教えて！住まいの先生
Q 2000万円程度の不動産投資を考えていますが、不動産投資はしない方が良いのですか。 教えて頂きたいです。
質問日時：
2024/10/13 15:17:35
解決済み
解決日時：
2024/10/18 05:34:52
回答数： 10 ｜ 閲覧数： 216 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/18 05:34:52
先に回答から言っときます。
2,000万円の物件を購入するなら、600〜700万円を３つ勝って投資をした方が儲かります。
私は、不動産投資歴10年の投資家です。
まともに不動産投資の話をすると最低３時間はかかるので簡単に説明します。
私は８部屋を保有していて、神奈川県のみで部屋賃貸中です。
私は神奈川県のみで600万円以下の物件を購入していて、実質利回り（固定資産税は除く）は全て9%位です。
最近は利回りの高いのは購入出来ていません。
ローンがある物件がまだ５件ありますが、ローン差し引いても手取りで18万円位手元に入ります。
上手くやれば不動産投資は儲かります。
私のお客様で家賃月に100万円となり、退職し専業大家してます。
そして今は、フェリーでずっと世界一周しです。
儲かるから不動産投資家が存在しているのです。
参考程度ですが私の購入条件です。
本当に不動産投資をするならこれくらいは覚えておきましょう。
◎私の購入条件
①購入価格は600万円以下で、家賃は35,000円以下は購入しない。
家賃が安いと利益も少ないので空室時の原状回復費用でマイナスになります。
また、家賃が安いと入居者属性が悪くなります。
➁駅徒歩15分以内の物件を選ぶのが良い。
今後は少子化になりますので、駅徒歩が遠い物件は空室率が高いと考えてます。
③総戸数の20戸数以下は購入しない。
修繕積立金は戸数割りなので、高くなります。
④古くても外観が良い物件を選ぶのが良い。
賃貸募集図面を作る時に外観の写真も掲載します。外観が総タイル張りとかで見栄えが良い物件を選びます。
⑤女性が好みそうな物件を選ぶのが良い。
オートロックや駅徒歩5分以内や夜道が明るい物件などを基準にすると入居率が上がります。
⑥女性が好むと入居率が上がるのは何故か？
賃貸は男性:60%、女性:40%位の需要があると思っています。個人の意見です。
つまり、女性が入居しない物件は60%の男性のみでは入居率が下がります。
⑦女性入居者専用物件
逆にキャンセル待ちとかで需要が高くなり、家賃も高くなります。
⑧入居者選定（年齢と職業）
25歳以下及びフリーターは入居拒否します。家賃滞納、夜逃げ、宅飲みして騒ぐがあるので、私は入居拒否します。
夜職の女性は逆にお金払いが良いと思っているので、入居は承諾します。
⑨入居者選定（外国人）
以前にフィリピン人の女性と家賃滞納裁判をしているので、拒否します。
中国人の男性も価値観が違うので拒否します。
⑩入居者選定（健康保険証がない人）
健康保険証が無い人は、正社員では無くて、且つ、国民健康保険も滞納しているひとなので、家賃も滞納する可能性が大だから拒否します。
⑪入居者選定（住民票を出せない人や移動しない人）
犯罪者に多いです。家賃滞納して夜逃げをすると本籍のある値域に戻る傾向があります。また法定上のご両親も解ります。出せない人や移動しない人は拒否します。
2,000万円の物件を購入するなら、600〜700万円を３つ勝って投資をした方が儲かります。
私は、不動産投資歴10年の投資家です。
まともに不動産投資の話をすると最低３時間はかかるので簡単に説明します。
私は８部屋を保有していて、神奈川県のみで部屋賃貸中です。
私は神奈川県のみで600万円以下の物件を購入していて、実質利回り（固定資産税は除く）は全て9%位です。
最近は利回りの高いのは購入出来ていません。
ローンがある物件がまだ５件ありますが、ローン差し引いても手取りで18万円位手元に入ります。
上手くやれば不動産投資は儲かります。
私のお客様で家賃月に100万円となり、退職し専業大家してます。
そして今は、フェリーでずっと世界一周しです。
儲かるから不動産投資家が存在しているのです。
参考程度ですが私の購入条件です。
本当に不動産投資をするならこれくらいは覚えておきましょう。
◎私の購入条件
①購入価格は600万円以下で、家賃は35,000円以下は購入しない。
家賃が安いと利益も少ないので空室時の原状回復費用でマイナスになります。
また、家賃が安いと入居者属性が悪くなります。
➁駅徒歩15分以内の物件を選ぶのが良い。
今後は少子化になりますので、駅徒歩が遠い物件は空室率が高いと考えてます。
③総戸数の20戸数以下は購入しない。
修繕積立金は戸数割りなので、高くなります。
④古くても外観が良い物件を選ぶのが良い。
賃貸募集図面を作る時に外観の写真も掲載します。外観が総タイル張りとかで見栄えが良い物件を選びます。
⑤女性が好みそうな物件を選ぶのが良い。
オートロックや駅徒歩5分以内や夜道が明るい物件などを基準にすると入居率が上がります。
⑥女性が好むと入居率が上がるのは何故か？
賃貸は男性:60%、女性:40%位の需要があると思っています。個人の意見です。
つまり、女性が入居しない物件は60%の男性のみでは入居率が下がります。
⑦女性入居者専用物件
逆にキャンセル待ちとかで需要が高くなり、家賃も高くなります。
⑧入居者選定（年齢と職業）
25歳以下及びフリーターは入居拒否します。家賃滞納、夜逃げ、宅飲みして騒ぐがあるので、私は入居拒否します。
夜職の女性は逆にお金払いが良いと思っているので、入居は承諾します。
⑨入居者選定（外国人）
以前にフィリピン人の女性と家賃滞納裁判をしているので、拒否します。
中国人の男性も価値観が違うので拒否します。
⑩入居者選定（健康保険証がない人）
健康保険証が無い人は、正社員では無くて、且つ、国民健康保険も滞納しているひとなので、家賃も滞納する可能性が大だから拒否します。
⑪入居者選定（住民票を出せない人や移動しない人）
犯罪者に多いです。家賃滞納して夜逃げをすると本籍のある値域に戻る傾向があります。また法定上のご両親も解ります。出せない人や移動しない人は拒否します。
回答
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A
回答日時：
2024/10/16 23:13:16
税金や費用の種類と金額を把握し、正しく収入の見込が立てられれば、不動産投資は安定した収入原となるので、お勧めです。
収支の計画は、少なくとも投資原資を回収するまで、検討して下さい。
甘い計画だと、後で泣きを見ますので、ご注意を。
5％以上の収益を得られなければ失敗です。
収支の計画は、少なくとも投資原資を回収するまで、検討して下さい。
甘い計画だと、後で泣きを見ますので、ご注意を。
5％以上の収益を得られなければ失敗です。
A
回答日時：
2024/10/15 11:17:37
地方都市に居住していて、その投資対象物件を詳しく理解して
いるなら2000万円でも勝ち目があります。
経験+知識も必要です、無ければ利害関係のない知人・友人に
アドバイスをもらうべきでしょう。
地方物件でプロが見逃した物件はたまに存在するものです、
足しげく回って物件を探すことです、売り込み物件は100％
ダメ、ババ抜き物件と思って下さい。
最悪はワンルームM、強烈な売り込み＝儲からないから強烈売り込み、
近づいても危険です。
＊相続物件はねらい目、遺族が遠方なことが多く「めんどくさいから
幾らでもいいや・・」と安く買えます。
いるなら2000万円でも勝ち目があります。
経験+知識も必要です、無ければ利害関係のない知人・友人に
アドバイスをもらうべきでしょう。
地方物件でプロが見逃した物件はたまに存在するものです、
足しげく回って物件を探すことです、売り込み物件は100％
ダメ、ババ抜き物件と思って下さい。
最悪はワンルームM、強烈な売り込み＝儲からないから強烈売り込み、
近づいても危険です。
＊相続物件はねらい目、遺族が遠方なことが多く「めんどくさいから
幾らでもいいや・・」と安く買えます。
A
回答日時：
2024/10/14 18:45:15
A
回答日時：
2024/10/13 17:03:44
しない方が良いと思います。
2,000万円で分譲マンション1室購入し、15万円で賃貸に出したとして
・ 修繕費用 50万円
・ 修繕期間、募集期間の無収入期間 3～6ヶ月（45万～90万の機会損失）
※ 空室期間中も管理費、修繕積立金は持ち出し（10～20万程度持ち出し）
・ 契約時に仲介会社に手数料 1ヶ月～2ヶ月分（15～30万の支出）
上記が初期に係る費用（目に見えない分も含む）
っで、入居者が3年間入居したとして、家賃収入は540万円
※ その間も管理費と修繕積立金は捻出、管理会社委託の場合、管理料も必要（月5,000円として18万円）
退去後、修繕費用50万円/空室期間（無収入期間）3～6か月/契約時手数料支払いの繰り返し
これに設備品の故障・トラブルの修繕費用、家賃滞納や火災発生、事故などの発生リスクまでしょい込むと何年で償却でき「利益が出た」といえると思われますか？
その物件が高騰し、2,500万円で売れるのであれば良いですが、そんな博打買いをするのであれば、周辺の土地を購入しておく方がリスクはありません。
＝これなら株を買う方が売買時の手数料や登記の費用、保険や管理費、積立金などのマイナスはないと言えると思います。
不動産で儲けるには、常に入居率90％である状態の部屋数を保持して回していかないと「100か０か」では「ハイリスク・ローリターン」な投資になってしまいます。
ご参考になれば・・・☆
2,000万円で分譲マンション1室購入し、15万円で賃貸に出したとして
・ 修繕費用 50万円
・ 修繕期間、募集期間の無収入期間 3～6ヶ月（45万～90万の機会損失）
※ 空室期間中も管理費、修繕積立金は持ち出し（10～20万程度持ち出し）
・ 契約時に仲介会社に手数料 1ヶ月～2ヶ月分（15～30万の支出）
上記が初期に係る費用（目に見えない分も含む）
っで、入居者が3年間入居したとして、家賃収入は540万円
※ その間も管理費と修繕積立金は捻出、管理会社委託の場合、管理料も必要（月5,000円として18万円）
退去後、修繕費用50万円/空室期間（無収入期間）3～6か月/契約時手数料支払いの繰り返し
これに設備品の故障・トラブルの修繕費用、家賃滞納や火災発生、事故などの発生リスクまでしょい込むと何年で償却でき「利益が出た」といえると思われますか？
その物件が高騰し、2,500万円で売れるのであれば良いですが、そんな博打買いをするのであれば、周辺の土地を購入しておく方がリスクはありません。
＝これなら株を買う方が売買時の手数料や登記の費用、保険や管理費、積立金などのマイナスはないと言えると思います。
不動産で儲けるには、常に入居率90％である状態の部屋数を保持して回していかないと「100か０か」では「ハイリスク・ローリターン」な投資になってしまいます。
ご参考になれば・・・☆
A
回答日時：
2024/10/13 16:59:07
A
回答日時：
2024/10/13 16:36:02
知恵袋できくぐらいなら
2000万程度はしない方が良いです
投資の基本は分散です
そのぐらいの種銭では
不動産は勝負ができません
インデックス投資や金、
REITあたりに分散投資すべきかなと
ワンルームマンション一室程度の金額なので
ワンルームだと一発勝負
安い物件をリノベとかもありますが
経営センスを求められますし
不動産屋のカモにされる場合もあり
リスクが高いです
最低限不動産に手を出すならしっかりと勉強し知識が必要です
世の中失敗した人はたくさんいます
2000万程度はしない方が良いです
投資の基本は分散です
そのぐらいの種銭では
不動産は勝負ができません
インデックス投資や金、
REITあたりに分散投資すべきかなと
ワンルームマンション一室程度の金額なので
ワンルームだと一発勝負
安い物件をリノベとかもありますが
経営センスを求められますし
不動産屋のカモにされる場合もあり
リスクが高いです
最低限不動産に手を出すならしっかりと勉強し知識が必要です
世の中失敗した人はたくさんいます
A
回答日時：
2024/10/13 15:27:09
どんな投資でも当人のセンス次第でしょう。
目的が、節税なのか、キャッシュフローなのか、資産を増やす事なのかで物件の選び方が変わるでしょう。最初の物件選びを間違うと、挽回は難しいと思います。
目的が、節税なのか、キャッシュフローなのか、資産を増やす事なのかで物件の選び方が変わるでしょう。最初の物件選びを間違うと、挽回は難しいと思います。
A
回答日時：
2024/10/13 15:24:28
昔なら1発でかボロ戸建てかいろいろ選択肢が
あり自分の好みでなんとかなったが
今では地方で5000万は当たり前
2000万担保に銀行に融資をしてもらい
5000万勝負をやるかやらないかでしょう
家賃貰って、値上がりで売れる様な
不動産を探すには経験と数年に1度の出物を
待つしか無い
あり自分の好みでなんとかなったが
今では地方で5000万は当たり前
2000万担保に銀行に融資をしてもらい
5000万勝負をやるかやらないかでしょう
家賃貰って、値上がりで売れる様な
不動産を探すには経験と数年に1度の出物を
待つしか無い
A
回答日時：
2024/10/13 15:22:14
それはそれぞれの考え次第ですが、他の投資と違うのは不動産投資には専門的な知識が不可欠です。
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