教えて！住まいの先生
Q 不動産について素人です。中古住宅の購入について質問です。 現在自分で住む用の中古住宅を探しています。
が、なかなか見つからず、試しに投資用のサイトを見ていたらこれまでの中古住宅探しでは見つからなかった手頃な家がいろいろあり、気になっています。
投資用物件を現金一括で購入して、購入した物件の居住者が居るあいだはその人から家賃をもらい、(自分は別の賃貸に住み続け)居住者が退去したあと自分がその家に住むということは、問題ないでしょうか。
投資用物件を自分で住む用に購入することは、ローンを組まなければ、なんら問題ないですか。
普通の中古住宅を探すサイトであれこれ1年以上探していますが、なかなかいいと思うものがありません。
メリットやデメリット、注意点などがありましたら教えていただきたいです。
よろしくお願いします。
補足
投資用物件を現金一括で購入して、購入した物件の居住者が居るあいだはその人から家賃をもらい、(自分は別の賃貸に住み続け)居住者が退去したあと自分がその家に住むということは、問題ないでしょうか。
投資用物件を自分で住む用に購入することは、ローンを組まなければ、なんら問題ないですか。
普通の中古住宅を探すサイトであれこれ1年以上探していますが、なかなかいいと思うものがありません。
メリットやデメリット、注意点などがありましたら教えていただきたいです。
よろしくお願いします。
補足 探しているのはマンションではなく一戸建て住宅です。
質問日時：
2023/9/29 23:26:05
解決済み
解決日時：
2023/10/4 15:10:47
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 192 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/10/4 15:10:47
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）賃貸中のいわゆる「オーナーチェンジ物件」を現金で購入され、空室になったらご自身で住むことは問題ありません。
２）投資用ローンも使わないのであれば、自分住んでもローンの目的外利用にもなりませんが、何点か注意点はあるかと思います。
①オーナーチェンジ物件は購入時に内覧できないので、入居者の使い方によっては結構傷んでしまっている場合がある。ペット可物件、外国人入居者（香辛料の強い料理の国の方）、ゴミ屋敷状態でカビだらけなど、確率的には低いのかもしれませんが、それに当たると退去時に揉めます。
②賃貸契約が定期借家契約だと期間満了で自分が住めますが、普通借家契約は10年以上住む人もいますので、その場合は賃貸経営として割り切れるだけの賃料設定になっていないと、大きく計算が狂う可能性もあります。
③確定申告などの知識が無ければ、確定申告で税理士費用がかかることもあります。まあ、これは勉強すればできると思いますし、税金について詳しくなるきっかけになりますので、個人的に経験した方が良いことだとは思います。
④自分が住んだ後に売却する際には、利益がでれば「自宅売却の3000万円特別控除」は使えるのですが。賃貸期間中と自己使用期間中とで、建物の減価償却計算方法が違うので勉強が必要。
⑤最初に賃貸用物件で買うと、自己居住用物件を購入する時につかえる「登録免許税の軽減措置」や「不動産取得税の軽減措置」が使えないので、購入時の税金はちょっと高めになる。
⑥賃貸用物件と自己居住用物件では、つけるべき火災保険の特約が異なるので、これも勉強が必要になる。
⑦常識ですが、サブリース物件を掴んでしまうと、入居者が退去してもサブリース会社が契約解除してくれないことが多い。
パッと思いつくのは上記のような点ですが、何らかの参考になれば幸いです。
１）賃貸中のいわゆる「オーナーチェンジ物件」を現金で購入され、空室になったらご自身で住むことは問題ありません。
２）投資用ローンも使わないのであれば、自分住んでもローンの目的外利用にもなりませんが、何点か注意点はあるかと思います。
①オーナーチェンジ物件は購入時に内覧できないので、入居者の使い方によっては結構傷んでしまっている場合がある。ペット可物件、外国人入居者（香辛料の強い料理の国の方）、ゴミ屋敷状態でカビだらけなど、確率的には低いのかもしれませんが、それに当たると退去時に揉めます。
②賃貸契約が定期借家契約だと期間満了で自分が住めますが、普通借家契約は10年以上住む人もいますので、その場合は賃貸経営として割り切れるだけの賃料設定になっていないと、大きく計算が狂う可能性もあります。
③確定申告などの知識が無ければ、確定申告で税理士費用がかかることもあります。まあ、これは勉強すればできると思いますし、税金について詳しくなるきっかけになりますので、個人的に経験した方が良いことだとは思います。
④自分が住んだ後に売却する際には、利益がでれば「自宅売却の3000万円特別控除」は使えるのですが。賃貸期間中と自己使用期間中とで、建物の減価償却計算方法が違うので勉強が必要。
⑤最初に賃貸用物件で買うと、自己居住用物件を購入する時につかえる「登録免許税の軽減措置」や「不動産取得税の軽減措置」が使えないので、購入時の税金はちょっと高めになる。
⑥賃貸用物件と自己居住用物件では、つけるべき火災保険の特約が異なるので、これも勉強が必要になる。
⑦常識ですが、サブリース物件を掴んでしまうと、入居者が退去してもサブリース会社が契約解除してくれないことが多い。
パッと思いつくのは上記のような点ですが、何らかの参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/10/4 15:10:47
みなさんありがとうございました
回答
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A
回答日時：
2023/10/2 16:13:45
たぶん、目線が違います。
中古物件もポータルサイトで探していますかね？
そうなると、そもそも賃貸中の物件が出てきません。
なので、そういう家探しのサイトには、空き家か所有者が居住している物件のみです。
いつ出ていくともわからない物件を載せることは難しいですからね。
メリット
特別なメリットはないです。
家賃収入が得られるぐらいです。
デメリット
そもそも賃貸中なので、原則、室内の確認はできません。
さらには、いつ出ていくかもわからないので、自分で住む用として見通しが立てられません。
＞投資用物件を自分で住む用に購入することは、ローンを組まなければ、なんら問題ないですか。
問題はないです。
1年以上、ポータルサイトを見ているだけで、探していないと思います。
サイト見て、それで買うか買わないかを決めます？
まだそこまで具体的じゃないってだけですよ。
気になるかならないか、だと思います。
そして、条件が厳しいのだと思います。
あとは予算が低いのだと思います。
中古物件もポータルサイトで探していますかね？
そうなると、そもそも賃貸中の物件が出てきません。
なので、そういう家探しのサイトには、空き家か所有者が居住している物件のみです。
いつ出ていくともわからない物件を載せることは難しいですからね。
メリット
特別なメリットはないです。
家賃収入が得られるぐらいです。
デメリット
そもそも賃貸中なので、原則、室内の確認はできません。
さらには、いつ出ていくかもわからないので、自分で住む用として見通しが立てられません。
＞投資用物件を自分で住む用に購入することは、ローンを組まなければ、なんら問題ないですか。
問題はないです。
1年以上、ポータルサイトを見ているだけで、探していないと思います。
サイト見て、それで買うか買わないかを決めます？
まだそこまで具体的じゃないってだけですよ。
気になるかならないか、だと思います。
そして、条件が厳しいのだと思います。
あとは予算が低いのだと思います。
A
回答日時：
2023/9/30 10:30:13
A
回答日時：
2023/9/30 03:38:46
良いアイデアですね、沢山見ると良いですね、リスクヘッジが出来ています、素人なら上出来です
A
回答日時：
2023/9/30 00:21:30
問題ないけど、いつ出ていくか（住めるか）わからない
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