教えて！住まいの先生
Q 契約不適合責任免責で購入した不動産が、過去に行った増築により増えた床面積の変更登記を行ってなかったことが判った場合、誰がどう対処すべきですか？
いずれ壊して建てかえるので気付かなかったことにすれば証拠隠滅される訳ですが、そもそも論として売主が変更登記をしなかったことも免責されるのでしょうか？ 正直にやって免責だからと私が数十年分の固定資産税を払うのもなんだかなぁと思って質問してみました。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/15 11:34:38
契約不適合責任の免除条項は基本有効(売主が宅建業者を除く)であるが、意図的に不適合を隠した場合や、重過失により見逃した等の場合による、不適合に対しては無効とされます。
あくまで排除条項はある程度の売主として、告知義務を果たした上で成り立つものであり、果たしてないのであれば認められません。
これは、旧法による瑕疵担保責任と変わりません。
あくまで排除条項はある程度の売主として、告知義務を果たした上で成り立つものであり、果たしてないのであれば認められません。
これは、旧法による瑕疵担保責任と変わりません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/15 11:34:38
お答えくださったみなさま、どうもありがとうございました。いずれも大変参考になりました。
回答
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A
回答日時：
2024/9/12 21:38:18
増築したのが従前の売主様であれば当然増築登記していない事をわかった上で告知せず売買しているので免責にならず登記するよう請求できるかと。ただそれ以前の所有者が増築していた場合で従前の売主がその事実を知らず知らなかったとしても仕方ないような状況で有れば本件売買契約の免責条項により請求は難しいと思われます。増築登記により固定資産税等が増加した場合の支払いについては貴方が所有者になって以降の分が、それ以前の税についてはその時の登記名義人所有者に請求されます。なお未登記であっても増築部分について既に固定資産税等が課税されているケースも多々ありますので一度ご確認下さい。ちなみに未登記増築部分について表示変更登記（増築登記）しないと金融機関からの融資を受けられません。
A
回答日時：
2024/9/10 12:15:24
仲介者と通じて売主側に「登記簿記載の床面積と実体に乖離があるのでその建物変更登記費用を負担してほしい」と打診する必要がありますね。
A
回答日時：
2024/9/9 08:51:40
誤解されていますが、固定資産税と登記は別物ですよ。
未登記で固定資産税がかかっている物件なんてゴマンとあります。
しかも、おそらくですが、実測ではなく登記上の面積を契約面積とするとあると思います。たいていの契約書にありますからね。
未登記で固定資産税がかかっている物件なんてゴマンとあります。
しかも、おそらくですが、実測ではなく登記上の面積を契約面積とするとあると思います。たいていの契約書にありますからね。
A
回答日時：
2024/9/9 06:26:37
・売買後の保証に関して売主の責任を免除することを指すので、何かする場合は買主負担
・固定資産税の遡及課税は5年間が原則
・固定資産税の遡及課税は5年間が原則
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