教えて!住まいの先生

Q 新築賃貸の退去費用について妥当性を確認させていただきたいです。 入居期間54ヶ月(4年半)です。 敷金81,000円、借主負担額47,163円、返金額34,000円

入居時の契約書、国土交通省のガイドラインは確認しております。
また、退去時に特約契約書に記載のあったハウスクリーニング代を別途38,000円払っておりますが、こちらは退去費用とは別と言われております。

クロスについて:
傷/汚損⇒55㎡ 単価500円 借主負担額25%で合計6,675円
クラック⇒貸主負担額100%
【上記施工 工賃】貼替え 2.0人工 単価18,000円 合計36,000円
貸主/借主負担額50%ずつのため借主負担額は18,000円

キッチンカウンターについて:
塗装剥れ 塗替1式 単価18,000円 借主負担額100%で18,000円

お伺いしたい点については以下のとおりです。
1.
クロスの汚れ部分は退去時にベッドの黒ずみや、退去当日に小さな汚れを拭いて広がってしまった部分(元々家具を置いていた場所で、引っ越しの際気付き、綺麗にするには時間切れでした)等を言われました。負担額25%でそこまで大きい金額ではないですが、生活する上で必要なベッドの黒ずみは借主負担になるのでしょうか。私も退去当日に壁の汚れを神経質に見回り掃除していましたが、ベッドの黒ずみというのは気が付かない程でした。

管理会社へクロスの汚れは故意ではないと主張したところ、故意に傷つけていないのは皆さん当然かと思い、その主張は通らない
とのことで色々と言いくるめられました。
ベッドの黒ずみや退去当日に汚れが広がった部分(新しい汚れのためすぐ取れるかと思われる)について、借主負担額としては妥当なのでしょうか。

2.
上記の件含め、クロス貼替えの人件費 借主負担額50%は妥当なのでしょうか。

3.
キッチンカウンターについては入居当初から52ヶ月間、ペットが来ないようペットフェンスを置いておりました。
退去費寸前まで置いていたため、カウンターには一切触れておらず、剥れている理由としては経年劣化が考えられると思っています。
ペットフェンスは完全に置くタイプのもので、シールで付けていた等ではなく、取ったとしても剥がれるような構造ではありません。
退去時にキッチンカウンターの画像を撮影しそこねてしまいましたが、目視の記憶では剥がれについても小さなものでした。
こちらが借主負担額100%になっていたため管理会社に上記の件含めて問い合わせたところ、
「ペットフェンスを置いていようが、新築物件で剥がれがあったのだから剥がれた理由が分からないと言われてもその主張は通りません。また、新しく木ごと取り替えるのではなく、表面の剥がれが深く下地補修が必要になるので部分補修不可で、塗替の人件費になるので減価償却の対象にもならず100%負担になります」と言われました。

こちらとしてはペットフェンスを置いていた件もあり、借主負担額100%になるのはおかしいと思っています。

少額訴訟も考えており、上記1〜3含めて私の主張は通るのでしょうか。
それとも口の上手い管理会社(大家?)に言い負かされるのでしょうか。
宅建協会に確認したところ、簡易裁判の結果はやってみないことには分からないとのことでした。

長くなりましたがご意見いただけますと幸いです。
補足

管理会社に少額訴訟を考えていると伝えると、
どうぞどうぞといった感じでしたので、
挑んでも負けるのではないかと不安に思っています。

質問日時: 2024/1/9 12:18:33 解決済み 解決日時: 2024/1/15 19:09:19
回答数: 4 閲覧数: 305 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/1/15 19:09:19
クロスに関して55平米は大きい気がします。
交渉するなら、
汚れた部分の壁1面分×汚した壁の数
職人工賃も面積按分
の償却分を除いた25%負担
くらいでしょうか。

ペットフェンスを置いたら傷がつかないという抗弁はちょっと理屈が通らないと思います。

単価自体は悪くないです。

正直、やれたとしても微妙な減額が勝ち取れるかどうか・・・レベルだと思います。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/1/15 19:09:19

皆様親身になっていただき本当にありがとうございました。
結局交渉はせず清算書の内容に合意いたしました。
次回以降は退去費用がかからないよう頑張ります。

回答

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A 回答日時: 2024/1/10 10:10:21
実家が大家業をしていて少額訴訟を年間上限の10回程度行った事がありますが、質問者様の主張で提訴しても全面勝訴は難しいと思います。
良くても一部勝訴か和解、下手すると敗訴です。

全面勝訴すれば裁判費用は相手に請求出来ますが、それ以外だと原告も裁判費用を負担する必要があります。
訴状を作る手間や費用を考えると、全面勝訴が見込めるとしても得られる対価が低すぎて割に合いません。

相手としては「コスパを考えたら少額訴訟なんてしないだろうし、仮に訴訟を提起されたって一部和解だろう。何なら全面否認で通常裁判に持ち込んでやる。」という考えでしょう。

実際の物を見ていないので何とも言えませんが、大家側からしたら新築物件で貸したのに傷があるんだから直せという事なんでしょうね。
「ベッドを置いた生活傷」「ペットは柵があって行っていない」という主張をしても、現実として傷がある以上は応じるしかないです。
実際、重量物を置いてクッションフロアが凹み賃借人に対して修繕を依頼したら拒否されて訴訟になった事がありますが、裁判所では「生活に伴う傷ではあるが、生活に必需な物によるものでは無いから賃借人が負担する様に」という事で当方の全面勝訴でした。
ベッドは生活必需品では無いです。布団もありますからね。
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A 回答日時: 2024/1/10 06:59:56
原状回復は故意や過失で生じたものから回復させるものであり、それを示すのも請求する側、つまり管理会社や大家さんです。また管理会社が聞く耳を持たない場合は、大家さんと直接交渉もできます。
クロスの大きさはわかりませんが、負担割合はおかしいです。そもそも、なぜ請求してくるのかの根拠を示してもらい、納得できる説明をもらうべきです。それが訴訟での証拠にもなります。キッチンカウンターも剥がれた理由がわからなければ、原状回復での請求はできないです。
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A 回答日時: 2024/1/9 13:35:24
負けます
知恵袋でそういわれましたなどといって通用するわけないですよ
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