教えて!住まいの先生

Q 20代中盤、世帯年収700万で頭金なし住宅ローン約6700万は無謀だと思いますか? 入籍を機に一軒家を購入しようと思いハウスメーカーに行き一社から見積もりを出して頂きました。

土地約50坪2300万、建物が4400万でした。
家のメンテナンス費用は30年目に300万程必要なだけだそうです。

2人で合わせて月38万の収入、ボーナス80~90万程です。
40年ローン月々12万、ボーナスの月は20万(誤差あるかもしれませんが大体これくらい)と言わFPの方に諸々の出費を引いて年間100万程貯金出来ると言われました。

貯金は私が500万、彼は200万くらいです。

第三者から見てやっていけると思いますか?

私は正直これから年収が上がってくるとはいえ収入に見合っていない価格だと思っているのと子供が出来てからも100%働けるという保証もないので無謀だと思っています。
ですが彼は賃貸に住んでても7~8万家賃を払う事になるし、建物のメンテナンス費用が300万程必要なだけなら高いとは思わないと意見が割れています。
彼は子供が出来てから働ける保証はないよという私の考えを甘いと言いますが、私的には一馬力になった時でもやっていけるくらいのローンを組もうとしない彼の考えを甘いと思ってしまいます。
質問日時: 2024/5/23 22:28:22 解決済み 解決日時: 2024/6/7 21:46:11
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/6/7 21:46:11
娘からの相談なら全力で反対します。

この手のご質問をお見掛けしてもアドバイスが長くなるのでスルーすることが多いのですが…
今時、住宅ローンでボーナス払いはしません。ボーナスっておまけであって、あてにできるほど確実な要素ではありません。極論ですがそのくらいに考えておくからこそ「余裕」が生まれます。
また、夫婦で収入合算して借り入れることも既に身の丈に合っていない証拠です。基本は夫の収入でローンを組み、妻の収入は全て預金に回す。であれば出産育児で妻の収入が一時的に減っても預金が減るだけで生活に影響はでません。
まだお若いので、住宅手当や住宅補助を最大限に活用してとにかく現金を貯める時期(運用含めて)だと思います。子供の数や性別で間取りも変わります、不確定要素があるうちは駅前の通勤に便利な賃貸で生活したほうがよいです。今はまだ見えていないことがたくさんあります。
それに戸建てのメンテナンスが300万?水回りの入れ替えだけでも足りないと思います。水回りって40年ももちません。だいたい住宅ローン以外に毎月3万はメンテナンス費用として積み立てが必要になってきます。
老後に建て替えや住み替えが容易にできればよいですがほとんどの人はできません。40年経ってボロボロの自宅に孫たちを迎えるのは私は辛いですね。

何より優先すべきは子供の教育費、次に老後資金です。無理な住宅ローンのため子供に奨学金を背負わせたり、高齢になり子供に生活援助をお願いするのは誰だって本望ではありません。現在から平均寿命まで、想定になりますがご夫婦の収入と支出をExcelで積み上げてみてください。家族構成も想定していつ教育費のピークがいくらかかるのか?外壁屋根以外に水回りの交換、今時ならソーラーパネル関係の維持費(パワコンや蓄電池の交換)、エコキュートの交換、車の維持費や買い替えも想定して、しっかりと現実味のあるシミュレーションができると身の丈に合ったマイホーム計画が見えてきます。
個人的には第一子の小学校入学に合わせるのがベストに思います。若いうちに建てれば早くローンが終わって身軽になれるみたいな勘違いもありますが、計画的にすすめれば40年ローンを20年で払い終えることもできます。
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A 回答日時: 2024/5/30 22:10:56
私もちょうど家建ててます。
世帯年収も同じくらいです。比率は私が600後半で、妻が50万程度と比率は違うかもしれませんが。

感じたこととして、世帯年収700でそのローン金額は厳しいように感じます。
私は子供ができてから計画したのですが、私の場合は3500万が無理なく支払えるローン資産となりました。手取り額からどれくらい月々の支払いができるか試算してみていただくと良いかもしれません。

また、建物4400万円とのことですが、もし注文住宅であれば追加オプションが数百万単位で発生するかと思います。加えてローン保証料や登記等の諸費用もかかるため、ローンの見た目以上に購入時にお金がかかります。


マイナス面をお伝えしてしまいましたが、
家の新築は私も楽しみな日々であり、うまく調整しながら納得のいく進め方をしていただけることを願っております!
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A 回答日時: 2024/5/30 02:00:16
金融機関に勤めてます。

「やっていけるかどうか」への回答→やっていける可能性はある。
しかし、かなり大変ですし、運が悪ければ返済出来なくなってしまう可能性があります。また、年収倍率や返済比率が高いため住宅ローンの条件が悪くなる可能性があります。私はオススメ出来ません。

土地50坪→戸建を建てるのにそもそも50坪必要でしょうか?土地35坪〜40坪程度でもそこそこ良い駐車場付の戸建が建てられるはずです。

建物4400万円→この価格は大手ハウスメーカーでしょうか?建築面積を減らしたり、ハウスメーカーを替えるのも検討すべきです。契約後も追加オプション等で金額が増える可能性もあります。そもそも坪単価でいくらなのか計算しましたか?

FPについて→誰から紹介されましたか?ハウスメーカーが紹介したのであれば、FPにとってのお客様はあなたではなく、ハウスメーカーです。断言は出来ませんが、ハウスメーカーに忖度してあなたにとって良いアドバイスが貰えてない可能性があります。
そもそもボーナス返済有の返済計画にしている時点でセンスないです。公務員など景気動向に左右されにくい職種であれば問題ないかと思いますが。

現在の年収について→現在の収入で計算されてますが、あなたが産休に入ったら給料が2/3程度になることは考慮に入れられましたか?

上記のような点を考慮された上で問題ないと判断されたなら何も言うことはないです。しかし、懸念点を潰さず、希望的観測のもと判断されているのであればこのまま進めるのは辞めた方が良いと思います。

現状の希望ベースだと諸費用を含めると7000万円程度と年収の10倍程度の住宅ローンになると予想されます。個人的には年収の7倍程度の5000万円程度が目安かと思います。
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A 回答日時: 2024/5/29 22:19:22
返済計画はもちろん、メンテナンス費用もオカシイですね。
設備と外装は30年保ちませんよ。
どんな営業トークが知りませんが、絶対に保ちません。
30年経つ前に壊れるか手遅れの状態になります。
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A 回答日時: 2024/5/29 21:47:24
私は42歳。妻41歳。
世帯年収1200万ほど。
昨年住宅ローンは完済しました。
マンションも完済してますが、一部屋賃貸貸ししてそちらの収入もあり。
子三人。小学生。

それでも老後は不安で毎月10万、ボーナス年間100万は貯めるつもりです。

以上です。
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A 回答日時: 2024/5/28 13:17:43
マイホームを持つことには賛成です。
しかしながら、金額は無謀です。
ボーナス払いもナンセンスです。

お金のゆとりは心のゆとりとも考えられるので、切り詰めすぎて余裕のない生活はしんどいと思います。

また、FPの人は所詮他人事で責任を持ってはくれませんので、自分たちでしっかりと見据えるべきです。

建物のメンテナンスだけで見れば、毎月しっかりと積み立てすれば大丈夫でしょう。

しかしながら、もう計算はされてるかもしれませんが、毎月の自由なお金いくら、毎月の貯金、家の保険や生命保険料、電気ガス代など固定費、毎年の固定資産税、家電の新設や耐用年数の買い換えでいくら、何歳で出産でいくら、何歳で車購入でいくら、子供の学費に何歳から年間いくら、習い事にいくら、大学入学にいくら、やらしい話ですが親の遺産はいくらなどなど、ローン完済後の80歳くらいまではライフプランは計画した方がいいです。
細かく分けると実は支出することは多いです。
そのFPの人以外のところかネットツールなどでご自分で作って下さい!
順調時とリスク遭遇時で2種あった方が比較しやすいですね。

私は30歳で結婚した40歳同い年夫婦、世帯年収で1000万くらいです。子供は小2と幼稚園の二人。貯金(子供の積み立て含め)は2000万程度。

2年前に35年ローン変動金利で、坪単価90万30坪の土地、家3100万、計5800万で新築を建てました。
結婚前にそれぞれ貯金もあったのと親の助けもあったため、頭金は900万ほど入れてます。
ここのオーダー失敗したーという部分もありますが、普通の家でも今の家が好きです!

その前はタワマンの上層の中古4000万を買ってましたが、やっぱり一軒家が良くて私は10年で既に2回家買ってます笑

ライフプランは自分で作ったのと、とある保険会社に作ってもらった結果、ある程度射的範囲だったのと、最後は勢いでした笑
勢いというのはライフプランをしっかりと計画した上であれば、何も問題ないと思います。
勢いと無謀は別物です。

結果現在はある程度余裕を持って生活できています。外食も毎週いけてます笑

別土地探しや中古リフォームとかも視野に入れてもいいかもしれませんし、ハウスメーカーも吟味するべきです。私は大手ではなく町の工務店に依頼しました。


大事なことは家族が幸せに笑って暮らせる家かどうかです。
まだまだ未来のあるお二人ですし、一般的には人生で一番お金がかかるところなので、しっかりと彼?ご主人?と話しあって、妥協点を見つけて、素敵な持ち家に向けて頑張って下さい!
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A 回答日時: 2024/5/28 02:06:50
4年前のコロナの時に多くの人がローン破綻した教訓からボーナス時の返済は宛てにしない方がいいです。50代で完済するように考えた方がいいです。
そうしたプランだと20万円を30年毎月払い続ける覚悟が必要です。どうでしょう。毎月20万円を払い続けていけるでしょうか。一馬力になったとしても、子育てにお金がかかるようになっても。考えなおした方がいいです。FPさんは毎年100万円貯金できるというがライフステージ、ライフイベントを考慮しての意見なのか疑問です。40年ローンなら大丈夫というのはリスクの先送りでしかないです。彼の今の考え方では先々苦労すると思います。

p.s.あと何でそこまで必要なんだろう。価格見た時、荒川より内側の(足立区や葛飾区ではない)都区内かなと思ったけど坪単価見るとそうでもなさそう。50坪必要ですか。家も相当広い設計なのか?建築費がバカ高いのか?
土地減らして建築費も地元の工務店とかに見積ってもらうとかしてまずコストを抑えないと多分ローン通らないと思います。
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A 回答日時: 2024/5/27 00:08:22
拝見して彼氏はお花畑の住人だと感じました。まずもって無理です

最後の方で起死回生の策を書いておくので、できれば最後までお読みください

お若いですがまだまだ年収が少ないです。弊社の新入社員の初年度の年棒が手当別で354万円なので、新入社員同士が結婚したようなカップルを想定して回答しますが、5000万くらいまでにしておかないとかなり危険水域で、せっかく新婚さんなのに、ずっとローンや返済の事がちらつきながら生活することになりますよ。
20代中盤で350万ずつ稼いでくるカップルは比較的少ないので、不動産屋にすれば上客ですが、ご自身で懸念されているように、妊娠・出産・育児がすべて順調にいって復職できたにせよ、2年ほどは1馬力です。

お若いのでリスクは低いですが、健常児が生まれるとも限りませんし、多胎妊娠の可能性もあります
夢見がちなところに冷や水を浴びせるようなことを書いて申し訳ないのですが、私は25で結婚し26で長男、30で長女に恵まれました
妻は1つ下ですので25歳で出産しましたが長男は発達障がいの一種ASDで産まれました
今はもう28歳になっていますが、障がい者雇用で働いており年収は200万足らずです。人間性は純粋で他者への思いやりに溢れ、歌うま細マッチョのまあまあイケメンですが、稼ぐという点では生きづらさを感じていると思います。
これで酒でも飲めれば、スナックにでも行けばチヤホヤされるでしょうが、完全欠損の下戸なので難しいです
妻は完全に専業で1円も稼いでいません。これは彼女の昔からの願望で、長男の障がいとは関係ないですが、時代的にもまだまだ専業になる方も多かったので構わないかなと思っています
もちろん1馬力で1000万より、一人で500万の2馬力1000万の方が、可処分所得は100万近く増えるので、効率は2馬力の方がいいのですが…

また、私の友人にはダウン症の子を授かったやつもいます
そういった可能性を考えると、お一人目を出産して育休から復職なさってからの購入がトータルリスクを低くできると思います

ちなみに6700万を35年で借りた場合、0.8%だと月の返済額は18万3千円。0.4%でも17.1万です
私はずっと賃貸でいいと思っていましたが、妻実家のいろんなことがあり41歳でリフォーム代1000万込の合計5000万ほどで中古の豪邸を購入しました。
場所は阪神間で土地の坪単価70万のところに51坪の敷地、上物は古いですが建設業を営む方が自宅としてかなりお金をかけ、40数年前に1億超で建てたもので、売り出し当初は6500万でした。
当時の私の年収が1000万ちょっと。それ以降ちょっとずつ昇給し43で1100、46で1200、以降1200~1400を行ったり来たり。
子供の教育費がかかる時期とも被り、結構大変でした。余裕はありましたけど妻の車の買い替えスパンは長かったです笑

さらに追い打ちをかけるようなことを書きますが土地値の割合が低い事もリスクです。上物は30年も経てばかなり価値が下がります。
土地も地域によっては下がりますが、50坪で2300万ですので土地勘のある関西圏でいうと、上がるエリアと下がるエリアの混在している街に思えます。
もし関東圏であればさらに田舎寄りだと思いますので、値下がりの可能性が高まります。
前述のとおり私は50坪3500万の土地に3000万近い価値の家を1000万足らずで購入しています。なので、ローン始まって14年目ですが今すぐ売却してもローンの残債以上で売れます。また、4400万の上物ですから当初の固定資産税は年間30万を超えるのではないかと予想します。根拠は私が購入した当初上物は築40年以上たっていましたが、土地と合わせて年40万近い固定資産税がかかっていました

更に言いますと、30年後に300万だけでいいというのもかなり嘘っぽい。もちろん全部が嘘という事はないでしょうけど、なんだかんだと追加が必要になりそう。
50坪の土地に建てるなら建坪は30坪くらいだと思います。容積率がわからないけど2階建てのスクエアな上物だとしても、外壁塗装だけでそれくらいは掛かりそうです。

ちなみに伏字でもいいから工務店というかハウスメーカー開示すればより具体的な回答が得られると思います。
その価格帯だと、一条や住友林業は価格が合うのか微妙なところだし、積水・ミサワ・ダイワなどかなと思いますが、私の実家が25年前に上記の大手ハウスメーカーで建てて、昨年外壁塗装をやりましたが300万以上掛かったはずです。

ということで、まずもう少し綿密なライフプランを立てましょう。

どうなさるにしても、今ある貯金を頭金にしてはいけません。
頭金を入れなければ買えないような物件は買ってはいけないのです。
特に世帯年収がそこそこ高く、雇用の安定が確保されている方であればあるほどその傾向にあります。
その上で、フルローンか今どきなかなかないですがオーバーローンを組みます。矛盾するように聞こえるかもしれませんが、住宅ローン金利は異常と言えるほど安いのです。
ローン金利を上回る運用をすればずいぶん違った景色が見え始めます。
私は1200万ほど頭金を持っていましたが、リフォームに掛かるといって銀行に説明し(実際に掛かりましたが1200までは掛かっていません)対物件価格でオーバーローンで借りました。
当時は運用や投資をほとんどしていなかったので、ちょっとでも早く返せるように。定年の時に退職金に手を付けずローンを返し終わるようにと思っていたので、41歳で25年、借り入れ約4000でしたが、元来応用で計算が苦手な妻は、たったの一回繰り上げただけで、66歳に完済というのは変わりませんでした。
その後いろいろな方との交流の中で、繰り上げるのは損、残した手元資金を運用した方がいいと気づき、少しづつ運用を増やしました。
ガンや成人病団信もつけているので、何なら住宅ローンの借入期間を延ばしたいくらいですが、それはできないとのことでがっかりしました笑

その後さらに不動産投資を始めて、今の借入総額は約8000万。完済年齢は66歳・79歳・84歳となっています。更にもう少し買ってもいいかもと思っていますが、銀行がいくら貸してくれるでしょうか?

そんな中で不動産を学んでいる時に、最初に書いた起死回生の策を知ったのです。今私が今の知識を持ったまま30歳に戻れるなら、絶対にこれをやります。それは賃貸併用住宅です。
普通投資用の不動産ローンは金利2%弱なのですが、自宅の床面積が全体の50%以上あれば、住宅ローンを使えるのでとても効率が良くなり、場所さえ間違えなければ、入居者の払ってくれる家賃でほぼローンを返済できます。その結果
・残債の減りが早い
・手元に家賃相当額を遺して投資に回せる

例えば1回に120㎡の自宅、2階に25㎡×4部屋or40㎡×3or50㎡×2の部屋を設えて、5万、7万、9万で貸したとすれば、毎月18~21万の家賃です。
6000万くらいで建てるか、築浅中古を買えれば、家賃はゼロ15年ほど運用し売却すれば、ローンの残債はもちろん500~1500万程度の利益も取れると思います。
不動産事業の経営者という事で、会社を作らなくても(給与所得者のままで)経営にかかる経費が使えます。旅行や車の購入などが大きいです。
結果本業の所得税も減税できさらに手元資金が増える方向に動きます

普通に考えてマンション1室を購入して投資を始めるには500万ほどの年収が必要なので、結構タフですがここで効いてくるのが土地値です。
マンションは70㎡の3DKだとしても、14階建てなら1部屋についてる土地は僅か5㎡でしかありませんが、2階建てで丸ごと売却すれば、毎月20万くらい入ってくる建物(1回も貸し出すようにすれば次のオーナーは30万くらいの家賃が入ってきます)

さらに手元に残ったお金の運用は、値動きがなくほったらかしにできて、高利回りでリスクが低いのがベターです。
そんなものないよ!!と思うかもしれませんが、私は今週末
8%、9%、10.5%、11.7%の表面利回りのファンドに投資しました。

最近はやりのNISAやiDeCoも悪くないのですが、NISAは利益に掛かる2割の税金がなくなるだけで、利益が出るとは限らない。
iDeCoは丸ごと所得控除されるのは大きいけど、60歳まで引き出せないのは若い世代には資産形成の実感が得られずつまらない。

なので私は不動産クラウドファンディングがメインです。
そこで30社くらいの会社の多くのファンドに2000万ほど分散投資し運用していますが、毎月10万チョイの利益が入ってきます。平均利回りは6.5%ほど

加えてアメリカの個別株で6000万ほど、退職金が3000万チョイと、一応定年時1億超えの資産形成に目途がついたので、相続をどうするかは考えなきゃなりませんが、障がいのある長男にも最低限暮らしていけるだけのものは残してやれると思っています。

最後に賃貸併用住宅について、実践されていて面白い文体でコラムを書く方がおられるのでご参考まで添付しておきます。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/32.html
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/62.html
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/54.html

まずは全力でご主人のお花を摘み取って、地に足つけた資金計画とライフプランを、ラフでいいので5パターンくらい作りましょう!!
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A 回答日時: 2024/5/26 22:31:16
やばすぎです。節約して年間100万…老後の資金、子供にかけるお金全然足りないです。30年目に300万…その後は何年後にいくら必要かは考えておりますか?
お考えの通り無謀です。
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A 回答日時: 2024/5/26 22:21:12
今どきボーナス払い?しかもペアローン‥!
これは身の丈にあってないとはっきり突きつけられてるて事です。

しかし世の中には本当にひどいFPがいるんですね。

子供欲しいなら無謀の一言ですが子供無しならなんとかなるかもしれません。

大前提に夫婦2人ともローン返済まで病気しない、転勤しない、どんな環境になっても鬱にならない、離婚しない事ですが。

他の人も言ってますがこれが身内の話なら全力で止めます。
しかし実際私の近くにもあなたと同じ位のローン組んでその代わり子供をもたない選択した人がいるので人によってはありかもしれませんね。
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A 回答日時: 2024/5/26 18:33:57
無謀すぎます。
世帯年収1000万ですが、5900万でギリギリです。
もちろん余裕がないわけではないですが、余裕でもありません。
また、今は世帯年収1000万ですが主人の給与が大半を占めてます。(単独ローンです)
主人だけで手取り月40万以上です。
私の給与は手をつけません。
破産しますよ。
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