道路巾や平面ﾌﾟﾗﾝなど結構で違いがでてきますので設計事務所等、建設会社
などで聞くのが一番です。
A
回答日時：
2009/4/1 16:01:27
A
回答日時：
2009/4/1 14:41:04
建築面積＝１階の床面積と考えるのが手っ取り早いかな。
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