教えて！住まいの先生
Q 市街化調整区域で後悔は？新築物件は建てられますか？
市街化調整区域で現在廃墟となった小さい賃貸の戸建てが2軒建っている土地を購入し、新築でマイホームを希望しています(地目は雑種地のようです)
・希望するマイホームが建てられるのか(予算や建築基準法は置いておいて
調整区域だからコレは駄目！となる理由はありますか？)
・調整区域ならではの後悔ポイントはありますか？
先輩方やお詳しい方ぜひ教えてください。
※田舎の為そもそも都市ガスは通っておりません！下水道も無い所がほとんどなので
この土地に限らず太陽光付オール電化＆浄化槽の予定です
・希望するマイホームが建てられるのか(予算や建築基準法は置いておいて
調整区域だからコレは駄目！となる理由はありますか？)
・調整区域ならではの後悔ポイントはありますか？
先輩方やお詳しい方ぜひ教えてください。
※田舎の為そもそも都市ガスは通っておりません！下水道も無い所がほとんどなので
この土地に限らず太陽光付オール電化＆浄化槽の予定です
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/6 22:25:53
市街化調整区域に指定さた昭和46年に既に建物が建っていた土地を「既存宅地」と言い、現在も建替えや住宅の新築をする事が出来ます。
また、昭和４６年以降でも開発許可申請など正規の手続きを踏んで建てられた家であれば再建築も可能ですが農家住宅等の場合は厳しいです。
雰囲気からすると線引き前建物があるようなので再建築は可能と思われますが売買契約書に再建築不可の場合はこの契約は白紙になると一文いれておいてもらったらどうですかね。
道路は建築基準法上の道路と認定されているか、上水道は確保出来ているか、排水は浄化槽からの放流同意がもらえるか、雨水は側溝に放流か浸透桝か、電気は確保出来ているか、住宅ローンの場合に市街化調整地域は担保評価額が低いので思ったほど借り入れ出来ない場合がありますから事前に銀行に相談に行った方が良いです。
市街化調整地域での住宅ローン、困ったときはJAバンクに相談です。
また、昭和４６年以降でも開発許可申請など正規の手続きを踏んで建てられた家であれば再建築も可能ですが農家住宅等の場合は厳しいです。
雰囲気からすると線引き前建物があるようなので再建築は可能と思われますが売買契約書に再建築不可の場合はこの契約は白紙になると一文いれておいてもらったらどうですかね。
道路は建築基準法上の道路と認定されているか、上水道は確保出来ているか、排水は浄化槽からの放流同意がもらえるか、雨水は側溝に放流か浸透桝か、電気は確保出来ているか、住宅ローンの場合に市街化調整地域は担保評価額が低いので思ったほど借り入れ出来ない場合がありますから事前に銀行に相談に行った方が良いです。
市街化調整地域での住宅ローン、困ったときはJAバンクに相談です。
回答
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A
回答日時：
2024/9/6 18:04:42
☆,質問の件は使途計画法で建築制限の地域です。新築には都市計画法
第29条の農林漁業従事者か相続者の同居家族や都市計画法第34条に該
当者となります。既存宅地の権利で建築はH:13年に廃止されています。
第29条の農林漁業従事者か相続者の同居家族や都市計画法第34条に該
当者となります。既存宅地の権利で建築はH:13年に廃止されています。
A
回答日時：
2024/9/6 14:29:03
「新築物件は建てられますか？」他の方への回答では建てられると自ら書いてますけど？
市街化調整区域は原則的に宅地にはできないので、個人の住宅を建てる場合は色々と制限があるのですが、逆に公共の福祉という大義名分があれば何でも建てられてしまう区域ですので、すぐ隣に老人ホームや産廃処理場などができてしまう場合があります。
産廃処理場やゴミ処理場は自治体にとっては公共の福祉に寄与する施設なんですよ。
地図アプリで老人ホームや産廃処理場を検索すると市街化調整区域に固まっていることがわかると思います。
老人ホームは（認知症老人の徘徊防止策が取られていれば）問題ないとは思うのですが、産廃処理場は困りますよね。
産廃処理場はゴミ収集車が頻繁に出入りしますし、屋根付きの作業場を建てられないと露天で処理するヤードになりますから、風でゴミや悪臭が飛んできます。
周りの住民がいくら反対しても、最終的には自治体判断になるので、職員が業者に買収されていたりすると阻止できず、処理場の稼働後に被害を訴える形の訴訟をすることになります。
市街化調整区域は原則的に宅地にはできないので、個人の住宅を建てる場合は色々と制限があるのですが、逆に公共の福祉という大義名分があれば何でも建てられてしまう区域ですので、すぐ隣に老人ホームや産廃処理場などができてしまう場合があります。
産廃処理場やゴミ処理場は自治体にとっては公共の福祉に寄与する施設なんですよ。
地図アプリで老人ホームや産廃処理場を検索すると市街化調整区域に固まっていることがわかると思います。
老人ホームは（認知症老人の徘徊防止策が取られていれば）問題ないとは思うのですが、産廃処理場は困りますよね。
産廃処理場はゴミ収集車が頻繁に出入りしますし、屋根付きの作業場を建てられないと露天で処理するヤードになりますから、風でゴミや悪臭が飛んできます。
周りの住民がいくら反対しても、最終的には自治体判断になるので、職員が業者に買収されていたりすると阻止できず、処理場の稼働後に被害を訴える形の訴訟をすることになります。
A
回答日時：
2024/9/6 12:58:15
既存の建物が、区域区分前（市街化調整区域になる前）から存在しているものか、又は区域区分後に都市計画法の許可を受けて適法に建築されたものなら、建替えは可能。
ただし、建築基準法に適合させる必要があるので接道要件は要確認。
市街化調整区域の場合、公道ではなく土地改良区や個人所有の私道であったりします。
汚水や雑排水を浄化槽処理しても、その処理水はどこかに放流することになると思いますが、接続先の水路や河川に水利権が設定されていて、水利権者が放流を認めない場合や放流するための権利金を求められる場合もあります。
ただし、建築基準法に適合させる必要があるので接道要件は要確認。
市街化調整区域の場合、公道ではなく土地改良区や個人所有の私道であったりします。
汚水や雑排水を浄化槽処理しても、その処理水はどこかに放流することになると思いますが、接続先の水路や河川に水利権が設定されていて、水利権者が放流を認めない場合や放流するための権利金を求められる場合もあります。
A
回答日時：
2024/9/6 12:53:08
市街化調整区域は、市街化を規制する、区画ですので
基本的には住居は建てられないです。
基本的には住居は建てられないです。
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