教えて！住まいの先生
Q 人口30万人弱の地方です。 16年前に、土地1000万円、建物3000万円で、一戸建てを購入しました。 これらの金銭的な価値って、いくらくらいなものでしょうか？
固定資産税の通知書に「評価額：土地624万円：家屋478万円」と書いてあったのですが、この土地付き一戸建てを売却しようとしたら、この金額の合計1102万円が妥当な金額ってことになりますか？
質問日時：
2022/10/9 06:10:09
解決済み
解決日時：
2022/10/15 07:15:32
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/10/15 07:15:32
土地が一般的住宅地なら、概ね900万。固定資産税評価が、市場価格の70％が基本価格になるからです。
建物が築１６年ならまだ建物に値段はつきます。
固定資産税の当初の新築価格は、再調達原価の50～60%ぐらいですから1500万あたりから計算が出発していることでしょう。この建物固定資産税の途中計算（中古価格）は、どんどん割高になります。
ですから、よくて今は半額。いくらかかったか、というより、、結構好き好きに左右されますからね。建物は。設備関係は耐用年数超えてしまっているものもあると思うし。
そして複合不動産としての「減価」を考えると1500万前後じゃないでしょうかね。
固定資産税評価では、土地の方は今はけっこう緻密にやっています。ポイント鑑定して路線価を引き、その後個別の画地条件が加味されているので。税務署の路線価とは別です。この路線価が、固定資産税では鑑定の70％、税務署の路線価では80％で公表されます。市町村の価格決定の方が税務署より細かいですよ。鑑定のポイント数が多いからです。
なので、土地価格を先に確保し、現存建物をどのような価値としてみるか、に集中したほうがいいと思います。
建物が築１６年ならまだ建物に値段はつきます。
固定資産税の当初の新築価格は、再調達原価の50～60%ぐらいですから1500万あたりから計算が出発していることでしょう。この建物固定資産税の途中計算（中古価格）は、どんどん割高になります。
ですから、よくて今は半額。いくらかかったか、というより、、結構好き好きに左右されますからね。建物は。設備関係は耐用年数超えてしまっているものもあると思うし。
そして複合不動産としての「減価」を考えると1500万前後じゃないでしょうかね。
固定資産税評価では、土地の方は今はけっこう緻密にやっています。ポイント鑑定して路線価を引き、その後個別の画地条件が加味されているので。税務署の路線価とは別です。この路線価が、固定資産税では鑑定の70％、税務署の路線価では80％で公表されます。市町村の価格決定の方が税務署より細かいですよ。鑑定のポイント数が多いからです。
なので、土地価格を先に確保し、現存建物をどのような価値としてみるか、に集中したほうがいいと思います。
回答
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A
回答日時：
2022/10/14 22:36:59
ariさんの言ってるのは、売買価格は、お買い求めの価格からの減価より、市場価格が優先されるってことです。
そもそものお買い求めの価格の整合(適正価格でお買いになったのか？)が解りませんので、最近の取引価格を確認した方が良いと言ってるんですよ。
人口が30万程度の中規模都市なら、最近の取引データもあると思いますよ。
「国土交通省の土地総合情報システム」に、取引データがありますから、ご自身の町の中古マンションの取引額を調べたらご参考になるのかと、、、。
そもそものお買い求めの価格の整合(適正価格でお買いになったのか？)が解りませんので、最近の取引価格を確認した方が良いと言ってるんですよ。
人口が30万程度の中規模都市なら、最近の取引データもあると思いますよ。
「国土交通省の土地総合情報システム」に、取引データがありますから、ご自身の町の中古マンションの取引額を調べたらご参考になるのかと、、、。
A
回答日時：
2022/10/14 18:02:39
近隣の物件と比べてください
A
回答日時：
2022/10/9 08:04:23
そうではありませんよ。
建物は築16年分減価償却されますから、その計算方法は、
減価償却=建物購入額x0.9x0.031x16年で(木造の場合)
3,000万円x0.9x0.031x16年=約1,339万円の減価償却
土地の価格は変わっていないとすれば、
土地の金額1,000万円+(3,000万円ー1,339万円)=2,661万円
が今の評価額となります。
不動産取引価格は、需要と供給で決まりますから、人気の地域で
あればこれ以上の価格で取引される事もあり、逆の場合はこれか
値引きしないと売れないケースもあります。
売りに出す場合は、地元の複数の不動産業者に相談すれば、
過去の取引事例などによって価格の目安が分かります。
建物は築16年分減価償却されますから、その計算方法は、
減価償却=建物購入額x0.9x0.031x16年で(木造の場合)
3,000万円x0.9x0.031x16年=約1,339万円の減価償却
土地の価格は変わっていないとすれば、
土地の金額1,000万円+(3,000万円ー1,339万円)=2,661万円
が今の評価額となります。
不動産取引価格は、需要と供給で決まりますから、人気の地域で
あればこれ以上の価格で取引される事もあり、逆の場合はこれか
値引きしないと売れないケースもあります。
売りに出す場合は、地元の複数の不動産業者に相談すれば、
過去の取引事例などによって価格の目安が分かります。
A
回答日時：
2022/10/9 06:28:56
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