教えて!住まいの先生

Q 半年前にオーナーチェンジで築25年のアパート1棟を購入しました。 元の売主さんは不動産屋さんだった様ですが 売主を別法人(宅建業者ではない)にして売買契約は結んでいて

瑕疵担保責任免除するとの特約は記入してあるんですが

先週前々から住まれてた方が退去するとの事で立会に行けば雨漏りしていて
前のオーナーさんには言ってあったと言われて衝撃を受けまして
購入の際雨漏りは一切ないと説明聞いて居ました。

こんな場合でも契約不適合責任(旧瑕疵担保責任免除)の特約は有効になるんでしょうか?
質問日時: 2024/4/30 18:59:57 回答受付終了
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A 回答日時: 2024/5/1 10:56:22
(元)不動産会社経営の宅建士です。
アパート(集合住宅)などの「雨漏り」は、家主だって気づかないことも多く、
通常は、それを踏まえて取引をすることが多いのです。

オーナーチェンジ物件なら、室内を内見なども不可でしょう。
なぜなら家主は、「売却を入居者に知られたくない」―――が前提だからです。

また入居者も、多くの場合、不都合な状態があっても家主に不満など言い前sん。

投資物件は、通常の家屋と違い、「雨漏りは一切ない」とのことでも、それは
家主が入居者から聞いていないだけの話で、家主のあえて入居者に問うなどはしません。

契約不適合責任を追及しても、実体は「他人が入居」している不動産です。
そして法律は、売主からの「聞き取り」だけで良いことが法規定されているのです。

●どのみち中古物件でしょうから、あらゆる不具合などは、あることが前提で、
所有者が居住する物件ではないので、不満なら売却以外にないのが現状です。
法律も、「投資」物件なら新家主が「すべてを踏まえた上」での取引とみなすのです。(そのために売却価格もその分、安くしているはずです)
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A 回答日時: 2024/4/30 22:55:10
そもそも、瑕疵担保責任は売主も売却時にその事実を知らなかったことが前提となります。知っていながらその事実を相手に告知せずに売却した場合は相手側に対して信用を裏切った取引となります。

売主に雨漏りの事実があったことを認めさせることです。その上で瑕疵担保責任免除するとの特約は成立しないと認めさせます。
契約書、重要事項説明書の記載にのっとり、「契約不適合による修補請求・解除」に値するとして修補請求をするのです。


ここまでは、ご自分で出来ると思います。「雨漏りしていて前のオーナーさんには言ってあった」この事実を売主に突きつけて見ましょう。

もう一つの懸念は契約書上に契約不適合責任の売主に求償出来る期限は設けてありましたか。ここもよく確認して下さい。
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A 回答日時: 2024/4/30 22:04:13
訴訟での判決、損害賠償請求や売主の契約不適合責任で勝訴する必要があります。

勝訴するには、前のオーナーさんには言ってあったことが、法的有効な証拠があることがポイントです。

売主や不動産会社が、知らなかったと言い張れば、たちうちできません。
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A 回答日時: 2024/4/30 19:17:19
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)売主が瑕疵の存在を知りつつ告知せず「契約不適合責任を免責」とした場合は、その部分については特約が無効である可能性が高いです。

2)ただ、今回の場合は、前オーナーと売主が実質的に同じ法人であったか、前オーナーが知り得た瑕疵の事実を売主が知っていて当然であるこの立証が必要になる可能性があるので、買主自身がそれを証明できない場合は、弁護士マターなのかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。
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A 回答日時: 2024/4/30 19:00:07
契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)の特約が有効かどうかは、具体的な契約内容や事情によります。ただし、一般的には、売主が瑕疵を知っていてそれを隠していた場合、瑕疵担保責任免除の特約は無効となる可能性があります。しかし、証明が難しいため、法的なアドバイスを得ることをお勧めします。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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