教えて！住まいの先生
Q ３０代夫婦、鹿児島県の田舎に暮らしております。 主人の母が所有する土地(約５０坪ほど)に平屋を建築予定です。 母が所有しているのは、宅地６０坪、隣接する農地１２０坪ほどで、
農業をしていないため、農地は名義だけ母の弟になっていて、
名前だけ借りている状態で、税金なども全て母が払っているそうです。
その農地部分の一角にわたしたちが家を建てることになったのですが、
農地転用の手続きを進める際に、義両親の希望で、
名前だけを借りていて弟さんは何も関与しておらず、今のとこ揉めることはないが
万が一弟さんが亡くなったときに、その土地を弟の子供が相続することになってしまうため、これを機に全てを宅地に変え、名義を主人に変更したいとのことでした。
そんなに土地はいらないのにな…と思いつつ、
無償で土地を譲ってもらう以上何も言えず。
工務店に相談し、測量士さんにきてもらったところ、
恐らく全て宅地に変更可能、しかし贈与税はかかってくるとのこと。
必要経費だから仕方ないと思い、同時に住宅ローンの申し込みを進めているため、
銀行の担当者にその旨を伝えたとこと、
売買契約を安価でしたほうが費用を抑えられるのではないか？とのことでした。
とはいえ、調べてみたらあまりに安価を設定すると、みなし贈与とみなされ、
結局贈与税がかかるとあり、しかも住宅審査のローン審査に影響もあるとの意見もみました。
なぜ銀行の担当者はそのようなことを言ってきたのでしょうか？
もう頭がこんがらがってしまって…。
相続時精算課税制度も調べ、条件には該当する思うのですが、
これを利用するのが一番得なのでしょうか？
義両親の希望としては、農地を全て宅地に転用→弟から主人に名義変更という流れです。
知識不足でお恥ずかしいのですが、知恵を貸していただけるとありがたいです。
名前だけ借りている状態で、税金なども全て母が払っているそうです。
その農地部分の一角にわたしたちが家を建てることになったのですが、
農地転用の手続きを進める際に、義両親の希望で、
名前だけを借りていて弟さんは何も関与しておらず、今のとこ揉めることはないが
万が一弟さんが亡くなったときに、その土地を弟の子供が相続することになってしまうため、これを機に全てを宅地に変え、名義を主人に変更したいとのことでした。
そんなに土地はいらないのにな…と思いつつ、
無償で土地を譲ってもらう以上何も言えず。
工務店に相談し、測量士さんにきてもらったところ、
恐らく全て宅地に変更可能、しかし贈与税はかかってくるとのこと。
必要経費だから仕方ないと思い、同時に住宅ローンの申し込みを進めているため、
銀行の担当者にその旨を伝えたとこと、
売買契約を安価でしたほうが費用を抑えられるのではないか？とのことでした。
とはいえ、調べてみたらあまりに安価を設定すると、みなし贈与とみなされ、
結局贈与税がかかるとあり、しかも住宅審査のローン審査に影響もあるとの意見もみました。
なぜ銀行の担当者はそのようなことを言ってきたのでしょうか？
もう頭がこんがらがってしまって…。
相続時精算課税制度も調べ、条件には該当する思うのですが、
これを利用するのが一番得なのでしょうか？
義両親の希望としては、農地を全て宅地に転用→弟から主人に名義変更という流れです。
知識不足でお恥ずかしいのですが、知恵を貸していただけるとありがたいです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/4/3 11:36:05
＞なぜ銀行の担当者はそのようなことを言ってきたのでしょうか？
親切だから。
安価の設定ですが、相場の半値以下だと見なし贈与にされます。
ですが、現実にはいろいろいちゃもん付けて課税して来るのです。
赤字財政ですから、税務署も上から厳しく取り立てろと言われているのでしょう。
だから、身内同士の売買では路線価を使う事が多いです。
親切だから。
安価の設定ですが、相場の半値以下だと見なし贈与にされます。
ですが、現実にはいろいろいちゃもん付けて課税して来るのです。
赤字財政ですから、税務署も上から厳しく取り立てろと言われているのでしょう。
だから、身内同士の売買では路線価を使う事が多いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/4/3 11:36:05
みなさまありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/4/1 07:35:58
農地転用の問題もありますが、土地の名義が母の弟なら完全に贈与税の対象になります。
家を建てて通勤する訳ですからそんな山奥ではなさそう。だったら1800マン以上になりますね。贈与税はそれだけだと15〜20＆ぐらいかかるかな。350万ぐらいは持っていかれそう。宅地の部分だけ買えばいいんではないですか。農地は近所の農家の人に無償で貸し出す。これは母の弟がやること。
家を建てて通勤する訳ですからそんな山奥ではなさそう。だったら1800マン以上になりますね。贈与税はそれだけだと15〜20＆ぐらいかかるかな。350万ぐらいは持っていかれそう。宅地の部分だけ買えばいいんではないですか。農地は近所の農家の人に無償で貸し出す。これは母の弟がやること。
A
回答日時：
2023/3/28 22:49:44
いつ、弟さんに貸したのでしょうか。
時代が古ければ小作権が発生しており、土地の半分ぐらいは弟さんが持ってゆきます。
時代が新しければ、利用権設定せ土地は帰ってくるのですが。
贈与でも、形式は売買にして、売買代金を借金にして、その借金を暦年で１１１万円の減額の更改（このとき１０００円納税）で行けば、１０年で仮に１１００万円の土地でも贈与税は１万円ですし、相続時精算課税制度には引っかからないです。
時代が古ければ小作権が発生しており、土地の半分ぐらいは弟さんが持ってゆきます。
時代が新しければ、利用権設定せ土地は帰ってくるのですが。
贈与でも、形式は売買にして、売買代金を借金にして、その借金を暦年で１１１万円の減額の更改（このとき１０００円納税）で行けば、１０年で仮に１１００万円の土地でも贈与税は１万円ですし、相続時精算課税制度には引っかからないです。
A
回答日時：
2023/3/28 16:44:25
>相続時精算課税制度も調べ、条件には該当する思うのですが、
これを利用するのが一番得なのでしょうか？
ご主人は「母の弟の相続人」ではないのですから、相続時精算課税制度は使えません。
無償で譲ってもらった場合の贈与税を計算し、納得なさったのならそれでいいのではないでしょうか。
銀行員さんは、こんな方法もありますよ、という程度で話をなさったのではないでしょうか。まあ一番安心なのは、税理士さんに相談しアドバイスをもらうことです。
これを利用するのが一番得なのでしょうか？
ご主人は「母の弟の相続人」ではないのですから、相続時精算課税制度は使えません。
無償で譲ってもらった場合の贈与税を計算し、納得なさったのならそれでいいのではないでしょうか。
銀行員さんは、こんな方法もありますよ、という程度で話をなさったのではないでしょうか。まあ一番安心なのは、税理士さんに相談しアドバイスをもらうことです。
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