教えて！住まいの先生
Q 亡くなった父親名義の土地建物の相続についてです。父は兄と二世帯住宅に同居していました。
家屋はかなり大きいのですが兄夫婦が住んでいるので、土地の二分の一は兄、残りの半分の敷地を残りの兄弟で分ける予定でした。
が、兄の息子が父が無くなる直前に空いている敷地内に家を建ててしまいました。
土地は父親名義のままです。
生前、父からは子供たちで分けて相続するように言われていましたが、認知症もあり別居のわたしには相談もなく建ててしまったようです。
気づいた時には建物の基礎など出来てしまっていてどうにもなりませんでした。
もう売却は出来ないので土地のみの実際に売却する価格を参考に現金で相続することになり、兄が知り合いの不動産屋さんに調べてもらいました。
同じ地区に住んでいるのですが、分譲宅地のわたしの家より、立地の良い兄の土地の方が低い価格で驚きました。
兄が言うには区画整理された分譲宅地と、ただの宅地では評価額が違うというのですが、そんなものでしょうか？
兄とは別に鑑定してもらった方が良いか悩んでいます。
鑑定する場合は事前に兄にも伝えますが、兄弟で別々に調べても良いものか、また頼むとしたら不動産鑑定士に頼む費用は兄弟で分けることが出来ますでしょうか？兄は知り合いに頼んだので費用は発生していないようです。
また相続は実際の売却額と評価額のどちらでも良いと聞きましたが、実際どちらを選択する人が多いのでしょうか？
よろしくお願いします。
が、兄の息子が父が無くなる直前に空いている敷地内に家を建ててしまいました。
土地は父親名義のままです。
生前、父からは子供たちで分けて相続するように言われていましたが、認知症もあり別居のわたしには相談もなく建ててしまったようです。
気づいた時には建物の基礎など出来てしまっていてどうにもなりませんでした。
もう売却は出来ないので土地のみの実際に売却する価格を参考に現金で相続することになり、兄が知り合いの不動産屋さんに調べてもらいました。
同じ地区に住んでいるのですが、分譲宅地のわたしの家より、立地の良い兄の土地の方が低い価格で驚きました。
兄が言うには区画整理された分譲宅地と、ただの宅地では評価額が違うというのですが、そんなものでしょうか？
兄とは別に鑑定してもらった方が良いか悩んでいます。
鑑定する場合は事前に兄にも伝えますが、兄弟で別々に調べても良いものか、また頼むとしたら不動産鑑定士に頼む費用は兄弟で分けることが出来ますでしょうか？兄は知り合いに頼んだので費用は発生していないようです。
また相続は実際の売却額と評価額のどちらでも良いと聞きましたが、実際どちらを選択する人が多いのでしょうか？
よろしくお願いします。
質問日時：
2024/10/8 08:11:01
解決済み
解決日時：
2024/10/13 06:36:42
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 197 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/13 06:36:42
鑑定以前に経緯から言ってあなたの出方次第では揉めますね。要は揉めてまで多くとるのかこれからの関係も考えて譲るのかです。昨今では譲らず兄弟関係が破綻する例を多く見てきました。それも時勢かと思いますが当人同士の関係や考え方ですね。 土地の評価は難しいです。まして実勢価格がいくらかは10人に聞けば10人とも違う結果になるでしょう。また不動産鑑定士に依頼すれば鑑定料は高いですが街の不動産屋に査定してもらえば無料でもやってくれると思います。(売る前提だとも言えば) どちらが根拠がどれだけあるかなどもわかりませんね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/10/13 06:36:42
みなさんのアドバイス、とてもありがたく思いました
土地に関すること以外の気づきもあり、とても参考になりましたのでベストアンサーに選びたいと思います
回答
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A
回答日時：
2024/10/8 16:55:14
同じ地区でも、区画整理されているところの方が高い傾向はありますが、信用できないのなら、自分でも調べたほうが、あとまで禍根を残さずに済みますよ
土地の価値については、売買価格と評価額のどちらで考えることもできますが、すぐに売るようなら売買価格、そのまま住むようなら売買価格よりは少なめで考えることが多いようです
ですが、今回の場合、土地の金額で、建物の金額じゃないし、なんとなく裏切られた感があるから、私なら、売買価格にしてもらうように交渉します
土地の価値については、売買価格と評価額のどちらで考えることもできますが、すぐに売るようなら売買価格、そのまま住むようなら売買価格よりは少なめで考えることが多いようです
ですが、今回の場合、土地の金額で、建物の金額じゃないし、なんとなく裏切られた感があるから、私なら、売買価格にしてもらうように交渉します
A
回答日時：
2024/10/8 09:31:38
まず、お兄様の知り合いに調べてもらうというのが間違いです。公平性が全くありません。
＞土地の二分の一は兄、残りの半分の敷地を残りの兄弟で分ける予定
この必要はまったくなく、お父様名義の土地を相続人で分ければよいです。
また、固定資産税額は、それまでどうしていたのでしょうか？
お父様が支払っていた場合ですが、お兄様は、相続税分を先にもらっていたことになりますので、その分を全体の土地の代金に足し、それを相続人で分けるという計算になります。
さて、土地の価値についてですが、税（相続税）の計算には相続税評価額で計算しますが、相続人で分ける場合は、実勢価格で計算します。
相続発生時に家が建ち始めてしまっていたということですので、造成がいらない土地であったと思われますので、そんなに安くはなりません。
＞土地の二分の一は兄、残りの半分の敷地を残りの兄弟で分ける予定
この必要はまったくなく、お父様名義の土地を相続人で分ければよいです。
また、固定資産税額は、それまでどうしていたのでしょうか？
お父様が支払っていた場合ですが、お兄様は、相続税分を先にもらっていたことになりますので、その分を全体の土地の代金に足し、それを相続人で分けるという計算になります。
さて、土地の価値についてですが、税（相続税）の計算には相続税評価額で計算しますが、相続人で分ける場合は、実勢価格で計算します。
相続発生時に家が建ち始めてしまっていたということですので、造成がいらない土地であったと思われますので、そんなに安くはなりません。
A
回答日時：
2024/10/8 08:30:05
大規模な再開発（市区町村が絡む）はかなり影響しますが、一般的な区画整理は価格に関係ないです。
土地の形が整うという意味では多少影響しますが、微々たるものです。
公平なのは、市場価格なので不動産鑑定士が算出した価格の1.2〜1.3倍目安です。もちろん需要や供給に影響され2倍とかの地域もありませけど。
費用は協議でしかありませんが、兄が頼んだ査定と不動産鑑定士の査定が乖離しているなら、その兄が頼んだ依頼の価格は、兄への忖度がかなり入っていることが確実で、公平ではない全く当てにならないものであるから、そんなものはなかったものとして、不動産鑑定士への依頼料負担させるべきでしょう。
土地の形が整うという意味では多少影響しますが、微々たるものです。
公平なのは、市場価格なので不動産鑑定士が算出した価格の1.2〜1.3倍目安です。もちろん需要や供給に影響され2倍とかの地域もありませけど。
費用は協議でしかありませんが、兄が頼んだ査定と不動産鑑定士の査定が乖離しているなら、その兄が頼んだ依頼の価格は、兄への忖度がかなり入っていることが確実で、公平ではない全く当てにならないものであるから、そんなものはなかったものとして、不動産鑑定士への依頼料負担させるべきでしょう。
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