教えて！住まいの先生

県などから移転補償金の調査を請け負っている会社に勤務しており、実際に調査や補償金の計算をしている者です。

借地に建てている自己建物の補償もしています。
土地が民間の人でも、県有地でも、建物はご自身の財産ですから補償されます。

土地が民間の人で借地権を設定してあれば土地代の一部ももらえるのですが、単に借地の賃貸借契約だけですと土地についての補償はありません。

建物ですが、木造で築50年としますと、耐用年数は超えていますが、補償上は同じ建物を補償する年度に新築した工事費の40%くらいの補償になります。

新築価格で補償されないのは、借地でも自己所有地でも同じです。
建物の補償は価値補償ですので、古くなった分は自己負担です。

あとは敷地にあるフェンスとか舗装といった建物以外の人工物も同様に経過年数分を減耗償却する考え方です。

引っ越し費用とか登記費用なども補償されます。

あとは自営業ということですので、営業休止補償もあります。
ただ、今の場所に残ることができない場合、ほかの場所で自宅兼新店舗の準備をしておいてから、今の店舗を閉めて、新店舗に移転するという考え方になりますので、休業といっても、5～10日間くらいの分の補償になります。
経費や給与の補償のほかに、場所が変わることで今までのお客さんが離れてしまい、新しく固定客が付くまで売上の減少があるでしょうから、その減少分を元の売上に戻るまでに必要とする期間の補償もあります。ただ、これは計算式が決まっていて、それに基づいて計算しますので、実際の減少分を補填するわけではありません。

建物もそうですが、補償金は事前に計算をして、このような損失が発生するだろうという想定をして、それを補填する金額を支払う契約をするものです。
移転後に足りなかったから追加してほしいという要望は通りませんし、あまりないと思いますが、逆に余っても返金する必要はありません。

公共事業の補償は実際にやっていないとわからないことが多いです。
不動産業の人でも人から聞いたことくらいしか知らない人も多く、間違った意見を書いている人もいます。
ご近所さんが言うことなんてもっとアテになりません。
正式に県から補償金のための調査が今後、あると思いますので、その時にご不明な点を質問することが1番、正しい回答が得られます。

調査は建物の内外の測定や写真撮影、営業補償のための決算書や総勘定元帳の開示などがあります。

あと、余計なことですが、ご心配はわかりますが、同じ質問を同時期に複数出すことはお止めになった方がいいです。
ひとつの質問を出して、納得できる回答がなければ、ひとつ目を閉めてから、次を出す方がよろしいかと思います。

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