教えて！住まいの先生

私が住んでいる地域は、田舎です。
賃貸だと狭くなり持ち家と比べる事は出来ないと思います。
地域柄もあり、賃貸だと古かったり都市から少し離れていると月に1LDKで3万円高い賃貸でも2か3LDKでも7万円ほど。
一方で持ち家だと家族持ちの方が多く月に10万円以上支払ってる方が多いです。
よく聴くのは15万程度の方が多いです。
なので私の地域だと賃貸の方が安い事が多いです。

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まず、私は賃貸派です。

１つ誤解があります。「永久に１つの家に住むなら」買った方が得です。

買わずに借りることで済ます利点は、「必要な広さの家にいつでも転居できる」という点に集約されます。

もしも仮に「買う」のであれば、「最も広い家が必要な時期」に合わせて家を買う必要があります。
そうしないと、「大切な家族の内何人かが野宿する」ということになってしまいますからね。

配偶者ができて子供ができて、２人目ができて、と「順調に行けば確かに買っても良い」です。

でも子供ができない場合もありますよね？
「子供部屋を見越してベッドルームが３つも４つもある広い家を買う」のって「無駄」じゃないですか。

仮に子供ができたけど、五等分の花嫁というアニメに出てくる中野家みたいに「５つ子」だったらどうするのですか？
ベッドルームが３つや４つじゃ不足するじゃないですか。

アニメにも「花嫁」と付いている訳で、子供もいつかは出ていきます。
男の子だったらもしかするとお嫁さんを貰って居付くかもしれませんが、女の子だったら出て行くじゃないですか。
５つ子に備えて、６つも７つもベッドルームがある家を買ったとしても将来的に自分と配偶者の２つベッドルームがあれば「充分」ですよね。



あなたが誤解されているのは
資産形成という面で、「同じく毎月お金が出ていく」という前提が間違っているのです。
賃貸派は「必要な広さの家を転々と借りて回って、最低限の家賃を常に維持する」という価値観を持った人の集まりなのです。

持ち家党が「６つも７つもベッドルームがある超巨大なマイホーム」に大金を払っている間に、我々借家党は「自分と配偶者の２つしかベッドルームしかない身の丈に合ったピッタリの家」を借りるのです。
「６つも７つもベッドルームがある超巨大なマイホーム」よ「自分と配偶者の２つしかベッドルームしかない身の丈に合ったピッタリの家」だったら、後者の方が断然支払額は少ないです。

一番たくさんのスペースが必要な５つ子が生まれたタイミングで「６つも７つもベッドルームがある超巨大な家」を借りるのです。

「6300万の負債を35年かけて返済し手元に残るのは2000万となります。」においては、前提は同じ6300万円の家に住むことにありますけど、我々借家党は最初は2000万円くらいの家に住んで、子供が増えたら4000万円や6300万円の家に移住し、独立したら2000万円くらいの家をまた探して住む。
ということを理想にしています。

2000万円くらいの家や4000万円くらいの家に住んでいる間は、6300万円の家を買った人よりもずっと軽い負担で住むことができるのです。
「その差額を投資に回す」ことを主目的にしているのです。




手元に何かしら残る持ち家より、手元に何も残らない賃貸の方がお得と言われる理由

ですけど、上記の通り、我々借家党が節約したいのは、「無駄なスペースに対する投資」なのです。
「永続的に同じ家に死ぬまで住む」という前提を持つ人は、買った方が得です。

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まず、根本的なことが抜けています。
「持ち家のローンと賃貸がそれぞれ月15万円の支払だとして」
家賃が同じでも持ち家は固定資産税がかかります。
賃貸なら過失なら別ですが多くのものは住んでいる間、大家さんが負担するものもあります。
また、マンションなら管理費以外に修繕積立金があります。戸建てでも定期的に修繕しなけれ資産価値は大幅に下がります。
管理会社がいい加減だと積立金不足なども発生するし、管理会社が素人だと管理会社にぼったくられます。
自分たちで上手く管理しているマンションもありますがそれでも勉強なども必要です。
不動産は負動産と呼ばれることもありますが35歳で３５年ローンを組んだ場合、お子様がいれば大人なっています。
東京に住んでいればそれなりに資産価値はあるかもしれませんが、地方の住宅街で住んでお子様が大学入学を期に上京してそのまま東京で就職した場合負動産です。
子どもが二人いて子供部屋が必要なら4LDK程度は必要です。
お子さんが家を出てもダウンサイズはできないです。
家を買うか賃貸かはケースバイケースなので一概にどっちがトクなんてのは正直ナンセンスですね。
最低限どういった将来像かわからなければ何とも言えないです。

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人によって何にどれだけのお金を払うかという価値観や生活環境による最適解が違うので、あまり意味のない議論ですよ。
いちいち説明してたらキリがないので簡単に。

「しかし、キャッシュフローという面では、持ち家も賃貸も同じなのではないでしょうか。」
同じです。 持ち家の場合は固定資産税、修繕費などかかりますが、それも含めて考えれば同じです。


「「手元に残らないものに15万を支払っている」ということになりませんでしょうか。」
重要なのは、「手元に残ったもの」にどれだけの価値があるか、ということです。 これと、賃貸であることによって得られるメリットを天秤にかけるべきです。
残ったものが資産価値ゼロの家(解体処分費と土地代が同じ)みたいな場合、だったら賃貸の方が身軽で良いという可能性は充分にあります。

「また、もう一つの点でよくあげられるのが、持ち家の場合購入した家が35年ローン完済後の資産価値がほとんど残らないという点です。」
資産価値が高い家は賃貸でも同じような物件が見つかりますが、住宅を買おうとしている人が欲しがる家って基本的に資産価値が低いです。 子育てに向いた家とか、新築価格高いけど資産価値はないです。

私も子育て重視で郊外の広大な戸建てを買いましたが、子供が独立するまでのせいぜい10何年かしかメリットを享受できません。
そのために30年とか35年のローンって、コスパだけ考えたら悪いですよ。

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我が家は不利だと分かったうえで去年家を建てました。
夫婦の年齢がローンを組むにはギリギリだったことと、利率が変わる年齢ギリギリだったことが大きいですが、やはり家賃という「消えていくお金」をどうにかしたかったんですよね。

確かに、毎月のローンはありますし、修繕費や税金などもあります。
ただ、老後の住まいを心配しなくていい、上物は価値は年々なくなるので税金は変わっていくもの、ソーラーパネルや蓄電池などもおけば光熱費増の影響をもろに受けにくいという点には思いのほか安心感があります。

我が家も去年ギリギリまで悩みましたし、賃貸派に攻撃もされました。
その分運用すればいいとか、ガチャ失敗の可能性とか、物価高増の今とかバカすぎで草、みたいな散々言われました。
でも正直、今より明日来週来月来年に物価がすごく下がることなんて多分なくて、その時もし賃貸だったら家賃の値上げや光熱費の増加は目に見えてます。高齢になったら、そもそも賃貸すら難しいでしょう。
そうなったら誰も責任取ってくれないし、まず自分たちの生活や命を守れるのは自分たちだと考えて家を建てました。

今の所、必要経費払っても賃貸の頃に+3万くらいで暮らせています。よほど贅沢しなければ全然大丈夫です。
金銭面や安全性、精神的余裕。色んなことを考えたら断然持ち家だと思います。

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結局のところ
購入の場合：取得価格＋ローン金利＋固定資産税＋修理代-残存価値-減税･補助金
賃貸の場合：家賃ー保証金の機会費用ー補助金
を比較してどっちが得ですか損ですか？という話になります。
インフレ率を考慮するケースもあります。

理屈の上では購入にしろ賃貸にしろそれなりに有利な理由はありますが、実際のところ将来のことなんてわかりません。

購入の場合の残存価値をどう設定するかでどっちが有利か変ってきます。
資産形成との観点ですが、本当にそれ資産ですか？という話です。

大昔の日本のように土地の価値が上がっていた場合は購入の方が圧倒的に得ですし、今の日本の地方都市のように負動産、売るに売れない上に売ろうにも買い手がつかない、住む見込みもないみたいな状況になれば、賃貸の方が得ということにもなりえます。もう住む人がいないのに、延々固定資産だけがかかるもありえます。
大昔はやったニュータウンがゴーストタウン化してるケースもありますし、オワコンだと思われたところがインバウンドで人や企業が進出してきたケースもあり、本当にわかりません。ニセコとかオワコンだった観光地の不動産が暴騰してるケースもあります。
マンションの場合、老朽化して管理もずさんだと目も当てられないことになります。修理代を捻出しようにも修理代を出せない人間が多い、容積率を上げて分譲して建替資金を稼ごうにも売れないとかになると本当に悲惨です。
他の住人の意見に左右されるため、自分の都合だけで決定できない面もあります。
どっちにしろ使用価値は購入の場合通常残るので、仮に資産価値がゼロやマイナスでも使用価値で補えるケースもあります。
が、35年の想定でその途中で収入が落ちたとか家族が減ったとか何らかの原因で生活のダウンサイジングが生じた際は、早急に対応できる賃貸の方が有利なケースも出てきます。家賃15万じゃなく5万とかに切り替えることができますから。
購入の場合も売って住み替えればいいだけですが、売るときの処分価格次第で
は損するケースもあります。

購入の方が絶対有利であれば世の中こんなにリース会社が流行っていません。
かといって必ずしもリース（賃貸）が良いともいえず、
将来をその人がどう捉えるかによって違ってきます。博打ですね。

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逆に持ち家じゃない方が不利すぎるでしょ
結局年取って食べていけないっていう老人は賃貸の人

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質問の内容からは少し外れますが、賃貸不動産業を営んでいる者から一言。
毎月の支払いが同じ場合、持ち家の方が家のグレードは上になります。言い方を変えると、同じ家に住もうと思った場合、賃貸の方が毎月の支払額は持ち家のローンより高くなります。
これは仕組みを考えれば、当たり前の話で、賃貸には当然、貸主の存在があり、その貸主は物件購入費に利益などを乗せてくるからです。賃貸派がよくいう「持ち家には修繕費用や固定資産税がかかる」という意見がありますが、そんな費用も、当然の事ながら家賃に上乗せされて設定されてます。それが成り立たないなら、誰も貸家業なんてやりませんよ。
賃貸派の多くは賃貸業を営んでいる人か、自分が賃貸住みなので賃貸を擁護したい、自分が損していると思いたくない人だけと言って良いです。
また、日本の住宅ローンは極めて有利に出来ており、その点も持ち家有利に働いています。
以上、賃貸不動産管理会社を営んでいる者から意見です。

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単純に考えればいいです。
同じ家を買うのと借りるのでは、買ったほうが有利です。
人生の場面に応じて家を変える（最適な立地や広さを求める）なら、賃貸が有利です。

資産形成という意味で、持ち家は定年後はもて余す人も多い。子育てする20年間に必要な広さを基準に買うから。家は広い方が良い、自分は持て余さない！ということなら買うのが正解でしょう。

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生涯の家屋費として考えたらいいと思います
6300万プラス35年家屋にかかる維持費総額を居住年数で割る

長く住むほど月額単価が下がるので損益分岐点は、総額にもよりますが概ね新築約45年住んで築20年同等賃貸家賃に並び、それ以降は賃貸より下がっていきますが35で買ってたら80歳
賃貸は20年弱の利便のよい場所に常に住み替えできます
家屋費比較のコスパだけなら、20年前後で人気あるうちに高値で損金出さず手放すと取得から20年間の対家賃比較よりお得な場合もあります

マンションは古いほど逆に管理修繕が上がるので単価が下がりにくく、老朽化ほど市場価値が下がり処分問題もあり売れなくなる
戸建ては再販価値のある良い場所なら、最後土地が残るので資産になるけどよい場所ほど高いので家屋費単価も上がる
結論的には、良い場所の土地だけに資産価値があるので、相続人もいるならその場所に賃貸で住むなら所有したほうがいいでしょうか

一番お得なのは親の家、もしくは会社から社宅や家賃補助でしょう
家族としてマイホームステータスがほしい人は高くつきますが買うのがいいと思います

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