教えて！住まいの先生
Q 今住んでる団地は築49年です。 この先どうなるのでしょう？ 築60年になれば、国から建て直し命令とか出るのでしょうか？ 玄関ドアの取り替えとか、外観の塗り替えとか、
無意味な事ばかりしていて、腹が立ちます。
分譲でローンは終わっています。
立て直す時は、自己負担は格安になるのでしょうか？
補足
分譲でローンは終わっています。
立て直す時は、自己負担は格安になるのでしょうか？
いろいろ詳しくありがとうございますm(_ _)m
これ以上状況を詳しく書くと、もし同じ団地の人だったりすると、怖いので。
そうでなくても、もめ事がよくあるので(^^;;
私のような者がもめ事を起こすつもりはありません。
ただ、将来の事を考えると、不安になっただけです。
最近、体調も良くなくて、いろいろ不安になるだけなんです。
いろいろと、参考になりました。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/9/24 14:01:49
築６０年で国から立て直し命令が出るなどということはないでしょう。ただし、そこが誰も住まず廃墟となって、近隣に迷惑をかけていれば、地方自治体から行政代執行によって取り壊しされることはあり得ます。以下のURLは築４９年で滋賀県野洲市が取り壊したマンションの取り壊し直前の写真です。
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/002000d
しかし、この場合も取り壊し費用（１戸当たり1300万円）は、市が立替えましたが、最終的には区分所有者の負担となります。
さて、あなたのマンションは、おそらく管理組合が、玄関ドアの取り替えとか外観の塗り替えとかをしているとのこと。これを無駄なことと評価するのか、管理組合がそれなりに機能していると評価するのかは、管理組合の長期修繕計画によって規定されます。
たとえば、長期修繕計画など立てることなく、対症療法的に修繕を繰り返しているだけなら、おっしゃる通り無駄なことだといえます。しかし、長期修繕計画を立て、それに沿って修繕を計画的に進めているのなら、無駄なこととは言えないと思います。
築49年ということは、1975年に新築されたということですね。すると、1981年の建築基準法改正の前、つまり旧耐震基準で建てられています。もしその後、何らの耐震補強をしていないのなら、新耐震基準で建てられたマンションに比べたら地震に弱い建物ということになります。
ですから、築60年よりもっと早く建替えの話が出ても、ちっとも不思議ではありません。ですから、マンションの終末時点を見据えた長期修繕計画を立てる必要があると思います。
ただ、団地とのこと。もしかして同じ敷地に何棟かの4～5階建ての建物が林立する団地であれば、比較的広い敷地があるのではないかと思います。すると、それらを解体撤去して、高層マンションにまとめれば、比較的安価に新築マンションに入居できることになるかもしれません。超ラッキーな場合は、無料で入居できたという例もないではありません。
いずれにせよ終末時点を見据えた長期計画を、管理組合で立てる必要があります。
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/002000d
しかし、この場合も取り壊し費用（１戸当たり1300万円）は、市が立替えましたが、最終的には区分所有者の負担となります。
さて、あなたのマンションは、おそらく管理組合が、玄関ドアの取り替えとか外観の塗り替えとかをしているとのこと。これを無駄なことと評価するのか、管理組合がそれなりに機能していると評価するのかは、管理組合の長期修繕計画によって規定されます。
たとえば、長期修繕計画など立てることなく、対症療法的に修繕を繰り返しているだけなら、おっしゃる通り無駄なことだといえます。しかし、長期修繕計画を立て、それに沿って修繕を計画的に進めているのなら、無駄なこととは言えないと思います。
築49年ということは、1975年に新築されたということですね。すると、1981年の建築基準法改正の前、つまり旧耐震基準で建てられています。もしその後、何らの耐震補強をしていないのなら、新耐震基準で建てられたマンションに比べたら地震に弱い建物ということになります。
ですから、築60年よりもっと早く建替えの話が出ても、ちっとも不思議ではありません。ですから、マンションの終末時点を見据えた長期修繕計画を立てる必要があると思います。
ただ、団地とのこと。もしかして同じ敷地に何棟かの4～5階建ての建物が林立する団地であれば、比較的広い敷地があるのではないかと思います。すると、それらを解体撤去して、高層マンションにまとめれば、比較的安価に新築マンションに入居できることになるかもしれません。超ラッキーな場合は、無料で入居できたという例もないではありません。
いずれにせよ終末時点を見据えた長期計画を、管理組合で立てる必要があります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/9/24 14:01:49
夢と希望が持てました。
ありがとうございますm(_ _)m
回答
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A
回答日時：
2024/9/24 11:46:37
所有権者の管理組合が建て替えや修繕を決めます。
国には公共の福祉以外で個人財産に手を出す権利はありません。
建て直すなら、その費用は所有者が出す必要があります。
土地はあると言っても取り壊しと建て替えですから、
１戸あたり数千万は掛りますし、仮住まいも必要です。
だから建て替えが実行できた例は多くはありません。
国には公共の福祉以外で個人財産に手を出す権利はありません。
建て直すなら、その費用は所有者が出す必要があります。
土地はあると言っても取り壊しと建て替えですから、
１戸あたり数千万は掛りますし、仮住まいも必要です。
だから建て替えが実行できた例は多くはありません。
A
回答日時：
2024/9/24 07:36:45
＞立て直す時は、自己負担は格安になるのでしょうか？
←建て替え時に退去する方もいらっしゃいますが、その部屋を販売して利益を分配する位しかないです。
つまり、建て替え費用が捻出できません。
5階建ての団地の建て替え費用は、約5億円以上はします。この費用をどうやって捻出するかです。
つまり、管理組合での積立金が5億円以上無いと建て替えできないのです。
負担が無いどころでは無くて、負担金が無い人は建て替え時には解体費用を控除して約300万円位を持って強制退去しかありません。
あなた様はものすごい勘違いをされていますよ。
新築が4,000万円で販売されるのならば、築49年のエレベーター無しの今の建物価値は、300〜400万円の価値しかありませんから、あなた様が新築に住むには残り3,600万円は手出し負担しないと、住めません。
←建て替え時に退去する方もいらっしゃいますが、その部屋を販売して利益を分配する位しかないです。
つまり、建て替え費用が捻出できません。
5階建ての団地の建て替え費用は、約5億円以上はします。この費用をどうやって捻出するかです。
つまり、管理組合での積立金が5億円以上無いと建て替えできないのです。
負担が無いどころでは無くて、負担金が無い人は建て替え時には解体費用を控除して約300万円位を持って強制退去しかありません。
あなた様はものすごい勘違いをされていますよ。
新築が4,000万円で販売されるのならば、築49年のエレベーター無しの今の建物価値は、300〜400万円の価値しかありませんから、あなた様が新築に住むには残り3,600万円は手出し負担しないと、住めません。
A
回答日時：
2024/9/24 06:35:15
相当危険な建物でもない限り解体命令なんか出せませんよ、あくまで誰かの所有物なんで(能登で壊れた家も公費解体でもいろいろ煩雑な手続きとかあったでしょう)
建て直す時はあなたはそこに住む権利はあるのでそこに住む人達と協力して建て替え費用を負担します。高いか安いかはわかりません(建築費用はそれなりにかかりますから。ただ、例えば部屋数を増やせる余裕あり需要がある場所ならディベロッパーが増やした部屋を販売して建築費の一部に充てられることもなくはないです)
建て直す時はあなたはそこに住む権利はあるのでそこに住む人達と協力して建て替え費用を負担します。高いか安いかはわかりません(建築費用はそれなりにかかりますから。ただ、例えば部屋数を増やせる余裕あり需要がある場所ならディベロッパーが増やした部屋を販売して建築費の一部に充てられることもなくはないです)
A
回答日時：
2024/9/24 06:17:56
分譲ということは住んでる人が所有者です。
たいていの分譲マンションは管理組合という所有者の組合があり、区分所有法という法律と管理規約というルールを作って運用しています。
基本的に国は関係ないです。
で、組合は管理会社を雇って、管理を委託しています。
毎月、管理費、修繕積立金を払っていると思いますが、それが修繕や管理、最終的な建替費用になります。
マンションによって様々ですが、ちゃんと建替を見据えて貯金や運用をしているマンションもあれば、ダメなマンションもあります。
そういうダメなマンションであれば、建替には所有者に高額な費用負担がある場合もあります。
最悪、廃墟になって放置されることもありえなくはないです。
ご自分のマンションの管理組合の財務状況を調べてみてください。
たいていの分譲マンションは管理組合という所有者の組合があり、区分所有法という法律と管理規約というルールを作って運用しています。
基本的に国は関係ないです。
で、組合は管理会社を雇って、管理を委託しています。
毎月、管理費、修繕積立金を払っていると思いますが、それが修繕や管理、最終的な建替費用になります。
マンションによって様々ですが、ちゃんと建替を見据えて貯金や運用をしているマンションもあれば、ダメなマンションもあります。
そういうダメなマンションであれば、建替には所有者に高額な費用負担がある場合もあります。
最悪、廃墟になって放置されることもありえなくはないです。
ご自分のマンションの管理組合の財務状況を調べてみてください。
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