教えて！住まいの先生

年収400万弱で2200万の住宅ローンを組んだ者です。
3000万のローン、審査通りますか？というのが最初の印象です。
まずは審査が緩めの地銀で仮審査をしてみるのはいかがでしょうか。

私の場合、2500万が限界と言われました。
（国家資格なし、中小企業勤め）

今後の収入増は物価上昇と金利上昇に消えます。
家の補修費＋税金は「消えていくお金」として確保が必要です。
14年後の繰り上げ返済費用が、家の補修費に消えるかもしれません。

それでもどうしても買う！となるなら、
私なら40年にして少しでも月々を少なくし、子どもの巣立ちまで耐える選択をします。

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戸建ては家賃にプラスでかかる費用が大きいです。
固定資産税、保険、外壁や屋根の塗装、フローリングや畳(あれば)の張り替え、シロアリ工事など、、
うちも毎月3万を住宅の維持費用に積み立てていますがおそらく大きな出費には足りません。。

40年ローンはありだと思います。
余裕ができたら繰り上げ返済していけば良いですし。

中古の築浅物件、オススメですよ。
うちは築4年の家を中古で3000万ほどで買いました。このあたりの同程度の新築建売で4000万ほどするので、かなり安く買えたかなと思っています。
築浅で大手工務店の建てた住宅なので、欠陥の可能性も低いかなと勝手に思っています。

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銀行の住宅ローン担当者です。

こういった質問は多いのですが、最終的には質問者の方の生活水準及び勤務先に大きく左右されるのでなかなか明確な答えは難しいですね。

いくつか個人的な考えとアドバイスをお伝えするのであれば
1つは銀行審査に通るということと返せるというのはイコールでは無いということです。地域性もありますが銀行間の競争も激しく、かなり怪しい住宅ローン案件でも保証会社付であれば通ってしまう現実があります。であれば、住宅ローンを返せるかどうかは借主の金融リテラシーに頼らざる得ないわけです。
一般に借入金額は年収の10倍、返済比率は年収の30%がひとつのラインと考えられますが、個人的にはかなりしんどい内容だとは考えています。質問者様に関しては世帯年収440万円と決して給与が高いわけでなくむしろ低い部類になります。
今後の昇給見込みを考えて数百万円伸びる見込みがあるのであればゆとりある返済が可能でしょうがそうでないのであれば返済計画を見直す必要があるでしょう。

1つ考えるのであれば、借入期間についてなどは如何でしょうか。これについては長い方が融通が効くと考えます。単純に今後短くするのは簡単ですが、長くすることは借換でも不可能だからです。
当然老後の返済は苦しいので随時繰上返済は必要ですが、そのタイミングは自信で管理できますので支出に応じて行うことが出来ます。

いずれにしてもお子様がハンデを抱えている状態においては奥様の継続的な勤労は難しいもの考えて、奥様の収入は貯金ないし運用用、生活費および返済はご主人単独で行う生活設計が必須だと考えます。
また、奥様の離職リスクを減らすためにも建設予定地を両親の実家の近くにしていざと言う時に助けてもらえる体勢を整えるなどの準備も必要になります。

住宅ローンは消費性資金です。事業性融資と違い借りることで1円もうまないわけですから、返済計画は綿密に立てる必要があると考えます。

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その年収では、3000万でも厳しいと思います。
そもそも、今の物価では土地込み3000万ではかなり小さい家しか建てれません。
実際には、家電の購入や外工費等もいりますし、毎年の固定資産税もまあまあ高いです。年数が経てばリフォームも必要になります。
子供も大きくなれば、どんどんお金がかかりますので、中古住宅にした方が無難です。

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https://2designfukuoka.com
家づくりサイトを運営しています。

今の暮らしと比較をして、支払いがそのまま進められそうなのかがポイントだと思います。
ハウスメーカーの営業担当が色々予算の面も相談をのってくれると思いますので
じっくり相談はされましたか？
大きな買い物、後悔のないように楽しまれてくださいね！

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金額ベースだと戸建ての方が割高。修理費用を自分で出さないといけないし、部屋数増えるのでエアコンたくさんつけて、電気代が２～３倍になったり。家具・照明もたくさん買うし、その分、メンテナンス費用もかかる。

購入するなら、現金を手元に残してローンを長めに設定するのが良いと思います。
団信に入るので、自分に万が一の事があればローンがチャラになりますので。

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賃貸で8万円で住むなら安いです。買うとローン意外にたくさんお金がかかりますよ。

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年収370で3000はちょっと厳しいですね、奥さんがフルで働くというのは考えず一人の稼ぎで返せる額でローン組まないと詰んでしまいますよ。目安は年収の5倍程度です。2000ぐらいで探した方がいいですね。

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貯金の金額によると思います。あと親からの生前贈与などによると思います。
その年収で、審査通りますか。
かなり厳しくないですか。
奥さんが同じくらいの年収で、生態収入で５００万近くあればいいのですが。
また、扶養に抜けて働けるかどうかはかなり難しいです。
発達障害のお子さんはかなりお金がかかると思った方がいいです。

もう１つ。
できれば家は固定しない方がいいです。
お子さんの状況が流動的で中学生は学校どうする？
支援学校に高等部なる？などを考えると、すぐに動けるように賃貸にしておいたほうがいいのでは。

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まず「今の家賃が＊万円で問題なく支払えているからそれ以内の返済額なら返せるだろう」という考え方は捨ててください。
破綻する多くの人の最初の出発がここです。

また理由は後述しますが40年ローンはやめてください。

適当に「問題ない」とか「やめたほうがいい」ではなく、具体的に数字で追っていきます。

年収370万円の人の手取りは年約300万円です。
ボーナス分も含めて12で割ると月約25万円です。

奥さまのパート収入は不安定なようですが月６万円として考えると、月の世帯収入の手取りは31万円です。

さて、住宅のほうですが、3000万円はおそらく融資は受けられないでしょう。
住宅ローンの融資限度額は通常年収の８倍までです。
もしかしたらそれでも借りられるところは見つけられるかもしれませんが、年収の８倍は破綻への道まっしぐらです。
通常ローンは５倍までに抑えるのがセオリーです。

そこで質問者さまが当初お考えの2000万円で計算してみます。
「2000万円じゃ買えない」とおっしゃるのでしょうが方法はあります。これも最後に書きます。

2000万円の住宅ローンを「頭金・ボーナスなし」「変動0.5パーセント」「35年」だと、月の返済額は51,917円。

世帯の手取りからこれを引くと約26万円が残ります。
「それなら楽勝！」と思われたら危ないです。

確かに26万円あれば生活は充分できるし、今の家賃より3万円も安いローンが破綻することもないでしょう。
しかしこれでは貯蓄ができません。

なぜ貯蓄が必要か、ですが
（１）10年ごとに外壁塗り替えのメンテナンス（10年ごと100万円以上）
（２）10年過ぎた頃から給湯器、エアコンが壊れだします。（10年ごと50〜70万円）
（３）木造住宅の寿命は40年です。定年くらいの時期にもう１軒建て替えなければなりません。そのときは年齢的にローンは使えないので現金一括です。
（40年ローンがダメなのは、その時期になお支払いが続いているからです。また家を売却したり取り壊すこともできません。）
ローンの返済と並行してそのための貯蓄をして行かなければなりません。
（４）子どもの養育費と教育費（１人2000〜4000万円）
お子さまがお２人だと4000〜8000万円です。
これは私立か公立か、大学まで行くかどうかで差は出てきますけど平均値です。
わたしは子どもがいないのでこの数字が信じられなかったですが、周囲の人に聞いたら実際これくらいか、それ以上かかってるそうです。
（５）ご夫婦の老後資金
現在厚生年金で平均は14万円ですが、中央値で見ると10〜11万円が最も多いです。これは今後さらに下がります。老後資金は2000万円でもちょっと不安です。

この（１）〜（５）に耐えられる貯蓄をして行かなければなりません。
そうでないと家は買えても老後破綻するリスクが極めて高いです。

月々の生活にいくら必要なのか、残りを貯蓄すると何年後にいくらくらいになるかはご夫婦でお考えください。

このように2000万円の家でもかなり厳しいです。
厳しいですが不可能ではありません。

しかしそもそも2000万円で買える家がない、というところですが。
最近アイダ設計から1000万円前後で建てられる注文住宅のシリーズが発売されました。（建売ではなく注文住宅です）
画像の家は税込999万円です。
付帯工事は別でしょうから1000万円以上にはなりますが、600〜800万円の土地を探せれば2000万円くらいで建てられると思います。

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