教えて！住まいの先生
Q 任意売却について質問です。 任意売却する際にはどのような流れで進みましたか？体験談をお聞かせ願います。 可能であればペアローンで任意売却された方だと尚ありがたいです。
そうでない方の体験談もぜひお聞かせ願います。
(近々売却or任意売却することになりそうです。)
宜しくお願い致します。
(近々売却or任意売却することになりそうです。)
宜しくお願い致します。
質問日時：
2024/6/13 17:08:41
解決済み
解決日時：
2024/6/20 13:40:20
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 159 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/6/20 13:40:20
任意売却専門の不動産会社、ハウスパートナー㈱の中島と申します。どうぞよろしくお願い致します。
https://www.house-partner.jp/
ご相談者様の現在の状況がわかりませんの、一般的な流れと対応方法についてご説明します。
住宅ローンを滞納した場合、次のような流れになります。
①滞納～ 約６ヶ月 銀行から電話や書面での督促通知
↓
②滞納６～約７ヶ月 銀行から「期限の利益の喪失」の通知が届く
銀行とのローン契約が解除され、一括返済請求が
届く
↓
③滞納約7ヶ月～ 銀行又は、保証会社から「代位弁済」の通知が届く
これ以降、債権が保証会社に移行する
保証会社から、一括返済請求（元金＋遅延損害金）
が届く
④保証会社から、「代位弁済」通知から１ヶ月以内に、一括返済がない
場合、競売申請へ
注意：①②の時点で、住宅ローンを一部残しての売却（任意売却）は、銀行が一切認めません。住宅ローン全額返済が全体条件となります。
【販売価格について】
現在、①②の場合では、住宅ローンを全額返済できる販売価格でなければなりません。さらに、この売却には仲介手数料なども必要になりますので、ローン全額返済できる販売価格が、不動産市場において、売却が可能なのか、精査する必要があります。
【任意売却についての重要なポイント】
③任意売却は、債権が保証会社に移行した際、保証会社との交渉（約１ヶ月間）がポイントとなります。保証会社の同意を得て売却することが任意売却です。
但し、保証会社によって、対応方法や任意売却を申し出する為の申請書類がことなります。
＊書類作成（査定報告・販売計画など）や保証会社への対応は、不動産会社が行います。
注意：ここで、何も対応しなければ競売へすぐに移行してしまいます。ほとんどの不動産会社はこのことを知らないと思います。
もし、ご質問者様が依頼した不動産会社が、③のことを把握していなければ、全く無知である可能性があります。
【任意売却においての販売価格】
保証会社によって異なりますが、多くの保証会社が販売価格を決定します。
ここで、査定報告書や販売計画・不動産会社の信頼度が販売価格や、任意売却の期間に影響が出ます。
解決のノウハウの一部として、この時の査定報告書は、競売の評価算出を参考に、相場の10％ダウンで算出します。周辺の取り引き事例は無視です。仮に高い査定報告書を提出してしまうと、任意売却中に、販売価格を値下げされることはありません。
悪質業者の見分け方 参考ブログ
https://www.house-partner.jp/contents/category/please-be-careful-about-malicious-vendors/
以上となります。
https://www.house-partner.jp/
ご相談者様の現在の状況がわかりませんの、一般的な流れと対応方法についてご説明します。
住宅ローンを滞納した場合、次のような流れになります。
①滞納～ 約６ヶ月 銀行から電話や書面での督促通知
↓
②滞納６～約７ヶ月 銀行から「期限の利益の喪失」の通知が届く
銀行とのローン契約が解除され、一括返済請求が
届く
↓
③滞納約7ヶ月～ 銀行又は、保証会社から「代位弁済」の通知が届く
これ以降、債権が保証会社に移行する
保証会社から、一括返済請求（元金＋遅延損害金）
が届く
④保証会社から、「代位弁済」通知から１ヶ月以内に、一括返済がない
場合、競売申請へ
注意：①②の時点で、住宅ローンを一部残しての売却（任意売却）は、銀行が一切認めません。住宅ローン全額返済が全体条件となります。
【販売価格について】
現在、①②の場合では、住宅ローンを全額返済できる販売価格でなければなりません。さらに、この売却には仲介手数料なども必要になりますので、ローン全額返済できる販売価格が、不動産市場において、売却が可能なのか、精査する必要があります。
【任意売却についての重要なポイント】
③任意売却は、債権が保証会社に移行した際、保証会社との交渉（約１ヶ月間）がポイントとなります。保証会社の同意を得て売却することが任意売却です。
但し、保証会社によって、対応方法や任意売却を申し出する為の申請書類がことなります。
＊書類作成（査定報告・販売計画など）や保証会社への対応は、不動産会社が行います。
注意：ここで、何も対応しなければ競売へすぐに移行してしまいます。ほとんどの不動産会社はこのことを知らないと思います。
もし、ご質問者様が依頼した不動産会社が、③のことを把握していなければ、全く無知である可能性があります。
【任意売却においての販売価格】
保証会社によって異なりますが、多くの保証会社が販売価格を決定します。
ここで、査定報告書や販売計画・不動産会社の信頼度が販売価格や、任意売却の期間に影響が出ます。
解決のノウハウの一部として、この時の査定報告書は、競売の評価算出を参考に、相場の10％ダウンで算出します。周辺の取り引き事例は無視です。仮に高い査定報告書を提出してしまうと、任意売却中に、販売価格を値下げされることはありません。
悪質業者の見分け方 参考ブログ
https://www.house-partner.jp/contents/category/please-be-careful-about-malicious-vendors/
以上となります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/6/20 13:40:20
大変参考になりました。ご回答ありがとうございました。
回答
3 件中、1～3件を表示
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A
回答日時：
2024/6/13 22:09:00
安く叩き買われないよう
細心注意する必要あります
細心注意する必要あります
A
回答日時：
2024/6/13 21:39:30
不動産会社に依頼してその不動産の査定額（だいたいの額）を知る。
→現在の被担保債権（住宅ローンの残高）と比較する。
→もし被担保債権の方が高ければ、その支払い状況による
→滞納になってれば、近いうちに競売申立になるので、任意売却の準備に入る
→仲介業者選び
これは重要。依頼者をカモにしないで、金融機関と話を付けて（残債務など）くれて、きちんと「お引越し費用」を残してくれる業者に依頼しないと、単に利用されて終わりになります。
一般的にはこんな感じです。
→現在の被担保債権（住宅ローンの残高）と比較する。
→もし被担保債権の方が高ければ、その支払い状況による
→滞納になってれば、近いうちに競売申立になるので、任意売却の準備に入る
→仲介業者選び
これは重要。依頼者をカモにしないで、金融機関と話を付けて（残債務など）くれて、きちんと「お引越し費用」を残してくれる業者に依頼しないと、単に利用されて終わりになります。
一般的にはこんな感じです。
A
回答日時：
2024/6/13 17:35:06
任意売却の業界は、インチキ業者ばかりです。
真っ当で、任意売却に精通している不動産会社はほんの少数です。その不動産会社に出会うかが成功を左右します。
例えば、ネット検索にでてくる一般社団法人・NPO法人はすべてインチキ業者です。なぜなら、一般社団法人・NPO法人は不動産会社会社に必要となる宅地建物取引業免許がありません。
普通の不動産会社に見せかけて、実際は、宅地建物取引業免許がない、業者も多いですね。
これらのインチキ業者は、売却情報を転売して利益を出しています。
真っ当で、任意売却に精通している不動産会社はほんの少数です。その不動産会社に出会うかが成功を左右します。
例えば、ネット検索にでてくる一般社団法人・NPO法人はすべてインチキ業者です。なぜなら、一般社団法人・NPO法人は不動産会社会社に必要となる宅地建物取引業免許がありません。
普通の不動産会社に見せかけて、実際は、宅地建物取引業免許がない、業者も多いですね。
これらのインチキ業者は、売却情報を転売して利益を出しています。
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