教えて！住まいの先生
Q 不動産投資 １３００万でマンションの一室を買って 毎月６万～８万で賃貸に出せば 年間６０万の利益が出ると言われました。 これからインフレで評価額も上がるらしいです。
辞めておいたほうがいいでしょうか？
質問日時：
2024/6/12 15:33:16
解決済み
解決日時：
2024/6/19 21:42:48
回答数： 28 ｜ 閲覧数： 681 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/6/19 21:42:48
不動産会社経営者です
皆様の理屈がほぼ全て出そろっている通りです。
正直言って不動産経営者の私が区分所有で収益目的に購入したいと思った物件は殆どありません。
冷静にお考え下さい。
対象物件が新築か中古か不明、広さが不明ですが不動産を売りたい人は大抵不動産屋に行き相談します。誰より不動産情報が先に入るのは一部を除き大抵不動産屋です（当たり前ですが）
1．不動産屋は手元に入った情報をまず、自分で買い取れる物件か考慮
2．自分で買うに値しない場合、市場に出す前に転売業者等を模索し、一度の取引のみならず、さらに転売時、またはコンサルフィ、仲介業者の手間が無くより儲ける業者、より良い管理条件をくれる業者を探します（BtoB)
3．どこも買わない時に初めてネット広告です（エンドに売ると何も知らない事を恥じる事も無く直ぐに苦情を出してくるか、中途半端な知識で知ったかぶりしてナメてくるのでウザイので本当は出したく無いが、仕方なく出す。当方はファーストアクションの電話反響が横着なら売らなくて良いと社員に通達済。揉めるくらいなら売らない）
つまり、不動産業者や債権者等により深く付き合いがあるか、不動産屋にうまみを持たせてあげれる条件提示（現金一括程度では弱い）でも出来ない限り、貴方のところに良い物件が来るわけがないのです
大抵、出涸らしの物件と言う事になります。
そんな物件で利回りが良い物件なら、欠点があるはずだし、そもそも利回りが良いはずが無い
不動産に関わらず何事も投資をするならしっかり勉強してから、リスクも熟知した上でしましょう。
購入後に不動産屋に文句言っても、無知な自分を恥じなさいと言わんばかりに「契約書に記載している」で終わりです。
まして実需でないなら尚更です
皆様の理屈がほぼ全て出そろっている通りです。
正直言って不動産経営者の私が区分所有で収益目的に購入したいと思った物件は殆どありません。
冷静にお考え下さい。
対象物件が新築か中古か不明、広さが不明ですが不動産を売りたい人は大抵不動産屋に行き相談します。誰より不動産情報が先に入るのは一部を除き大抵不動産屋です（当たり前ですが）
1．不動産屋は手元に入った情報をまず、自分で買い取れる物件か考慮
2．自分で買うに値しない場合、市場に出す前に転売業者等を模索し、一度の取引のみならず、さらに転売時、またはコンサルフィ、仲介業者の手間が無くより儲ける業者、より良い管理条件をくれる業者を探します（BtoB)
3．どこも買わない時に初めてネット広告です（エンドに売ると何も知らない事を恥じる事も無く直ぐに苦情を出してくるか、中途半端な知識で知ったかぶりしてナメてくるのでウザイので本当は出したく無いが、仕方なく出す。当方はファーストアクションの電話反響が横着なら売らなくて良いと社員に通達済。揉めるくらいなら売らない）
つまり、不動産業者や債権者等により深く付き合いがあるか、不動産屋にうまみを持たせてあげれる条件提示（現金一括程度では弱い）でも出来ない限り、貴方のところに良い物件が来るわけがないのです
大抵、出涸らしの物件と言う事になります。
そんな物件で利回りが良い物件なら、欠点があるはずだし、そもそも利回りが良いはずが無い
不動産に関わらず何事も投資をするならしっかり勉強してから、リスクも熟知した上でしましょう。
購入後に不動産屋に文句言っても、無知な自分を恥じなさいと言わんばかりに「契約書に記載している」で終わりです。
まして実需でないなら尚更です
回答
A
回答日時：
2024/6/19 13:06:06
まともに回答します。
結論は、絶対に止めた方がいいです。というか、今の時点では不動産投資を考えること自体をやめた方がいいです。
かなり厳しいことを書いていますが、100%の確信を持った真実です。
不動産の情報が全くないのでほぼ推測ですが、●資産性
1300万で買えるワンルーム？マンション？ですので、よほどボロいか場所が悪いかのどちらかで、将来の売却益なんて期待できません。
●収益性
-費用控除後でおそらく5%以下くらいしか回りません。このくらいの計算をご自身でできるのは、投資の最低要件です
-フルローン30年なら元本だけで3.3%、金利2%なら足して5.5%。要は赤字です。自己資本10%、130万入れればブレークイーブンですが、不動産利回りよりも調達コストの方が高く、借入比率を落とすほど利回りが改善する逆のテコ（ネガティブレバレッジ）がかかっていますので、本質的に投資不適格です。
-蛇足ですが、手付、仲介手数料など、資金の持ち出しが契約時に生じますので、手元に資金があることも必要です
●その他
-ご質問の仕方を見る限り、全く理解がないように見受けられます。最も止めた方がいい理由は、不動産投資の全体像が見えていない、マーケットの知見がない人は、絶対にやめた方がいいです。せめて、ご自身で本を読み漁り、情報を拾いまくり、自力で分かるという段階まで来てからやるべきでしょう。
何でもそうですが、理解のない人が儲けられるパラダイスなんてありません。
結論は、絶対に止めた方がいいです。というか、今の時点では不動産投資を考えること自体をやめた方がいいです。
かなり厳しいことを書いていますが、100%の確信を持った真実です。
不動産の情報が全くないのでほぼ推測ですが、●資産性
1300万で買えるワンルーム？マンション？ですので、よほどボロいか場所が悪いかのどちらかで、将来の売却益なんて期待できません。
●収益性
-費用控除後でおそらく5%以下くらいしか回りません。このくらいの計算をご自身でできるのは、投資の最低要件です
-フルローン30年なら元本だけで3.3%、金利2%なら足して5.5%。要は赤字です。自己資本10%、130万入れればブレークイーブンですが、不動産利回りよりも調達コストの方が高く、借入比率を落とすほど利回りが改善する逆のテコ（ネガティブレバレッジ）がかかっていますので、本質的に投資不適格です。
-蛇足ですが、手付、仲介手数料など、資金の持ち出しが契約時に生じますので、手元に資金があることも必要です
●その他
-ご質問の仕方を見る限り、全く理解がないように見受けられます。最も止めた方がいい理由は、不動産投資の全体像が見えていない、マーケットの知見がない人は、絶対にやめた方がいいです。せめて、ご自身で本を読み漁り、情報を拾いまくり、自力で分かるという段階まで来てからやるべきでしょう。
何でもそうですが、理解のない人が儲けられるパラダイスなんてありません。
A
回答日時：
2024/6/19 10:41:23
1室のみの場合、空室リスクが大きいです。
空室になれば賃貸収入ゼロですからね。
１３００万を一括で用意できるのか、借りるのかでも話が変わってきますし、
マンションであれば管理費、修繕積立金は必須で、さらに入退去や設備故障のたびに費用負担が発生します。
物件費用を借りて用意するなら赤字確定。
現金で用意しても上記費用を考慮すると、利益は良くて４０万程度と思われます。
１３００万程度で買える物件の値上がりはあまり期待できません。
もうすでにかなり上昇しきっている上に、マンションを建てすぎて在庫が増えている状況ですから、むしろ値下がりの可能性が高いとすら言えます。
利回り３％程度なら、そんなリスクを負わずとも、米国債で４％の利息貰えるのでそっちで良いと思います。
やらない方が吉かと。
空室になれば賃貸収入ゼロですからね。
１３００万を一括で用意できるのか、借りるのかでも話が変わってきますし、
マンションであれば管理費、修繕積立金は必須で、さらに入退去や設備故障のたびに費用負担が発生します。
物件費用を借りて用意するなら赤字確定。
現金で用意しても上記費用を考慮すると、利益は良くて４０万程度と思われます。
１３００万程度で買える物件の値上がりはあまり期待できません。
もうすでにかなり上昇しきっている上に、マンションを建てすぎて在庫が増えている状況ですから、むしろ値下がりの可能性が高いとすら言えます。
利回り３％程度なら、そんなリスクを負わずとも、米国債で４％の利息貰えるのでそっちで良いと思います。
やらない方が吉かと。
A
回答日時：
2024/6/19 09:17:10
親がアパート経営大好き。私は株をしているものです。
不動産経営
いいところ
・節税対策
・不動産屋さんとのやりとりが楽しい。
悪いところ
・空き家リスク
・メンテナンス必要。
親の話を聞いていると、年利５%位？のようです。
しょっちゅう不動産屋さんとお話しています。（それが楽しいようです。）
何部屋も持っているので、空き家リスクは軽減されるのでしょう。
私は不動産屋さんとのやり取りに生きがいを感じませんので
株の方がいいです。
不動産経営
いいところ
・節税対策
・不動産屋さんとのやりとりが楽しい。
悪いところ
・空き家リスク
・メンテナンス必要。
親の話を聞いていると、年利５%位？のようです。
しょっちゅう不動産屋さんとお話しています。（それが楽しいようです。）
何部屋も持っているので、空き家リスクは軽減されるのでしょう。
私は不動産屋さんとのやり取りに生きがいを感じませんので
株の方がいいです。
A
回答日時：
2024/6/19 08:45:30
広さ間取り、築年数、駅までの距離、固定資産税、修繕積立金、管理費などの条件がわからないと評価できませんね。
現金一括購入できるのかどうか？も必要です。
現金一括購入できるのかどうか？も必要です。
A
回答日時：
2024/6/19 07:29:37
1300万を現金一括で買うのかどうか？普通預金に眠らせても金利はそこまで増えない。借りて買うのなら金利は下手すると3〜4%だ。居住目的ではないから住宅ローンは使えない。固定資産税や、修繕費積立の別の負担もかかる。設備も壊れたら負担。借りた人が出れば内装の一部は原状回復で負担。収支はプラスになるとは考えにくい。更に、手放すときには買った値段より下がれば大損。そんな博打しますか？
A
回答日時：
2024/6/19 01:09:41
冷静に考えてそんなに利益がでる物件貴方に売ります～？
A
回答日時：
2024/6/18 11:20:43
ワンルームマンション投資が流行り出したのって、20年前ぐらいですよ。
70％ぐらいの人はマイナス、25％ぐらいの人がトントン、順調に利益出る人は5％ぐらいですよ。
70％ぐらいの人はマイナス、25％ぐらいの人がトントン、順調に利益出る人は5％ぐらいですよ。
A
回答日時：
2024/6/18 10:59:34
常に借り手がいるとは限らない。空き部屋のときは、収入がない。マンションの価値はドンドン下がるのがふつう。売るときは二束三文の価格でしか売れない。その可能性が1番高い。
バブルのときに、別荘を買った人は、価値が下がり大損をしている。これからは、それよりちょっとましぐらいだろう。
バブルのときに、別荘を買った人は、価値が下がり大損をしている。これからは、それよりちょっとましぐらいだろう。
A
回答日時：
2024/6/17 14:38:00
A
回答日時：
2024/6/17 08:35:21
投資詐欺。本当なら、人に買わせず自社で運営するでしょう。
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