教えて！住まいの先生
Q 築１６年のコーポラティブハウスです。
国道拡幅工事の為の立ち退きで旧マンションの所有者が全員で国交省と交渉を繰り返し、建て替え後管理費等の負担が増えないようにと水道を直圧にしたり、外断熱にしたりと知恵を絞り新築移転しました。
その知恵の一つが屋上への携帯アンテナの設置で、一区分所有者当たり２０００円の賃料で設置することが決まりました。移転先の建物の引き渡しが済むまでは管理組合もないため、旧マンションの理事長が全員の代理で賃貸契約を行いました。全員の同意書が携帯会社で保管されています。
賃料（２０００円×区分所有者＋事務手数料１０００円）が毎月修繕積立金口座に振り込まれており、修繕に使うということも建て替え組合の総会で決定された事項です。旧マンション管理組合法人（国交省との契約や銀行融資を受けるために設立）→建て替え組合（別の場所に移転するため）→現在の管理組合。
規約は国交省の標準規約に準拠しており、修繕積立金の取り崩しは大規模修繕に限られており、昨年既に積立金の大半を屋上や通路の修繕に取り崩しました。
みなし法人として納税する場合規約改正をして税金を修繕積立金から支払っても良いとすべきなのでしょうか？
ちなみに、高齢者や低所得者（年金生活者）の一人暮らしが大半の小さなマンションです。２０００円の内ほぼ半分が法人税、府税、市民税で消えるわけで、長期修繕計画を見直すか、修繕積立金を１０００円増額するしかありません。
賃料を管理費会計に算入することは個人の収入を管理組合が自由に運用できることになる為賛成は得られません。全員が納得できる解決策はないでしょうか。
その知恵の一つが屋上への携帯アンテナの設置で、一区分所有者当たり２０００円の賃料で設置することが決まりました。移転先の建物の引き渡しが済むまでは管理組合もないため、旧マンションの理事長が全員の代理で賃貸契約を行いました。全員の同意書が携帯会社で保管されています。
賃料（２０００円×区分所有者＋事務手数料１０００円）が毎月修繕積立金口座に振り込まれており、修繕に使うということも建て替え組合の総会で決定された事項です。旧マンション管理組合法人（国交省との契約や銀行融資を受けるために設立）→建て替え組合（別の場所に移転するため）→現在の管理組合。
規約は国交省の標準規約に準拠しており、修繕積立金の取り崩しは大規模修繕に限られており、昨年既に積立金の大半を屋上や通路の修繕に取り崩しました。
みなし法人として納税する場合規約改正をして税金を修繕積立金から支払っても良いとすべきなのでしょうか？
ちなみに、高齢者や低所得者（年金生活者）の一人暮らしが大半の小さなマンションです。２０００円の内ほぼ半分が法人税、府税、市民税で消えるわけで、長期修繕計画を見直すか、修繕積立金を１０００円増額するしかありません。
賃料を管理費会計に算入することは個人の収入を管理組合が自由に運用できることになる為賛成は得られません。全員が納得できる解決策はないでしょうか。
質問日時：
2022/2/25 15:56:06
解決済み
解決日時：
2022/3/3 23:53:51
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 175 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/3/3 23:53:51
質問を拝見して、理解出来ない部分が有ります。
携帯キャリアのアンテナの賃料は、共用部分に設置されているので個人的な契約での賃料支払いではなく、あくまで賃料算定基準が戸数当たりの計算であり区分所有者の収入では無く、積立口座に振り込まれているのであれば「個人収入」と云う考えは間違っていると考えます。
また規約は国交省の標準規約に準拠しており、修繕積立金の取り崩しは大規模修繕に限られておりは、間違えではないでしょうか？
そこで、標準管理規約を書いて置きます。
一 一定年数の経過ごとに計画的行う修繕
二 不足の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 ・・・
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
とあり、五の項目での納税費用として修繕積立金からの支出は問題ないと思います。
それでも、納得（賛成）しない場合は管理費会計から支出するか、管理業務を見直していくべきだと考えます。（自分達で管理業務を行う）
又は個人的に分割して支払う事にすべきだと思います。
何れにしても、アンテナの賃料は共済事業ではなく、収益事業であり管理組合（区分所有者全員）の責任で納税すべき問題で、どこから支出するかは、振り込まれた修繕積立会計から支出するのが正当だと思います。
携帯キャリアのアンテナの賃料は、共用部分に設置されているので個人的な契約での賃料支払いではなく、あくまで賃料算定基準が戸数当たりの計算であり区分所有者の収入では無く、積立口座に振り込まれているのであれば「個人収入」と云う考えは間違っていると考えます。
また規約は国交省の標準規約に準拠しており、修繕積立金の取り崩しは大規模修繕に限られておりは、間違えではないでしょうか？
そこで、標準管理規約を書いて置きます。
一 一定年数の経過ごとに計画的行う修繕
二 不足の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 ・・・
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
とあり、五の項目での納税費用として修繕積立金からの支出は問題ないと思います。
それでも、納得（賛成）しない場合は管理費会計から支出するか、管理業務を見直していくべきだと考えます。（自分達で管理業務を行う）
又は個人的に分割して支払う事にすべきだと思います。
何れにしても、アンテナの賃料は共済事業ではなく、収益事業であり管理組合（区分所有者全員）の責任で納税すべき問題で、どこから支出するかは、振り込まれた修繕積立会計から支出するのが正当だと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/3/3 23:53:51
回答ありがとうございます。
現在完全自主管理を行っております。
五 については以前議論になった経過もありますが否決されました。
現在個人に分割して支払う方法と個人で占用し転貸しすることが可能か調査中です。
回答
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A
回答日時：
2022/2/26 08:29:46
「全員の納得」は諦めて下さい。結局は多数決か全員の合意（納得ではなく）です。納得にこだわりすぎて事態をこれだけ複雑化したという反省が求められます。
それにしてもどなたの発案なのか、何でも応えようとしたのか、アイデアが盛り沢山です。快刀乱麻か成り行きに任せるかしか思い当たりません。
取り敢えずは、残された現実（契約関係など）のファクトチェックから始めるしか無さそうです。
悪しからず。
それにしてもどなたの発案なのか、何でも応えようとしたのか、アイデアが盛り沢山です。快刀乱麻か成り行きに任せるかしか思い当たりません。
取り敢えずは、残された現実（契約関係など）のファクトチェックから始めるしか無さそうです。
悪しからず。
A
回答日時：
2022/2/25 16:43:06
アンテナの賃料＝収益事業なので、これは課税対象ではないのですか？
修繕の為の積み立て金口座への入金は自由ですが、無税で積み立てにして、大規模修繕に限る消費に当てる金員では無いと思いますが・・・・
修繕の為の積み立て金口座への入金は自由ですが、無税で積み立てにして、大規模修繕に限る消費に当てる金員では無いと思いますが・・・・
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