教えて!住まいの先生
Q 不動産業者、宅建の資格をお持ちの方に、 仲介売買契約について、ご教示いただければ助かります。 私は現在居住中の自宅の中古マンションを売却するため、
今年7月上旬より、ある不動産会社と専属専任媒介契約を結んでいます。
遠方にある不動産業者ですが、全国の不動産仲介を取り扱って
SNS等の発信力が強いことが魅力でした。
契約前に来店し、社長から販売活動についてお聞きし
その後、メールで電子契約を結びました。
しかし、実際は乖離があるように思います。
あと1か月我慢すれば契約期間が終わりますが、
できれば期間内に違約金なしで契約を解除等を
考えるようになりました。
そのきっかけの一つとして、
昨日、連絡なしの内覧者・紹介業者のドタキャンが
あり、担当者に初めて「困る」と話すと、
その30歳手前と思われる若い担当者は
「それでは今後は、近くの不動産店に契約しますか」
と話したことです。
私の方も「では今から契約解除できますか」と申し出た所、
契約期間内はだめだと返答されました。
そこで下記のご質問をさせていただければ助かります。
① 専属専任契約のため、メールで週1回以上の報告をすると
電子契約書に記載されています。
実際のメールでのレインズの反響報告は契約した7月から3回のみです。
こちらから時々メール送信したお返事は数件ありますが、
それらは契約書にある販売広告活動の連絡に含まれますか?
② 契約前は、社長から販売活動は色々な方法を使って販売します、
とお聞きしていました。
専属専任媒介でもあるので、一般仲介以上の
販売活動をしていただける、と思っていましたが、
実際はレインズに登録されたのみでした。
自社のホームページにも掲載されていません。
物件の図面や画像撮影はすべてこちらが行い、
ファイルごとに分けて送信していますが、
レインズには当物件の画像は1枚もなく、
最近知りましたが、モザイク画像だけです。
専属専任であるのに、画像1枚すら掲載されないのは、
不動産業界では普通の事でしょうか?
③ きちっとこちらのマンションの管理費等については、
書面でお伝えしておりましたが、レインズの記載内容に不備があり、
数カ所訂正を求め、訂正していただきました。
他業者からのスーモ等の広告には
その物件の内容に明らかな誤りがあり、
専属専任契約の担当者にその旨を申し出ましたが、
他業者の広告内容は修正されていません。
専属専任の業者は広告をしている他業者の広告に対して、
訂正を求める等の責任がないのでしょうか?
④ 最近のリフォーム情報を担当者にお伝えしていましたが、
その物件情報が全く反映されていません。
せめて内覧者に同行される他業者さんへは、物件の概要、
リフォーム歴の情報を提供してほしい、と思っていました。
一般的にはどうなのでしょうか?
担当者に色々失望していましたので、その要望は叶わないと思い
お伝えしていません。
⑤ 契約において、電子契約書の販売契約が交わされました。
その契約書には専有面積にも記載ミスがありました。
その旨を連絡すると、
「こちらで修正しておきます」との返事でしたが、
私の方の販売契約書は修正されていません。
また、この契約書には双方の申し出がなければ
自動更新になる、途中契約解除は違約金が発生すると
記載されています。
修正していない契約書をそのままにしていながら、
契約期間のしばりを主張する担当者に違和感があります。
しかし、それを担当者に伝えても契約期間を
早めに終了することは無理があるようにも思いますが、
いかがでしょうか?
⑥ 契約した不動産業者から内覧時の立会いは
ありません。他業者の方が内覧者とともに
来られます。
内覧において、一生懸命準備し、内覧者をお迎えしても、
そのお返事は2週間たっても担当者から連絡がなく、
しびれをきらして担当者に連絡したら、長期休暇中でした。
昨日においては、前日に内覧希望の方があると連絡を受け、
準備して待っていたところ、結局、連絡がないままドタキャンされ、
とても疲れました。
担当者から「長い時間お待たせしてすみませんでした。契約期間までは
よろしくお願いします」とメールがありましたが、もやもやします。
参考のため、ドタキャンした業者名を教えてください、と
担当者に返信することは過度な要求でしょうか?
長文になり申し訳ございません。
お手隙の際、ご教示いただければ助かります。
よろしくお願いいたします。
遠方にある不動産業者ですが、全国の不動産仲介を取り扱って
SNS等の発信力が強いことが魅力でした。
契約前に来店し、社長から販売活動についてお聞きし
その後、メールで電子契約を結びました。
しかし、実際は乖離があるように思います。
あと1か月我慢すれば契約期間が終わりますが、
できれば期間内に違約金なしで契約を解除等を
考えるようになりました。
そのきっかけの一つとして、
昨日、連絡なしの内覧者・紹介業者のドタキャンが
あり、担当者に初めて「困る」と話すと、
その30歳手前と思われる若い担当者は
「それでは今後は、近くの不動産店に契約しますか」
と話したことです。
私の方も「では今から契約解除できますか」と申し出た所、
契約期間内はだめだと返答されました。
そこで下記のご質問をさせていただければ助かります。
① 専属専任契約のため、メールで週1回以上の報告をすると
電子契約書に記載されています。
実際のメールでのレインズの反響報告は契約した7月から3回のみです。
こちらから時々メール送信したお返事は数件ありますが、
それらは契約書にある販売広告活動の連絡に含まれますか?
② 契約前は、社長から販売活動は色々な方法を使って販売します、
とお聞きしていました。
専属専任媒介でもあるので、一般仲介以上の
販売活動をしていただける、と思っていましたが、
実際はレインズに登録されたのみでした。
自社のホームページにも掲載されていません。
物件の図面や画像撮影はすべてこちらが行い、
ファイルごとに分けて送信していますが、
レインズには当物件の画像は1枚もなく、
最近知りましたが、モザイク画像だけです。
専属専任であるのに、画像1枚すら掲載されないのは、
不動産業界では普通の事でしょうか?
③ きちっとこちらのマンションの管理費等については、
書面でお伝えしておりましたが、レインズの記載内容に不備があり、
数カ所訂正を求め、訂正していただきました。
他業者からのスーモ等の広告には
その物件の内容に明らかな誤りがあり、
専属専任契約の担当者にその旨を申し出ましたが、
他業者の広告内容は修正されていません。
専属専任の業者は広告をしている他業者の広告に対して、
訂正を求める等の責任がないのでしょうか?
④ 最近のリフォーム情報を担当者にお伝えしていましたが、
その物件情報が全く反映されていません。
せめて内覧者に同行される他業者さんへは、物件の概要、
リフォーム歴の情報を提供してほしい、と思っていました。
一般的にはどうなのでしょうか?
担当者に色々失望していましたので、その要望は叶わないと思い
お伝えしていません。
⑤ 契約において、電子契約書の販売契約が交わされました。
その契約書には専有面積にも記載ミスがありました。
その旨を連絡すると、
「こちらで修正しておきます」との返事でしたが、
私の方の販売契約書は修正されていません。
また、この契約書には双方の申し出がなければ
自動更新になる、途中契約解除は違約金が発生すると
記載されています。
修正していない契約書をそのままにしていながら、
契約期間のしばりを主張する担当者に違和感があります。
しかし、それを担当者に伝えても契約期間を
早めに終了することは無理があるようにも思いますが、
いかがでしょうか?
⑥ 契約した不動産業者から内覧時の立会いは
ありません。他業者の方が内覧者とともに
来られます。
内覧において、一生懸命準備し、内覧者をお迎えしても、
そのお返事は2週間たっても担当者から連絡がなく、
しびれをきらして担当者に連絡したら、長期休暇中でした。
昨日においては、前日に内覧希望の方があると連絡を受け、
準備して待っていたところ、結局、連絡がないままドタキャンされ、
とても疲れました。
担当者から「長い時間お待たせしてすみませんでした。契約期間までは
よろしくお願いします」とメールがありましたが、もやもやします。
参考のため、ドタキャンした業者名を教えてください、と
担当者に返信することは過度な要求でしょうか?
長文になり申し訳ございません。
お手隙の際、ご教示いただければ助かります。
よろしくお願いいたします。
質問日時:
2024/9/8 20:44:49
解決済み
解決日時:
2024/9/13 00:30:33
回答数: 4 | 閲覧数: 162 | お礼: 100枚
共感した: 0 この質問が不快なら
回答数: 4 | 閲覧数: 162 | お礼: 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2024/9/13 00:30:33
①についてですが、仰るように専属専任の場合、業者には1週間に1度以上の業務状況の報告の義務があります。
報告内容は決められた書式などがあるわけではないので、あなたからの問い合わせに対しての返信を「業務報告」と主張する可能性もあります。
その返信や報告も含めて1週間に1度の頻度を怠っている場合は、契約違反なので違約金なしで解約可能です。
7月上旬からなら既に8回程度の報告が義務付けられています。
報告の方法は書面or電子メールしか認められないので、電話や口頭での報告は無効です。確認してみてください。
②についてですが、レインズには写真を載せない業者もいます。担当者のやる気次第です。
③処罰の対象になるとまでは言えないと思います。これも担当者のやる気次第です。
④担当者のやる気の問題でしょう。
②③④については担当が早く売ろうと思えば写真を載せたり、リフォームのことをアピール材料に使うでしょう。それをしないのはやる気がないか仕事ができない。知らないのだろうと思います。
⑤専属専任媒介契約は「自動更新」は認められません。そのような条文があっても無効です。
そのような条文があるだけで宅建業法違反で行政処分の可能性もあります。【判例】https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/128-144.pdf
あなたが契約時に自動更新を承諾したとしても出来ませんし、条文に入れた時点でアウトです。
①や⑤は事実なら行政処分の可能性もある悪質な行為です。
業者に対して業界団体もしくは行政に相談すると伝えましょう。
殆どの不動産業者は下記の業界団体に所属しており、そちらに相談窓口があります。
不動産業者がどこの団体に所属しているかは媒介契約書に記載があるはずですので確認してください。
●宅建協会 各支部の相談窓口 https://www.zentaku.or.jp/about/free_consultation/
●全日不動産 各支部の相談窓口 https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/
●都道府県 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
まずは依頼している業者に①⑤について各窓口に相談する意向があることを伝えましょう。
不動産業者は行政処分を受けると死活問題になるため、何らかの動きはあるはずです。
①⑤に違反しているのなら違約金なしの解約が当然だと思います。
自分が宅建業法違反をしている自覚もないでしょう
だから悪びれることなく他の不動産会社と契約すればなんていうのです
不動産という高価なものを取り扱っているという自覚すらない
高い手数料を貰うことも当たり前くらいしか思っていない
そんな奴、私なら問答無用で通報し、その上で早急に解約に応じるように動きます
その業者が買主を見つけてきたとしても、こんなことを平気でする会社には恐ろしくて仲介を依頼できません
あなたにとって大切な資産だと思いますので安心して任せられる業者にご依頼ください
報告内容は決められた書式などがあるわけではないので、あなたからの問い合わせに対しての返信を「業務報告」と主張する可能性もあります。
その返信や報告も含めて1週間に1度の頻度を怠っている場合は、契約違反なので違約金なしで解約可能です。
7月上旬からなら既に8回程度の報告が義務付けられています。
報告の方法は書面or電子メールしか認められないので、電話や口頭での報告は無効です。確認してみてください。
②についてですが、レインズには写真を載せない業者もいます。担当者のやる気次第です。
③処罰の対象になるとまでは言えないと思います。これも担当者のやる気次第です。
④担当者のやる気の問題でしょう。
②③④については担当が早く売ろうと思えば写真を載せたり、リフォームのことをアピール材料に使うでしょう。それをしないのはやる気がないか仕事ができない。知らないのだろうと思います。
⑤専属専任媒介契約は「自動更新」は認められません。そのような条文があっても無効です。
そのような条文があるだけで宅建業法違反で行政処分の可能性もあります。【判例】https://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/128-144.pdf
あなたが契約時に自動更新を承諾したとしても出来ませんし、条文に入れた時点でアウトです。
①や⑤は事実なら行政処分の可能性もある悪質な行為です。
業者に対して業界団体もしくは行政に相談すると伝えましょう。
殆どの不動産業者は下記の業界団体に所属しており、そちらに相談窓口があります。
不動産業者がどこの団体に所属しているかは媒介契約書に記載があるはずですので確認してください。
●宅建協会 各支部の相談窓口 https://www.zentaku.or.jp/about/free_consultation/
●全日不動産 各支部の相談窓口 https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/
●都道府県 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html
まずは依頼している業者に①⑤について各窓口に相談する意向があることを伝えましょう。
不動産業者は行政処分を受けると死活問題になるため、何らかの動きはあるはずです。
①⑤に違反しているのなら違約金なしの解約が当然だと思います。
自分が宅建業法違反をしている自覚もないでしょう
だから悪びれることなく他の不動産会社と契約すればなんていうのです
不動産という高価なものを取り扱っているという自覚すらない
高い手数料を貰うことも当たり前くらいしか思っていない
そんな奴、私なら問答無用で通報し、その上で早急に解約に応じるように動きます
その業者が買主を見つけてきたとしても、こんなことを平気でする会社には恐ろしくて仲介を依頼できません
あなたにとって大切な資産だと思いますので安心して任せられる業者にご依頼ください
質問した人からのコメント
回答日時: 2024/9/13 00:30:33
皆様、丁寧なご回答ありがとうございます。
これから解約に向けて頑張ります。
背中を押していただき、感謝いたします。
私の気持ちを整理して下さり、ご助言いただいたsys..様を
ベストアンサーにさせていただきます。
重ねましてありがとうございます。
皆様、貴重なお時間を頂きありがとうございました。
回答
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A
回答日時:
2024/9/12 15:32:02
単刀直入に申し上げます。即時解除可能です。理由は明らかな宅建業法違反があるからです。専属専任媒介契約の約定に「双方の申し出がなければ自動更新になる、途中契約解除は違約金が発生する」は完全にアウト。
まず当該業者に約定に明らかな宅建業法違反があるので即時解除する旨を口頭とメールで伝えて下さい。それでも違約金云々言って来たら「わかりました。ではこちらから監督官庁(その業者が知事免許であれば都道府県の宅建指導課、大臣免許であれば国土交通省地方整備局宅建指導課)に契約内容と御社から違約金の話が出て困っている旨を通報します」と伝えて下さい。間違いなく行政処分の対象となる違法行為です。
まず当該業者に約定に明らかな宅建業法違反があるので即時解除する旨を口頭とメールで伝えて下さい。それでも違約金云々言って来たら「わかりました。ではこちらから監督官庁(その業者が知事免許であれば都道府県の宅建指導課、大臣免許であれば国土交通省地方整備局宅建指導課)に契約内容と御社から違約金の話が出て困っている旨を通報します」と伝えて下さい。間違いなく行政処分の対象となる違法行為です。
A
回答日時:
2024/9/8 23:06:58
契約の中に解約条項がないですか?
乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に履行する義務に違反したときは契約を解除できる、みたいな。
乙が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に履行する義務に違反したときは契約を解除できる、みたいな。
A
回答日時:
2024/9/8 22:28:34
何を見てその業者に依頼をしたのか知りませんが、やべえ業者です。
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