教えて！住まいの先生
Q マンションの売却について教えてください。
数年前に買ったマンションを売りたいと思っていて、いくつか不動産会社と話をしていて、親切で見積もりも高かったので、ある一つの会社にお願いすることにしました。
※これから下記に記す価格は参考としてとらえてください。
正直に書くと不動産会社にバレそうなので仮ということをご了承ください。
1Kマンション1室 築浅・駅近でエリアも都心ど真ん中ではないですがそこそこの立地です。
購入金額：1億
見積金額（複数の会社）：8000万
今回お願いする不動産会社の見積金額：1億
複数に見積もりとりましたが、どの会社も購入価格からは少し落ちる価格で、売った場合、手出しが2000万でした。
ただ、熱心に営業してくれて現在お願いしてる会社は1億で買ってくれるとのことでした。
半信半疑でしたが、1億で買ってくれる購入者も見つかったとのことで最終打ち合わせをしてましたが、金融機関へのローンが通らなかったとのことでした。
こんなことってありえるのでしょうか？
その購入者は過去にその不動産会社から投資用のマンションを何室も購入していて、収入や資産的にも問題ないのらしいです。
私の持ってるマンションの現在の価格（築年数とか路線価とか地価とか）をローンの銀行が調べると、1億円は高すぎるため融資できないとの理由らしいです。
法外な価格で売るのはよくないのは承知ですが、例えば金も十分にあり与信的に問題がない方が、銀行の一声で融資されないことってあるのでしょうか？
私が1億で購入したマンションを2億とかで売るなら、辞めたほうがいいというアドバイスもあるのかもしれませんが、もともと1億のマンションを本人も1億でいいと言ってくれているのに、銀行の融資が通らないのはなんかおかしいと思いました。
その会社曰く、私が購入した際の不動産会社にふっかけられ、高く買い過ぎたとやんわり言われましたが、別に私は今すぐ売らなくてもいいので、それなら売らないということで、ごねてます。
私が売却しようとした不動産会社はすごく言い方で信頼もあったのですが、この話を聞くと本当に信用していいのか不安になり、質問させていただきました。
長文で何言ってるかわからなかったらすみませんが、よろしくお願いいたします。
※これから下記に記す価格は参考としてとらえてください。
正直に書くと不動産会社にバレそうなので仮ということをご了承ください。
1Kマンション1室 築浅・駅近でエリアも都心ど真ん中ではないですがそこそこの立地です。
購入金額：1億
見積金額（複数の会社）：8000万
今回お願いする不動産会社の見積金額：1億
複数に見積もりとりましたが、どの会社も購入価格からは少し落ちる価格で、売った場合、手出しが2000万でした。
ただ、熱心に営業してくれて現在お願いしてる会社は1億で買ってくれるとのことでした。
半信半疑でしたが、1億で買ってくれる購入者も見つかったとのことで最終打ち合わせをしてましたが、金融機関へのローンが通らなかったとのことでした。
こんなことってありえるのでしょうか？
その購入者は過去にその不動産会社から投資用のマンションを何室も購入していて、収入や資産的にも問題ないのらしいです。
私の持ってるマンションの現在の価格（築年数とか路線価とか地価とか）をローンの銀行が調べると、1億円は高すぎるため融資できないとの理由らしいです。
法外な価格で売るのはよくないのは承知ですが、例えば金も十分にあり与信的に問題がない方が、銀行の一声で融資されないことってあるのでしょうか？
私が1億で購入したマンションを2億とかで売るなら、辞めたほうがいいというアドバイスもあるのかもしれませんが、もともと1億のマンションを本人も1億でいいと言ってくれているのに、銀行の融資が通らないのはなんかおかしいと思いました。
その会社曰く、私が購入した際の不動産会社にふっかけられ、高く買い過ぎたとやんわり言われましたが、別に私は今すぐ売らなくてもいいので、それなら売らないということで、ごねてます。
私が売却しようとした不動産会社はすごく言い方で信頼もあったのですが、この話を聞くと本当に信用していいのか不安になり、質問させていただきました。
長文で何言ってるかわからなかったらすみませんが、よろしくお願いいたします。
回答
10 件中、1～10件を表示
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A
回答日時：
2024/9/25 11:36:04
質問は買い手に資産があるのになぜローンが通らないかという事かな？
そんな風に読み取れたが。ローンが通らないのは当たり前というか銀行側の都合ですよ。銀行側が、このローンだと行き詰ると判断したんでしょうね。素人は、マンションをいくつも持っていると資産家のように見えるが必ずしもそうではない。資金繰りがギリギリのところもある。多分、その人は、いくつもマンションを持っているが、収入状況がよくないんでしょうね。ですから新たに購入して、挽回しようとしている。しかし、銀行はそんなことお見通し。これ以上の融資は危ないと判断したんです。
ローンなんか銀行の都合で何とでもできます。通らないのがおかしいと思う方がおかしい。
そんな風に読み取れたが。ローンが通らないのは当たり前というか銀行側の都合ですよ。銀行側が、このローンだと行き詰ると判断したんでしょうね。素人は、マンションをいくつも持っていると資産家のように見えるが必ずしもそうではない。資金繰りがギリギリのところもある。多分、その人は、いくつもマンションを持っているが、収入状況がよくないんでしょうね。ですから新たに購入して、挽回しようとしている。しかし、銀行はそんなことお見通し。これ以上の融資は危ないと判断したんです。
ローンなんか銀行の都合で何とでもできます。通らないのがおかしいと思う方がおかしい。
A
回答日時：
2024/9/24 22:12:12
事実がどうかは分かりませんが、
そう言った事も勿論ありますよ。
そもそも、「新築」と「築浅とはいえ中古」で不動産価値は全く違いますから、
銀行の評価額が下がるのは当たり前なのと、
1K等、40㎡以下の小さなマンションの価値はとても低く見られます。
40㎡以下の投資用ローンをやってる銀行も少ないのと、やっていても条件が厳しいです。
又、住宅ローンと投資用ローンでは同じ物件でも銀行が貸してくれる額は全く違います。
そして、1億で業者が買取ってくれるのではなく、売出してくれるってだけで、価格なんて売主がつけるものですから、そこは関係ありませんよ。
高けりゃ買い手がつかないだけですから、値下げするしかないですし、
多くの業者が8,000万と査定したのなら、1億で売出したってそもそも売れない可能性の方が高いです。
そう言った事も勿論ありますよ。
そもそも、「新築」と「築浅とはいえ中古」で不動産価値は全く違いますから、
銀行の評価額が下がるのは当たり前なのと、
1K等、40㎡以下の小さなマンションの価値はとても低く見られます。
40㎡以下の投資用ローンをやってる銀行も少ないのと、やっていても条件が厳しいです。
又、住宅ローンと投資用ローンでは同じ物件でも銀行が貸してくれる額は全く違います。
そして、1億で業者が買取ってくれるのではなく、売出してくれるってだけで、価格なんて売主がつけるものですから、そこは関係ありませんよ。
高けりゃ買い手がつかないだけですから、値下げするしかないですし、
多くの業者が8,000万と査定したのなら、1億で売出したってそもそも売れない可能性の方が高いです。
A
回答日時：
2024/9/21 19:47:34
ありうる話ではあります
投資用マンションの価格は多くの場合、月の賃料から収益還元で銀行が決めますよね。
あなたが売ろうとした物件に銀行が1億の融資はできないと判断すればローンの審査は通りません。
積算で価格を決めたり、相対で決めたりする方が高利回り(≒低価格)になりがちですね
でも、このストーリーはありうるんだけどちょっと違和感がありますね。
状況整理すると以下の通りかと思います
①購入希望者が、それだけの資産を持っている
②業者は3％+6万の手数料商売
③銀行融資がつかなかったことは売り手には分からない(買い手の言いなり)
④他社は8000万の見積もり
①本当に買いたければ2000万頭金入れてでも買う可能性があるはず。業者はローンでもキャッシュでも関係なく手数料もらうんですから。
②本来業者は高く売りたいから融資ダメならローン期間伸ばしたり頭金入れてでも購入してもらうことに注力する。
③買い手であっても銀行から書面で本人に融資不可と伝えられることはない(あるかもだけど私は業者経由でした)
④適正価格が8000万なんだとすると1億の提示は、他者にあなたを持っていかれないようにするための架空の金額。
それをさも本当のことらしく装うために、顧客から希望をもらっているので間違いない。などと言う。
ということで、多分1億で購入希望する買い手は架空です。さも信頼できる業者だと思わせて、なんだかんだと理由をつけて買取価格を下げていきます。
裏をとるなら、売り出すマンションの最近の成約事例を他社の営業マンにこっそり教えてもらいましょう。レインズ見れば一発
他言無用なのでその先は、大人の対応で笑
きっと7200〜8200万くらいだと思いますよ。
投資用マンションの価格は多くの場合、月の賃料から収益還元で銀行が決めますよね。
あなたが売ろうとした物件に銀行が1億の融資はできないと判断すればローンの審査は通りません。
積算で価格を決めたり、相対で決めたりする方が高利回り(≒低価格)になりがちですね
でも、このストーリーはありうるんだけどちょっと違和感がありますね。
状況整理すると以下の通りかと思います
①購入希望者が、それだけの資産を持っている
②業者は3％+6万の手数料商売
③銀行融資がつかなかったことは売り手には分からない(買い手の言いなり)
④他社は8000万の見積もり
①本当に買いたければ2000万頭金入れてでも買う可能性があるはず。業者はローンでもキャッシュでも関係なく手数料もらうんですから。
②本来業者は高く売りたいから融資ダメならローン期間伸ばしたり頭金入れてでも購入してもらうことに注力する。
③買い手であっても銀行から書面で本人に融資不可と伝えられることはない(あるかもだけど私は業者経由でした)
④適正価格が8000万なんだとすると1億の提示は、他者にあなたを持っていかれないようにするための架空の金額。
それをさも本当のことらしく装うために、顧客から希望をもらっているので間違いない。などと言う。
ということで、多分1億で購入希望する買い手は架空です。さも信頼できる業者だと思わせて、なんだかんだと理由をつけて買取価格を下げていきます。
裏をとるなら、売り出すマンションの最近の成約事例を他社の営業マンにこっそり教えてもらいましょう。レインズ見れば一発
他言無用なのでその先は、大人の対応で笑
きっと7200〜8200万くらいだと思いますよ。
A
回答日時：
2024/9/21 05:56:33
不動産屋の買取価格と、仲介での売却価格は根本的に違います
話しによると、購入者が他にいるって事は仲介ですよね
って事は、不動産屋がいくらで買い取るではなく、いくらで売りに出すかを決める事になるはずです
始めに１億で売りに出しても売れなそうだったら→９千万→８千万と値下げしていく事になるし、８千万で提案した不動産屋からでも１億で売りに出す事は可能です
おそらく担当営業が契約件数を稼ぎたくてお客さんをでっち上げたんでしょう
話しが上手い人は信用できる人とは限らないし、不動産売買の世界だと話しが上手い人こそ信用してはいけない傾向もあります
８千万と正直に言っていた不動産屋の方が信用できるでしょうね
契約期間が３ヵ月くらいだったら、３ヵ月後には契約更新しないで不動産屋を変える事をオススメします
話しによると、購入者が他にいるって事は仲介ですよね
って事は、不動産屋がいくらで買い取るではなく、いくらで売りに出すかを決める事になるはずです
始めに１億で売りに出しても売れなそうだったら→９千万→８千万と値下げしていく事になるし、８千万で提案した不動産屋からでも１億で売りに出す事は可能です
おそらく担当営業が契約件数を稼ぎたくてお客さんをでっち上げたんでしょう
話しが上手い人は信用できる人とは限らないし、不動産売買の世界だと話しが上手い人こそ信用してはいけない傾向もあります
８千万と正直に言っていた不動産屋の方が信用できるでしょうね
契約期間が３ヵ月くらいだったら、３ヵ月後には契約更新しないで不動産屋を変える事をオススメします
A
回答日時：
2024/9/20 22:14:27
1億で買ってくれる購入者なんて最初からいなかった、ただ媒介契約が欲しいだけの嘘です。
A
回答日時：
2024/9/19 11:06:24
不動産屋の目的は手数料収入です。
だから査定価格を出す目的は、
・売却前提で実際に売れるであろう金額を提示する
・仲介契約を取るために相場より高額提示で売主のご機嫌をとる
・即現金化できる業者への売却を勧めて低めに出す
いずれかになります。
ローンが通らなかった購入希望者は、
相場より高い金額査定で仲介契約取った事を誤魔化すためのアテ馬で、
初めから買う気は無くローン審査に落ちることも計画の内です。
しばらくしたら他社査定の相場並みに価格を下げさせます。
高額査定は仲介契約を取ることが目的でした。
客を騙しても手数料さえ取れれば良いという、
不動産業界の悪常識で業界を渡り歩く販売員はいまだにいます。
だから査定価格を出す目的は、
・売却前提で実際に売れるであろう金額を提示する
・仲介契約を取るために相場より高額提示で売主のご機嫌をとる
・即現金化できる業者への売却を勧めて低めに出す
いずれかになります。
ローンが通らなかった購入希望者は、
相場より高い金額査定で仲介契約取った事を誤魔化すためのアテ馬で、
初めから買う気は無くローン審査に落ちることも計画の内です。
しばらくしたら他社査定の相場並みに価格を下げさせます。
高額査定は仲介契約を取ることが目的でした。
客を騙しても手数料さえ取れれば良いという、
不動産業界の悪常識で業界を渡り歩く販売員はいまだにいます。
A
回答日時：
2024/9/19 02:58:23
1Kマンション1室 築浅・駅近でエリアも都心ど真ん中ではないですが
そこそこの立地・・・1憶の査定がどうかな？と疑問を感じます。
まず、1憶で購入する人は、ほぼいないでしょう。
不動産仲介業者は大手であっても鵜呑みにしては駄目です。
いくらでも話を大きく調子よく変えます。
そこそこの立地・・・1憶の査定がどうかな？と疑問を感じます。
まず、1憶で購入する人は、ほぼいないでしょう。
不動産仲介業者は大手であっても鵜呑みにしては駄目です。
いくらでも話を大きく調子よく変えます。
A
回答日時：
2024/9/19 02:47:41
A
回答日時：
2024/9/19 02:29:04
その購入者が銀行ローンを使って購入しようとして銀行が評価したら担保価値が至らず、購入出来なかったということで不動産会社の査定と銀行の評価の違いはあると思います。
マンションは土地持分が少ないので、建物の減価償却に比べて地価上昇の効果が出難いのかも知れません。
マンションは土地持分が少ないので、建物の減価償却に比べて地価上昇の効果が出難いのかも知れません。
A
回答日時：
2024/9/19 02:01:06
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