教えて！住まいの先生
Q 売買契約書がない 平成13年に母名義で家を購入しています。 母は2年半前に他界し、私が所有者になりました。現在1人で住んでおります。 土地を売りたいと考えております。
いろいろと調べた所、当時購入した不動産屋がなくなってしまっていました。
売買契約書はみつからないのですが、印紙も貼ってない適当な領収書が何枚か出てきました。母が半分一括清算で、残りは私名義（元旦那名義も含む）ローンを組んでる契約書は出てきました。
肝心な売買契約書がありません。
売った際の税金が大分違ってくるみたいなのですが、領収書、ローン契約書だけで節税になるのでしょうか？
ちなみに、土地価格はおおよそですが1100万〜1200万程で売れるみたいです。
売買契約書がなければ2割程税金支払いが発生すると聞きました。これも全く無知なもので、どこまで本当かわかりません。
売買契約書はみつからないのですが、印紙も貼ってない適当な領収書が何枚か出てきました。母が半分一括清算で、残りは私名義（元旦那名義も含む）ローンを組んでる契約書は出てきました。
肝心な売買契約書がありません。
売った際の税金が大分違ってくるみたいなのですが、領収書、ローン契約書だけで節税になるのでしょうか？
ちなみに、土地価格はおおよそですが1100万〜1200万程で売れるみたいです。
売買契約書がなければ2割程税金支払いが発生すると聞きました。これも全く無知なもので、どこまで本当かわかりません。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/15 19:22:12
お調べになっておられるように不動産を売却すると税金がかかります。
これは売却益に対して税金がかかりますので仰る通り、取得費が分からないと課税額が増えます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
領収書があるのならそれで証明できるかと思います。印紙が無いから領収書が無効になるわけではありません。
購入代金を支払った際の通帳、ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権がついてたのなら登記簿など補完資料としてあればいいでしょう。
書類を整理して税務署にご相談されるとよいでしょう。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shirabekata/9200.htm
取得費が全く分からない場合は、売却額の５％を取得費として計上できます。
1000万で売却されたなら、50万を取得費として計算することになります。
取得費として他に計上できる主な費用は、購入した際の仲介手数料や登記費用、測量費などがあります。
それらの領収書があれば、取得費に加算できるため税金を抑えることができます。
また譲渡費用として計上できる主な費用は、売却時の仲介手数料、測量費などがあります。
それらを売却額から差し引いた利益に対して税金がかかります。
不動産を５年を超えて保有していると思いますので、２０％が税金となります。
1000万-50万円＝950万円 950万円*20％＝190万円が税金となります。
あとは、要件があてはまれば3000万控除が使えます。
簡単に言えば、取得費が分からなくても3000万円を引けるので3000万以上で売却しない限り税金はかかりません。
詳しくはこちらや3000万控除で検索すると出てきます。
https://www.hachidai-baikyaku.com/blog/detail525675/
お母様が残された大切な財産です。
使える制度はぜひ活用されてください。
これは売却益に対して税金がかかりますので仰る通り、取得費が分からないと課税額が増えます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用
領収書があるのならそれで証明できるかと思います。印紙が無いから領収書が無効になるわけではありません。
購入代金を支払った際の通帳、ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権がついてたのなら登記簿など補完資料としてあればいいでしょう。
書類を整理して税務署にご相談されるとよいでしょう。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shirabekata/9200.htm
取得費が全く分からない場合は、売却額の５％を取得費として計上できます。
1000万で売却されたなら、50万を取得費として計算することになります。
取得費として他に計上できる主な費用は、購入した際の仲介手数料や登記費用、測量費などがあります。
それらの領収書があれば、取得費に加算できるため税金を抑えることができます。
また譲渡費用として計上できる主な費用は、売却時の仲介手数料、測量費などがあります。
それらを売却額から差し引いた利益に対して税金がかかります。
不動産を５年を超えて保有していると思いますので、２０％が税金となります。
1000万-50万円＝950万円 950万円*20％＝190万円が税金となります。
あとは、要件があてはまれば3000万控除が使えます。
簡単に言えば、取得費が分からなくても3000万円を引けるので3000万以上で売却しない限り税金はかかりません。
詳しくはこちらや3000万控除で検索すると出てきます。
https://www.hachidai-baikyaku.com/blog/detail525675/
お母様が残された大切な財産です。
使える制度はぜひ活用されてください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/5/15 19:22:12
ありがとうございました！
3000万円控除気になってました。
長年住んでいるので多分適用されるんではないかと思っています。
母が苦労して購入し、残してくれた財産ですので使える制度は活用していこうと思っています。
税務署に確認してみます！
回答
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A
回答日時：
2024/5/14 11:40:51
あなたがその土地建物を相続して
所有権移転登記をして、現在居住中
であるという前提なら、
そうであれば、居住用財産の３，０００万までの
非課税制度を利用できますので、購入時の
売買契約書など不要です。
所有権移転登記をして、現在居住中
であるという前提なら、
そうであれば、居住用財産の３，０００万までの
非課税制度を利用できますので、購入時の
売買契約書など不要です。
A
回答日時：
2024/5/11 10:40:01
（元）不動産会社経営の宅建士です。
売買契約書の「有・無」など、ど～でもよろしいのですよ。
何より必要なのは、相続の際に、あなたが所有者となった経緯です。
司法書士に「相続登記」を依頼して、正確な「相続人」を割り出してもらったかどうか、が最重要なのです。
その事実が不明なら、その上に回答など成り立つ話ではないからです。
●他の、課税などを気にしているようですが、それは相続後の話に過ぎないのです。
････････････････････････････････････････････････････････････
ここで相続を、極端に平たく言えば、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す―――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
売買契約書の「有・無」など、ど～でもよろしいのですよ。
何より必要なのは、相続の際に、あなたが所有者となった経緯です。
司法書士に「相続登記」を依頼して、正確な「相続人」を割り出してもらったかどうか、が最重要なのです。
その事実が不明なら、その上に回答など成り立つ話ではないからです。
●他の、課税などを気にしているようですが、それは相続後の話に過ぎないのです。
････････････････････････････････････････････････････････････
ここで相続を、極端に平たく言えば、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す―――のです。
だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）
そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。
加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。
A
回答日時：
2024/5/11 09:13:47
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
領収書・ローン契約書だけでは無理です。
購入時金額が証明できなければ、取得価格は5％ルールが適用されるので、ざっくり210万円ぐらいの税金がかかります。
領収書・ローン契約書だけでは無理です。
購入時金額が証明できなければ、取得価格は5％ルールが適用されるので、ざっくり210万円ぐらいの税金がかかります。
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