教えて！住まいの先生
Q 両親が実家を壊し、大東建託の家賃一括買上システムで アパートを建てる話を進めています。 大東建託について、いい評判を聞かないので心配です。 止めた方がいいでしょうか？
両親の目的＆大東にした理由としては…
・歳をとったら今の家は広すぎるし、税金も高い
・普通に建て替えるお金は70歳くらい？でないと入らないが、歳をとって体が動かなくなる前に荷物の整理等をしたい
・家の床が沈んできている
・現在空いている土地を駐車場として貸しているが、空きや滞納があり収入が減っているのに税金は高い
・子供（二人兄妹です）に遺産相続できる
・旭化成とレオパレスも検討したが、二つともアパート部分の間取りが狭すぎるので大東建託にした
だいたいこんな感じです。
実家を壊して、大家の家と二階建てアパートが一緒になったものを建てるそうで、
目的はあくまでも自分の家の建て替えであり、家賃収入を老後のアテにしているわけではないとのことです。
ただ土地があまって税金ばかりかかるよりはいい、という考えだと思います。
私が心配なのは、
・実家の建て替え目的でアパートもついでに、というのはアリなのか？
・手抜き物件のような書込みもあるが、大家の家とアパートがくっついた建物なら、大家のほうもやはり手抜き物件になるのか？
・遺産相続してもらったとして、築30年のアパートはお荷物な気がしてならないが、実際どうなのか？
・大東建託が30年のうちに倒産した場合、リスクは？
・30年家賃一括買上システムをやりたいなら大東建託以外を進めるべきか？
というところでしょうか…。心配な事だらけですね(苦笑)
調べれば調べるほど不安になってくるのですが、両親は乗り気です…。
長々とすみませんでした。どうぞよろしくお願いします。
補足
・歳をとったら今の家は広すぎるし、税金も高い
・普通に建て替えるお金は70歳くらい？でないと入らないが、歳をとって体が動かなくなる前に荷物の整理等をしたい
・家の床が沈んできている
・現在空いている土地を駐車場として貸しているが、空きや滞納があり収入が減っているのに税金は高い
・子供（二人兄妹です）に遺産相続できる
・旭化成とレオパレスも検討したが、二つともアパート部分の間取りが狭すぎるので大東建託にした
だいたいこんな感じです。
実家を壊して、大家の家と二階建てアパートが一緒になったものを建てるそうで、
目的はあくまでも自分の家の建て替えであり、家賃収入を老後のアテにしているわけではないとのことです。
ただ土地があまって税金ばかりかかるよりはいい、という考えだと思います。
私が心配なのは、
・実家の建て替え目的でアパートもついでに、というのはアリなのか？
・手抜き物件のような書込みもあるが、大家の家とアパートがくっついた建物なら、大家のほうもやはり手抜き物件になるのか？
・遺産相続してもらったとして、築30年のアパートはお荷物な気がしてならないが、実際どうなのか？
・大東建託が30年のうちに倒産した場合、リスクは？
・30年家賃一括買上システムをやりたいなら大東建託以外を進めるべきか？
というところでしょうか…。心配な事だらけですね(苦笑)
調べれば調べるほど不安になってくるのですが、両親は乗り気です…。
長々とすみませんでした。どうぞよろしくお願いします。
場所はいわゆるベッドタウンで、東京まで電車で20分です。
近隣で同じような間取りのアパートは築20年で8〜9万くらいです。
質問日時：
2009/5/22 12:48:41
解決済み
解決日時：
2009/5/29 23:16:46
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 12778 ｜ お礼： 50枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2009/5/29 23:16:46
大東建託にしろ、レオパレスにしろ根本的には同じ穴のムジナです。オーナーから、搾るだけ搾り取ってあとはポイの経営方針をポリシーにしています。私も親の代からトータルすると50年大家をやってますが、経験上から言うと賃貸物件の寿命は約20年です。10年を過ると
入居率が下がり始め、20年で立替もしくは大幅改装を考える時期を向かえます。30年借り上げなど現実離れしたことが出来る訳がありません。こういった、上手い話には必ず裏があります。①建築費が他より２,３割高いにもかかわらず品質が悪い（断熱、防音等）。②入居率が悪くなると、どんどん家賃を下げてくる。③入居審査があまくとんでもない奴でも平気で入れる。④商売としてうまみがなくなると、平気で契約放棄をする。（素人には判りにくいように契約書にそれとなく書いてある。）等いいことは何もありません。特に、あなたのところの場合自宅と一体化している訳だから、変な奴が入ると夜も安眠出来ない状態になる可能性があります。結論としては、やめるべきと言わざるを得ません。もし、マンション経営をしたいのなら、大手仲介業者（数社）に現在の市場状況をや、どんな間取りが一番需要があるのか聞いてからやった方が無難です。また、建築会社もいろいろ知っていますからアドバイスを受けたたら良いと思います。しかし、現在の不況下ではマンション経営は苦しく、もう少し時期を待った方が無難です。それと、入居者と同じ屋根の下で暮らすのですから、せめて入居者の審査位は自分でやって変な奴が入るのを未然に防ぎましょう。いざとなって困るのはあなたなんですから。もしよかったら、私の５月１７日のべストアンサー『レオパレス・・・』を参考にして下さい。『補足』場所は良いようですので、一度近辺の不動産屋(数軒）と、相談されてみたらどうでしょうか？勿論、大東建託とハウスメーカー（高いだけ）は除外して下さい。その場所に適した間取りと割安な建築業者（一番いいのはハウスメーカーの一時下請け）を教えてくれるでしょう。駅から近いのであれば案外、うまく行くかもしれません。それと、出来たら御自分で管理運営されることをお薦めします。管理させると、管理料が馬鹿になりませんし、そう難しいことでもありません。
入居率が下がり始め、20年で立替もしくは大幅改装を考える時期を向かえます。30年借り上げなど現実離れしたことが出来る訳がありません。こういった、上手い話には必ず裏があります。①建築費が他より２,３割高いにもかかわらず品質が悪い（断熱、防音等）。②入居率が悪くなると、どんどん家賃を下げてくる。③入居審査があまくとんでもない奴でも平気で入れる。④商売としてうまみがなくなると、平気で契約放棄をする。（素人には判りにくいように契約書にそれとなく書いてある。）等いいことは何もありません。特に、あなたのところの場合自宅と一体化している訳だから、変な奴が入ると夜も安眠出来ない状態になる可能性があります。結論としては、やめるべきと言わざるを得ません。もし、マンション経営をしたいのなら、大手仲介業者（数社）に現在の市場状況をや、どんな間取りが一番需要があるのか聞いてからやった方が無難です。また、建築会社もいろいろ知っていますからアドバイスを受けたたら良いと思います。しかし、現在の不況下ではマンション経営は苦しく、もう少し時期を待った方が無難です。それと、入居者と同じ屋根の下で暮らすのですから、せめて入居者の審査位は自分でやって変な奴が入るのを未然に防ぎましょう。いざとなって困るのはあなたなんですから。もしよかったら、私の５月１７日のべストアンサー『レオパレス・・・』を参考にして下さい。『補足』場所は良いようですので、一度近辺の不動産屋(数軒）と、相談されてみたらどうでしょうか？勿論、大東建託とハウスメーカー（高いだけ）は除外して下さい。その場所に適した間取りと割安な建築業者（一番いいのはハウスメーカーの一時下請け）を教えてくれるでしょう。駅から近いのであれば案外、うまく行くかもしれません。それと、出来たら御自分で管理運営されることをお薦めします。管理させると、管理料が馬鹿になりませんし、そう難しいことでもありません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2009/5/29 23:16:46
両親を説得し、この話はナシになりました。皆様ありがとうございました。
迷いましたが、最初に回答くださった方をベストアンサーにさせていただきます。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2009/5/27 18:08:03
やめたほうがよいよ。音はすごく聞こえ憂鬱になると思います。
大東建託レベルでは防音もまともに出来ていません。自宅とアパートを離せばまた話は別ですが
簡単に素人が大家業はできません。ちなみに入居者に大家と名乗る人間にろくな人はいないと
思います。大家は影で支えるものですからね
大東建託レベルでは防音もまともに出来ていません。自宅とアパートを離せばまた話は別ですが
簡単に素人が大家業はできません。ちなみに入居者に大家と名乗る人間にろくな人はいないと
思います。大家は影で支えるものですからね
A
回答日時：
2009/5/25 18:44:08
アパート経営が成功するか否かを判断する一つの規準です。参考にして下さい。
建設必要総資金(諸経費含む)ｰ自己資金=借入金額
借入金額を金利4%(金利上昇リスク)で30年ローンで計算する。
月額借上げ賃料×80%(家賃下落リスク)
この計算で月の手取りがマイナスならリスク大です。年間手取り収入が、100万以上プラスになっていて、固定資産税・所得税・修繕費など発生しますので、差引０くらいでしょうか。
余裕のない計画ならどこのメーカーでもやらない方が良いと思います。自己資金をなるべく用意して下さい。
建設必要総資金(諸経費含む)ｰ自己資金=借入金額
借入金額を金利4%(金利上昇リスク)で30年ローンで計算する。
月額借上げ賃料×80%(家賃下落リスク)
この計算で月の手取りがマイナスならリスク大です。年間手取り収入が、100万以上プラスになっていて、固定資産税・所得税・修繕費など発生しますので、差引０くらいでしょうか。
余裕のない計画ならどこのメーカーでもやらない方が良いと思います。自己資金をなるべく用意して下さい。
A
回答日時：
2009/5/24 10:57:50
調べ物をしていて、偶然に読ませて頂き、少しお邪魔します。
私も、皆様と同意見です。
今、税金対策を考えて、余るほどアパートが、増えてきました。
新しいアパートは、入居がありますが、古くなると、難しくなるでしょう。
大家の家とアパートがくっついた建物
確かに、安くできると思いますが、余裕があるなら別棟を。
音の問題は、足音、ドア、声、全て周波数が、違うので、どの様うに建ても騒音は、避けられないようです。
音は人によって感じ方が異なるので、ご両親が今まで、穏やかに過ごされていたのなら考えたほうがいいかも知れません。
近くの不動産屋さんに、アパート事情を、聞くのが一番。
私も、アパートを建てるとき、家賃保障、入居率を考え、色々な、ハウスメーカー(積水、ダイワ、一条、ナショナル､その他)から見積もり、設計を、頂きました。(ゼネコンで働く主人に、大東建託には、行くなよ！と、その時注意を受けました。)
ハウスメーカーをまわって思ったのは、入居者の住み心地を考えて設計をして下さるメーカーは案外少なく、アパートの形がそこに建てばよい。と思ってる営業マンが多いこと。
最後に見積もりを頂いたダイワハウスの方に、家賃保障を、メーカーに払う二割分、安く入居者に貸したら、いつも、満室だよ！
納得してしまいました。
あとは、信頼できる、建築業者を探すのが、いいでしょう。
探せない方は、積水ハウスが良いプランを持っている様に思います。営業マンによって良いプラン,酷いプランを持て来ますので、営業所別に話を聞いてください。
アパートの建て方は、現場見学会も見て、考えてください。私は、あまりもずさんな工事を見て止めました。
入居者を厳しく選ぶこと。
大変な方が入居すると他の入居者にも迷惑がかかるし、退去されかねません。
いつも、不安になることは、家賃保障がない為、ローンの返済に困るので、入居者の自殺は怖いです。
ご両親が一生笑顔で住める、建物が建つよう祈ってます。
私も、皆様と同意見です。
今、税金対策を考えて、余るほどアパートが、増えてきました。
新しいアパートは、入居がありますが、古くなると、難しくなるでしょう。
大家の家とアパートがくっついた建物
確かに、安くできると思いますが、余裕があるなら別棟を。
音の問題は、足音、ドア、声、全て周波数が、違うので、どの様うに建ても騒音は、避けられないようです。
音は人によって感じ方が異なるので、ご両親が今まで、穏やかに過ごされていたのなら考えたほうがいいかも知れません。
近くの不動産屋さんに、アパート事情を、聞くのが一番。
私も、アパートを建てるとき、家賃保障、入居率を考え、色々な、ハウスメーカー(積水、ダイワ、一条、ナショナル､その他)から見積もり、設計を、頂きました。(ゼネコンで働く主人に、大東建託には、行くなよ！と、その時注意を受けました。)
ハウスメーカーをまわって思ったのは、入居者の住み心地を考えて設計をして下さるメーカーは案外少なく、アパートの形がそこに建てばよい。と思ってる営業マンが多いこと。
最後に見積もりを頂いたダイワハウスの方に、家賃保障を、メーカーに払う二割分、安く入居者に貸したら、いつも、満室だよ！
納得してしまいました。
あとは、信頼できる、建築業者を探すのが、いいでしょう。
探せない方は、積水ハウスが良いプランを持っている様に思います。営業マンによって良いプラン,酷いプランを持て来ますので、営業所別に話を聞いてください。
アパートの建て方は、現場見学会も見て、考えてください。私は、あまりもずさんな工事を見て止めました。
入居者を厳しく選ぶこと。
大変な方が入居すると他の入居者にも迷惑がかかるし、退去されかねません。
いつも、不安になることは、家賃保障がない為、ローンの返済に困るので、入居者の自殺は怖いです。
ご両親が一生笑顔で住める、建物が建つよう祈ってます。
A
回答日時：
2009/5/23 22:26:10
アパートを経営する理由は以下の通り
①相続税対策が必要（金額はその方の収入により負担となる額が異なる）
②農業後継者不在
③土地を売りたくない
貴方の場合は自宅の問題と駐車場ならばアパートをすべきではない
自宅だけを建て替えれば2,000万円もあれば十分良いものが出来る
しかし、自宅兼用のアパートは8,000万円以上
合理的ではありません。
相続税を払うために土地を売れば無税です。
駐車場ならば売りやすいが、アパートならば減価償却の問題がある。
①相続税対策が必要（金額はその方の収入により負担となる額が異なる）
②農業後継者不在
③土地を売りたくない
貴方の場合は自宅の問題と駐車場ならばアパートをすべきではない
自宅だけを建て替えれば2,000万円もあれば十分良いものが出来る
しかし、自宅兼用のアパートは8,000万円以上
合理的ではありません。
相続税を払うために土地を売れば無税です。
駐車場ならば売りやすいが、アパートならば減価償却の問題がある。
A
回答日時：
2009/5/23 14:19:15
職業柄、大家さんと、よく接しますが、質問者さんからでた会社は全て悪評ですよ！本気で資産運用する気なら、独自に工務店に以来し、管理会社に委託した方がいいと思います、特に両親が気に入ってる会社は定期的にリフォーム工事が入り、契約上、他社が入れないシステムで、かなり割高です、利回りが３％を切るのも珍しくないと、専らの噂ですが、、駐車場すら空いてるのに本当に需要のある土地なのでしょうか？最近の大家業は破産続出なので経営能力も必須です、独自にシュミレートしてみて下さい、業者のデータは根拠のない嘘です
A
回答日時：
2009/5/22 19:04:37
この会社は殆ど詐欺同様で素人を騙します、高額な歩合給で無理やり勧誘します、１０年間は何とか利益が出ますがその後は全くダメですよ。
素人がアパート経営などお金をドブに捨てると同じ事です、今の日本で大都会の１等地の税金対策くらいしかメリットは有りません、１５年後は何もかも無く成ります。
３０年間借り上げなど絵に描いた餅です、何の保証も無い事が小さく契約書にうたっているのです。
素人がアパート経営などお金をドブに捨てると同じ事です、今の日本で大都会の１等地の税金対策くらいしかメリットは有りません、１５年後は何もかも無く成ります。
３０年間借り上げなど絵に描いた餅です、何の保証も無い事が小さく契約書にうたっているのです。
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