教えて！住まいの先生

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①基本は「長く借りて、早く返す」
「35年で組んで28年での完済を目標」とする方が大半かと。
もちろん最初から28年で組んだ方が総支払は減りますが、それは無事完済できればの話。

貴方方の試算内容や状況がイマイチ、、、
運用は専門ではないので省きますが、取りあえずは純粋に貯蓄を増やす事かと。

②？？？
試算をして「妥当・問題ない」と判断した範囲（予算）に収まるのが、件の物件であるから、購入を検討されているのでは？

↑であるなら、試算内容に穴や無理があるかどうかですので、試算内容を書いてください。

試算をしてないなら、試算から。

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収入が年俸制で、ローンも変動金利で、怖くないですか。
子供の時期も、変動制ですし。
修繕積立金は増加しませんか。

回答します。

変動金利で28年ローンは、オススメ出来ません。
返済額が高すぎます。金利上昇時に、いくらの返済額になるか試算しましたか？

そうではなくて、35年ローンや40年ローンにしておいて、余裕をもって返済しながら、教育資金をしっかりと蓄えて、教育資金が落ち着いたら。
完済すれば良いです。

住宅ローンなど、滞らなければ何でも良いです。
マンションであれば、修繕積立金などもあり、お話からはお子さんの誕生にも備え、産休育休にも備えていく必要があります。


「お得のため」に住宅ローンで、生活に困るようでは、話になりません。

まずは、生活を見直し、最も返済額が少ないプランで住宅ローンを組まれてはいかがですか。
控除終了時にでも、お子さんが産まれてからでも、借換などの返済計画の見直しをされれば良いと思います。

シンプルに、借り過ぎなのでは。
それを「お得に」返済するという事は、より多く返済するという事です。
無理では。

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年収1200万円で5300万円の家をフルローン変動金利で買いました。子供二人希望。あくまで私の価値観でお答えします。

金額自体は、無理なく組めます。返済も、通常程度の支出の家庭であれば問題ないはずです。
我が家の場合、まだ子供小さいとはいえ世帯年収1200万円で年間収支が350万円～400万円ほどの黒字(保育費用、ローン返済、など全て込み)です。これくらいの家庭の場合は、ここに教育費が載っても老後資金の準備含め余裕があります。毎年ファイナンシャルプランを更新してますが、今のところ破綻の兆候はありません。
ただし我が家は、定年まで共働き前提です。どちらかがパートになる、子育てのために退職する、というお考えなら要注意です。

現在お子さんがいらっしゃらないのであれば、家庭の収支が+200万円に満たないとか、貯蓄が1000万円ないとかだと、だいぶ散財家計と見られますので雲行きが怪しいなと思います。家計の見直しが必要です。
また、余裕がある場合でも、私立小学校など子育て費用が膨らむ要素があるなら要注意です。

また、ボーナス払いにする意味はないかなと。メリットが特になく、ボーナス減った時のデメリットしかないので、私は選びませんでした。
また、共働きならペアローンにしてしまった方が、節税メリットは大きいです。借入金額をあげるためのペアローンは私は反対ですが、同じ借入金額ならペアローンにしてしまえばとは思います。ただし、ペアローンにもリスクはあるので、ここはご家庭ごとの判断です。

①35年ローンで組んで、子育て終わったら繰り上げ返済すれば良いかと思います。ローンの支払いを延期するよりも、前倒しする方が簡単です。返済35年でないと返せない金額を借りるのはアウトですが、25年とかでも返せる金額を35年にするのは問題ないと思います。老後破産するのは、35年ローンでギリギリの高額組むか、35年だからと油断して毎月の支出が膨らみすぎてるパターンです。
変動金利であれば今は投資のリターンの方が大きいので、ローン返済は後回しで手元資金に余裕持たせて資産運用に回すべきかなと。今子供がいないなら、年間収支の黒字の大半をNISAに回しておけば、中学生以降に取り崩して学費の足しにできます。
変動金利には常に金利上昇のリスクが付き纏うのでやはり散財はNGで、家計をきちんとコントロールして自分たちで金利変動リスクを受け入れられる体質にすべきかなと。

②前述の通り、家計がきちんとしている状態なら妥当です。

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低金利につき、戦略的にフルローン、まではいいとして、諸費用までローンはちょっとなぁ、と感じます。
20代ではなく、30代後半ですから、諸費用くらいはいれておいては？

ボーナス払いはやめたほうがいいと思う。
特にお子さんを予定されているなら、部活、習い事などのイレギュラーな出費もありますし、大学の学費は半期ごとの支払いのところが多いです。

質問①
十分な預貯金があれば、どちらでもいいと思います。

質問②
毎月の収支次第ですが、なかなか厳しそうです。
固定資産税もありますし、築年数がわかりませんが、管理費と修繕積立金が上がる可能性も結構あります。
ボーナス払いはやめた方がいいと思うので、その分ものせるとさらに支払いが増えます。

ここまでしっかり貯めていて預貯金が十分にあり、ローンを支払ってもなお毎月赤字にならない予定なら、やっていけるでしょう。

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辛口に感じましたら申し訳ありません。

預貯金が不明なので何とも言えないですが、ローンはご主人単独という事ですが奥様の収入も当てにしていませんか？
ご主人の収入だけでローン、生活費が賄えないと、ペアローンと同じ理屈で一方に何かあった瞬間に生活がキツキツで場合によっては破綻してしまいます。
ローンはご主人様ですが、世帯収入として1,100万あるからと思ってませんか？

30代なので10年先、20年先をいい意味で見てしまうのは仕方ありません。
給料も上がっていくだろうし、奥様の収入もある。そう思ってませんか？

いやいや何があるかわかりません。

子供さんが双子になるかも知れません。
障害が無い子供さんとも言い切れません。才能豊かなお子様で海外遠征やその道の為にお金が掛かるかも知れません。また、家族が病気になるかも知れません。

収入が思うように伸びない事もあります。ボーナス月は支払いが大きくなります。払えないと延滞です。3ヶ月滞納すれば一括返済が求められます。

我が家はアラフィフ世帯の4人家族です。子供の大学費用は1人年間250万掛かりました。国立でしたが一人暮らしで仕送り10万です。留学費用は130万です。成人式は30万です。自動車免許30万です。高校は私立でした。
ざっくり子供だけでもこれだけ掛かる事想像してますでしょうか。幸い我が家は子供のしたい事を叶えてやる事が出来たのも住宅ローンを抑えたからだと実感しています。収入的には8,000万程度の借入は可能でしたが、3,000万程度に抑えましたので。
30代は頑張りがききましたが50代にもなるとしんどいです。更年期障害も意外と甘くありませんよ。

借入出来るお金と返せるお金は違います。金利もこの先上がるでしょうし。

我が家は世帯年収1,500万程度ですが、両親も高齢になって介護する事があるかも知れません。一方が働けなくなっても難なく返済出来ます。
それに老後資金3,000万貯める計画もしてますので家だけにお金を掛けるのはナンセンスと思っています。

なので回答としましたら①②の質問に答える事は出来ません。明るい希望だけで購入するのではなく、リスクを踏まえてローンは組むべきです。
ご主人の収入650万で5,040万借入は少し高く感じます。ローンのために子供さんに我慢させる事になったり、家族が我慢しなければならない事になるかも知れません。

無理の無い返済で考えられたらいかがでしょうか。

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