教えて！住まいの先生
Q 投資用のワンルームマンション１部屋を １０年ほど前に新築・家賃保証で購入しました。 管理会社は、経営者や社名が２度変わっていますが これまで契約上の変更はありませんでした。
今年に入って「家賃保証額を下げたい」と電話がありましたが
「それなら家賃保証を止めたい」と話すと
「正当な理由が無ければ解除できない」と言われました。
半年後、管理会社から写真の書類が届きました。
当方に不利な内容だと思うのですが、黙って無視しておいても大丈夫なのでしょうか？
「それなら家賃保証を止めたい」と話すと
「正当な理由が無ければ解除できない」と言われました。
半年後、管理会社から写真の書類が届きました。
当方に不利な内容だと思うのですが、黙って無視しておいても大丈夫なのでしょうか？
回答
8 件中、1～8件を表示
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A
回答日時：
2024/10/3 11:44:32
典型的なサブリースのトラブルですね。
YouTubeで滝島さんって方がサブリースのトラブル案件を取り上げてます。
サブリースを解約出来ない。サブリース付だと売るにしても買い叩かれる。という事例が結構起こっている様です。
YouTubeで滝島さんって方がサブリースのトラブル案件を取り上げてます。
サブリースを解約出来ない。サブリース付だと売るにしても買い叩かれる。という事例が結構起こっている様です。
A
回答日時：
2024/10/3 09:54:50
他の回答者とほぼ同じですが、相手(大家）が甘いと見れば力で
押してきます、大家が戦う意思を見せればある程度の妥協が
成立するかも知れません。
まずは文書で「認めない・・」と返信することです、究極には10年前物件
で利益が乗っていますから売ることが一番、こんなことで人生を煩わせたく
ないものです。
＊法的にはサブリース解除は難しいのですが、強く交渉して最終は妥協
と思います。その会社も面倒な相手にはある程度の妥協をするはずです
くれぐれも簡単には了承しないことです。
押してきます、大家が戦う意思を見せればある程度の妥協が
成立するかも知れません。
まずは文書で「認めない・・」と返信することです、究極には10年前物件
で利益が乗っていますから売ることが一番、こんなことで人生を煩わせたく
ないものです。
＊法的にはサブリース解除は難しいのですが、強く交渉して最終は妥協
と思います。その会社も面倒な相手にはある程度の妥協をするはずです
くれぐれも簡単には了承しないことです。
A
回答日時：
2024/9/27 11:11:24
あなたとその会社が賃貸借契約、その会社と実際の入居者が転貸借契約。
借主が強く保護されます。
これを悪用している会社が多数います。
賃料減額請求、当然のようにしてきます。
無視していたら、借主（その会社）の言い分を認めたことになります。
ダメもとで法律の専門家に相談してみることです。
サブリース契約の真の意味と恐ろしさを知ることになると思います。
借主が強く保護されます。
これを悪用している会社が多数います。
賃料減額請求、当然のようにしてきます。
無視していたら、借主（その会社）の言い分を認めたことになります。
ダメもとで法律の専門家に相談してみることです。
サブリース契約の真の意味と恐ろしさを知ることになると思います。
A
回答日時：
2024/9/27 00:47:33
その投資マンションは、かなり利便性の高い物件じゃないですか? だとすると売却させようとしている、揺さぶりですね。乗らないこと。
A
回答日時：
2024/9/26 15:42:08
当方に不利も何も、単に法律でそう決まってますがな。って説明が書いてあるだけですよ。
あなたは大家、当社は借りてる方。値上も値下も交渉は自由です。
契約解除するにはあなたからは正当事由がいるよ。
うちからはいつでも解除できますよ。
という内容が書かれてあるだけ。
値下げされるのが嫌なら断ればいいです。
あと余談ですけどね。その会社が区分所有マンションの管理組合代理している管理会社の場合、最近よく聞くのが管理費の値上です。
これはいかんともしがたい。
多数決ですからね。
委任状が送られて来たときは、よくよく目を通して下さい。
値上させられますよ。
あなたは大家、当社は借りてる方。値上も値下も交渉は自由です。
契約解除するにはあなたからは正当事由がいるよ。
うちからはいつでも解除できますよ。
という内容が書かれてあるだけ。
値下げされるのが嫌なら断ればいいです。
あと余談ですけどね。その会社が区分所有マンションの管理組合代理している管理会社の場合、最近よく聞くのが管理費の値上です。
これはいかんともしがたい。
多数決ですからね。
委任状が送られて来たときは、よくよく目を通して下さい。
値上させられますよ。
A
回答日時：
2024/9/26 14:59:25
サブリース物件を提供するに当たり、オーナーとサブリース事業者との間で締結される契約は「サブリース原賃貸借契約」や、 「マスターリース契約」と呼ばれたりしますが、賃貸住宅管理業法では、これを「特定賃貸借契約」と称します。
この特定賃貸借契約は「建物賃貸借契約」に当たり、サブリースのためのものであったとしても、借地借家法が適用されます。 借地借家法では、建物の賃料が土地や建物に対する租税その他の負担の増減や、近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となったときは、 貸主または借主が相手方に対し、賃料の増減額を請求できるとされており（借地借家法３２条１項）、これは特定賃貸借契約においても例外ではありません。
したがって、特定賃貸借契約においても、借主であるサブリース事業者がこの借地借家法の規定に基づき、 オーナーに対して賃料の減額を請求することは認められるということになります。
争うのならば弁護士を立てて裁判考えよく話し合うと良いですね
この特定賃貸借契約は「建物賃貸借契約」に当たり、サブリースのためのものであったとしても、借地借家法が適用されます。 借地借家法では、建物の賃料が土地や建物に対する租税その他の負担の増減や、近傍同種の建物の賃料に比較して不相当となったときは、 貸主または借主が相手方に対し、賃料の増減額を請求できるとされており（借地借家法３２条１項）、これは特定賃貸借契約においても例外ではありません。
したがって、特定賃貸借契約においても、借主であるサブリース事業者がこの借地借家法の規定に基づき、 オーナーに対して賃料の減額を請求することは認められるということになります。
争うのならば弁護士を立てて裁判考えよく話し合うと良いですね
A
回答日時：
2024/9/26 14:10:53
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）私も一番最初の物件では本業が忙しかったのでサブリースを使っていましたが、「賃料増減額請求権」はあくまで請求する権権利であって、賃貸人はそれを拒否することができます。（賃貸人側から契約解除するには正当事由が必要というのはそのとおりです。）その場合、サブリース会社が事前の承諾無に、無断で賃料を減額して払ってくれば、賃貸人としては債務不履行を根拠に契約解除を申し立てることになり、サブリース会社が不服な場合は、賃料を法務局に供託して、裁判所の判断に委ねる流れになります。
２）添付の書面は、あくまでサブリース会社としては、賃料減額を請求する権利があることの説明に過ぎず、それに賃貸人（所有者）が応じないといけないということではありません。
３）その他の契約内容がわかりませんので確定的なことは言えませんが、現在は➀租税、②物価、③賃料相場とも上がっている地域が多いので、10年前に設定した賃料が著しく高い賃料に設されていなければ、普通は賃貸人（所有者）の側から賃料増額を請求しても良い時期なので、反対に保証賃料の増額を請求しても良いのではないかと考えます。サブリース会社は賃借人なので、正当事由がなくても契約解除できるので、所有者さんが賃料増額を請求するだけのデータを収集できる場合は、反対に増額請求してみてもいいかもしれません。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）私も一番最初の物件では本業が忙しかったのでサブリースを使っていましたが、「賃料増減額請求権」はあくまで請求する権権利であって、賃貸人はそれを拒否することができます。（賃貸人側から契約解除するには正当事由が必要というのはそのとおりです。）その場合、サブリース会社が事前の承諾無に、無断で賃料を減額して払ってくれば、賃貸人としては債務不履行を根拠に契約解除を申し立てることになり、サブリース会社が不服な場合は、賃料を法務局に供託して、裁判所の判断に委ねる流れになります。
２）添付の書面は、あくまでサブリース会社としては、賃料減額を請求する権利があることの説明に過ぎず、それに賃貸人（所有者）が応じないといけないということではありません。
３）その他の契約内容がわかりませんので確定的なことは言えませんが、現在は➀租税、②物価、③賃料相場とも上がっている地域が多いので、10年前に設定した賃料が著しく高い賃料に設されていなければ、普通は賃貸人（所有者）の側から賃料増額を請求しても良い時期なので、反対に保証賃料の増額を請求しても良いのではないかと考えます。サブリース会社は賃借人なので、正当事由がなくても契約解除できるので、所有者さんが賃料増額を請求するだけのデータを収集できる場合は、反対に増額請求してみてもいいかもしれません。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/9/26 13:56:36
重要事項説明書ですね。「説明しました」というエビデンスに過ぎませんから、この文書の交付（送達）では契約成立にはなりません（別途契約書が必要）。
今後管理会社（賃貸の）と揉めるようなら都道府県庁の相談窓口もしくは国交省地方整備局に駆け込んでください。
今後管理会社（賃貸の）と揉めるようなら都道府県庁の相談窓口もしくは国交省地方整備局に駆け込んでください。
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