教えて！住まいの先生
Q 賃貸物件明渡についての質問です。
事情があり３ヶ月滞納してしまい、弁護士から内容証明が届きました。3月17日までに全額払わないと契約解除との事でしたが、手紙が届いてから期日が短く、17日までには用意ができず21日に全額ではないですが２ヶ月分お支払いしました。
ですが先日、地方裁判所から訴状が届きました。弁論期日は５月ですが、今月また滞納分の２ヶ月分をまとめてお支払いできます。
相手方の弁護士にその旨を伝えましたが、答弁書に書いてとの一点張りでした。
訴状は１９日に書いたから支払ったとも知らないと。
過去の判例からして、答弁書にこちらの意見を書いても原告の方が有利なのでしょうか？
ちなみに原告は大家の名前になっていますが保証会社に入っているので、大家には保証会社から代位弁済されているはずです。保証会社から支払いの訴状が届くなら理解できますが、私は大家には家賃を滞納していないはずです。賃貸借契約には保証会社は入れないからだとは分かっていますが、この事自体そもそもおかしくはないのですか？
ですが先日、地方裁判所から訴状が届きました。弁論期日は５月ですが、今月また滞納分の２ヶ月分をまとめてお支払いできます。
相手方の弁護士にその旨を伝えましたが、答弁書に書いてとの一点張りでした。
訴状は１９日に書いたから支払ったとも知らないと。
過去の判例からして、答弁書にこちらの意見を書いても原告の方が有利なのでしょうか？
ちなみに原告は大家の名前になっていますが保証会社に入っているので、大家には保証会社から代位弁済されているはずです。保証会社から支払いの訴状が届くなら理解できますが、私は大家には家賃を滞納していないはずです。賃貸借契約には保証会社は入れないからだとは分かっていますが、この事自体そもそもおかしくはないのですか？
回答
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A
回答日時：
2024/4/12 12:57:47
3回ほど明け渡し訴訟からの強制退去を経験していますが、私の場合は滞納分払う前に次の物件決めて初期費用に当ててすぐ退去しました!!(連帯保証人の母に全て請求がいくので母には迷惑掛けてしまったので少しだけ怒られてしまいましたが)
保証会社なら家族迷惑掛からないし、訴訟は時間がかかるので次の家探して訴訟で今後の返済計画立てるほうが良いと思います
保証会社なら家族迷惑掛からないし、訴訟は時間がかかるので次の家探して訴訟で今後の返済計画立てるほうが良いと思います
A
回答日時：
2024/4/5 23:27:09
保証会社は保証の上限を設定していますので、これ以上滞納が続くと保証会社による立て替え払いは行われず、大家に対して滞納が発生します。
それを避けるために、保証会社は大家に明け渡し裁判を起こすように勧めることが結構あるようです。
以前は、保証契約に滞納した場合は、保証契約で保証会社の権利として契約解除できるという特約を設けていましたので（保証契約なので借地借家法が適用ならない契約）、その契約により契約解除するという方法をとっていましたが、それが消費者契約法により無効とされ、契約解除ができるのは大家が明け渡し訴訟を起こして法的な手順を踏まなければならないという判決が最近出ましたので、そのようなことが多くなったようです。
そして賃貸契約解除が認められるのは、家賃滞納が直接の理由ではなく、大家との信頼関係が崩壊しているかどうかが重要なポイントとなります。つまり家賃の滞納を起因として大家が質問者に対する信頼を失ったかどうかが問題なので、保証会社によって立て替えてもらっていても、関係ないです。
保証会社が立て替えたとしても、３カ月も保証会社に対して滞納をするような人を大家は信用できないということで、裁判を起こすのです。
裁判では、滞納状態をなくした状態（一部支払った程度では原告有利です）で、今後家賃の滞納をしな経済状況であること、次に家賃滞納をした場合は契約解除に応じるというようなことを示すと、裁判所は和解を進めることもあるようです。
裁判所はできるだけ借地借家法の趣旨に沿って、明け渡し命令を出さない傾向があるようです。裁判が始まるまでに完済をするようにしてください。
信頼関係が問題なので、滞納に至った理由も重要ですね。新型コロナのためとかならそれを考慮されると思います。
それを避けるために、保証会社は大家に明け渡し裁判を起こすように勧めることが結構あるようです。
以前は、保証契約に滞納した場合は、保証契約で保証会社の権利として契約解除できるという特約を設けていましたので（保証契約なので借地借家法が適用ならない契約）、その契約により契約解除するという方法をとっていましたが、それが消費者契約法により無効とされ、契約解除ができるのは大家が明け渡し訴訟を起こして法的な手順を踏まなければならないという判決が最近出ましたので、そのようなことが多くなったようです。
そして賃貸契約解除が認められるのは、家賃滞納が直接の理由ではなく、大家との信頼関係が崩壊しているかどうかが重要なポイントとなります。つまり家賃の滞納を起因として大家が質問者に対する信頼を失ったかどうかが問題なので、保証会社によって立て替えてもらっていても、関係ないです。
保証会社が立て替えたとしても、３カ月も保証会社に対して滞納をするような人を大家は信用できないということで、裁判を起こすのです。
裁判では、滞納状態をなくした状態（一部支払った程度では原告有利です）で、今後家賃の滞納をしな経済状況であること、次に家賃滞納をした場合は契約解除に応じるというようなことを示すと、裁判所は和解を進めることもあるようです。
裁判所はできるだけ借地借家法の趣旨に沿って、明け渡し命令を出さない傾向があるようです。裁判が始まるまでに完済をするようにしてください。
信頼関係が問題なので、滞納に至った理由も重要ですね。新型コロナのためとかならそれを考慮されると思います。
A
回答日時：
2024/4/5 22:27:11
大家です。保証会社が代位弁済したからといってあなたが滞納した事実がなくなるわけではありません。代位弁済とは大家が持っていたあなたに対する債権が保証会社に移っただけのことです。その債権は大家さんとあなたとの賃貸借契約によって生じた債権ですから大家さんがあなたに対して訴訟を起こしています。
A
回答日時：
2024/4/5 21:27:46
残念ながら契約通りに進んでいる
と言うことです
遅れたが
ここまでは頑張った、こちらの頑張りは無視して一方的過ぎませんか？
もし、追い出されるなら2ヶ月分も払いたくない
すでに司法に進んでいますので
大家側が言っているのは、契約違反による解除を言ってるのです。
答弁書をあなたの言い分を書いたとしても裁判官から大家側には
「こう言ってるので、今回は解除を待っては？」とお願いベースにしかなりません
判決を望んだ場合は
裁判官は契約解除を言い渡されるでしょう
大家が保証会社による損しているしていないは関係ないのです。
では突破口を
答弁書には
契約解除されても実質出て行くだけの費用がありません
頼る人もいなく新しく住む家賃を優先しなくてはいけなくなります。
残地物を残し、たまに引き取りに来れるとは思いますが、長く大家さんに迷惑をかけてしまいます。費用が無いのでその間の家賃も払えません
自己破産も考えられますが、さらに大家さんに迷惑をかけると思います。2ヶ月分の家賃の他
以降の家賃を遅れず支払いますので
今回の契約解除だけはご容赦頂きたいと思います。
こう答弁書に書いてください
なぜ遅れないで支払えるかも書いてください
大家側もそこそこ驚くとは思う
と言うことです
遅れたが
ここまでは頑張った、こちらの頑張りは無視して一方的過ぎませんか？
もし、追い出されるなら2ヶ月分も払いたくない
すでに司法に進んでいますので
大家側が言っているのは、契約違反による解除を言ってるのです。
答弁書をあなたの言い分を書いたとしても裁判官から大家側には
「こう言ってるので、今回は解除を待っては？」とお願いベースにしかなりません
判決を望んだ場合は
裁判官は契約解除を言い渡されるでしょう
大家が保証会社による損しているしていないは関係ないのです。
では突破口を
答弁書には
契約解除されても実質出て行くだけの費用がありません
頼る人もいなく新しく住む家賃を優先しなくてはいけなくなります。
残地物を残し、たまに引き取りに来れるとは思いますが、長く大家さんに迷惑をかけてしまいます。費用が無いのでその間の家賃も払えません
自己破産も考えられますが、さらに大家さんに迷惑をかけると思います。2ヶ月分の家賃の他
以降の家賃を遅れず支払いますので
今回の契約解除だけはご容赦頂きたいと思います。
こう答弁書に書いてください
なぜ遅れないで支払えるかも書いてください
大家側もそこそこ驚くとは思う
A
回答日時：
2024/4/5 21:16:34
答弁書に支払額を書けば反映された判決が出ますよ。
保証会社が代位弁済するかどうかは保証会社と債権者との都合です。
保証会社が代位弁済するかどうかは保証会社と債権者との都合です。
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