教えて！住まいの先生
Q 住んでいるマンションが老朽化で建て替えることになったら、当然現住民は優先的に入居できるし、（新規に購入する住民より）格安で住み替えられるんですよね？
古い時代に建てられた低層で建ぺい率の低いマンションを、高層マンションに一気に建て替えれば、相当部屋数は増加しますよね？しかも、そこの立地の資産価値が上がっていれば、当然利益も上増しですよね？
管理組合というか、住民によるマンション再建築（再開発）組合ではないのですか？
質問日時：
2024/10/16 21:26:32
解決済み
解決日時：
2024/10/17 17:43:15
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 230 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/17 17:43:15
建て替え時のはなしをざっくり説明しますね。
建て替えになる場合、管理組合で貯蓄された修繕積立金が最低でも5億円〜10億円あれば、管理組合主導で建て替えが可能です。
そして、容積率が緩和または増加された場合には、ワンフロア（例えば5 戸）多く建築出切るなら5部屋売却時の利益が、例えば3 億円(売却額6,000万円✕5戸籍)あれば、総戸数100戸で分配すると、一世帯あたり3,000万円を取得できます。
つまり、新築建て替え後に、6,000万円では無くて、3,000万円で新しい部屋が手に入ります。
増築3億円が無ければ、自身の敷地面積の評価を下記のように計算します。
資産価値を確認するのには、まずは、土地の持分を確認します。
下記は実在するマンションの例です。
敷地面積：4263.25平米
共有持分：7047／830,736
上記の場合の土地の持分は、
4,263.25✕7,047／830,736＝36.1644647平米となり、
36.1644647平米✕0.3025(坪数変換指数)＝10.93975坪（＝約10.94坪）となります。
原価償却が完了後、建て替え時期でこのエリアの土地が、例えば坪単価が150万円で売買されるなら、
10.93975坪✕150万円＝1,640.96万円（＝約1,641万円）が資産になるということです。
あなた様が建替えに後の継続居住に反対して退去されるなら、手数料を考慮しない場合に、1,640万円を手にして退去することになります。
この例ですと、新築建て替え後は、6,000万円では無くて、差額の4,360万円で新しい部屋が手に入ります。
建て替えになる場合、管理組合で貯蓄された修繕積立金が最低でも5億円〜10億円あれば、管理組合主導で建て替えが可能です。
そして、容積率が緩和または増加された場合には、ワンフロア（例えば5 戸）多く建築出切るなら5部屋売却時の利益が、例えば3 億円(売却額6,000万円✕5戸籍)あれば、総戸数100戸で分配すると、一世帯あたり3,000万円を取得できます。
つまり、新築建て替え後に、6,000万円では無くて、3,000万円で新しい部屋が手に入ります。
増築3億円が無ければ、自身の敷地面積の評価を下記のように計算します。
資産価値を確認するのには、まずは、土地の持分を確認します。
下記は実在するマンションの例です。
敷地面積：4263.25平米
共有持分：7047／830,736
上記の場合の土地の持分は、
4,263.25✕7,047／830,736＝36.1644647平米となり、
36.1644647平米✕0.3025(坪数変換指数)＝10.93975坪（＝約10.94坪）となります。
原価償却が完了後、建て替え時期でこのエリアの土地が、例えば坪単価が150万円で売買されるなら、
10.93975坪✕150万円＝1,640.96万円（＝約1,641万円）が資産になるということです。
あなた様が建替えに後の継続居住に反対して退去されるなら、手数料を考慮しない場合に、1,640万円を手にして退去することになります。
この例ですと、新築建て替え後は、6,000万円では無くて、差額の4,360万円で新しい部屋が手に入ります。
回答
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A
回答日時：
2024/10/17 09:45:08
マンションが老朽化したら、
・管理組合で建て替え
・解体して敷地を売却し管理組合解散
どちらかです。
小規模マンションだと都市計画の建蔽率、容積率に制限されますが、
大規模団地だと市会議員を動かして都市計画を変更させて、
より大きな建物を建てるようにします。
建て替えの場合も、区分所有権は評価額が計算されるので、
・不足分を負担して新所有者になる
・管理組合が買い取る
・現状で中古市場で売る
と言うことになります。
・管理組合で建て替え
・解体して敷地を売却し管理組合解散
どちらかです。
小規模マンションだと都市計画の建蔽率、容積率に制限されますが、
大規模団地だと市会議員を動かして都市計画を変更させて、
より大きな建物を建てるようにします。
建て替えの場合も、区分所有権は評価額が計算されるので、
・不足分を負担して新所有者になる
・管理組合が買い取る
・現状で中古市場で売る
と言うことになります。
A
回答日時：
2024/10/17 00:18:47
優先的に入居というより、そこに住む権利を持っていますので、入居するなら確実に住めます
ただし、取り壊しや建て替え費用などは必要ですのでそれに見合った金額を支払う必要があります。また部屋が大幅に増やせるなら増えた部屋を外部に相場で売却し、その売却益を建て替え費用に充てられる可能性もありその場合は元いた住民の負担は軽減される可能性もあるでしょう。
ただし、取り壊しや建て替え費用などは必要ですのでそれに見合った金額を支払う必要があります。また部屋が大幅に増やせるなら増えた部屋を外部に相場で売却し、その売却益を建て替え費用に充てられる可能性もありその場合は元いた住民の負担は軽減される可能性もあるでしょう。
A
回答日時：
2024/10/16 22:42:59
全ては建て替えについての総会で決まります。
一般論ですが、建替えに賛成した組合員は優先的に入居出来るようですが、格安かどうかはケースバイケースだと思います。例えば、全室が同じ間取りの3LDKで専有面積も同じ5階建てマンションを建て替える場合、今と同様の間取りで専有面積も同じ６階建てのマンションに建て替えるとすれば、部屋数は1階分多くなりますから、その分相当の販売価格分安くなることは予想されます。
一方、６階建てのマンションに建て替えるにしても同じ3LDKでも専有面積を広くすれば、1階増えても部屋数は増えないと言うこともありえます。
また、建て替え前のマンションには備わっていなかった浴室乾燥機、ディスポーザー機能、自動食器洗い機などが標準装備されればマンションの付加価値は上がりますから、それに伴い販売価格も上昇する事になります。
そうすると、場合によっては期待していたほど格安で購入できるとは言い切れません。ただし、現マンションの敷地の持分が居住者にはありますからその分は新規購入者よりは安く購入できる事には変わりありません。格安と言える程、安く購入できるかは新マンションの仕様次第ではないでしょうか？
最後になりますが、総会で建て替えに決まった場合、賛成した組合員は、反対した組合員の部屋を買い取る義務が生じます。実経験が無いので正確なところは分かりません。建て替えについての総会では負担する金額の説明もあると思いますので、何の位格安になるかはその時に確認してください。
一般論ですが、建替えに賛成した組合員は優先的に入居出来るようですが、格安かどうかはケースバイケースだと思います。例えば、全室が同じ間取りの3LDKで専有面積も同じ5階建てマンションを建て替える場合、今と同様の間取りで専有面積も同じ６階建てのマンションに建て替えるとすれば、部屋数は1階分多くなりますから、その分相当の販売価格分安くなることは予想されます。
一方、６階建てのマンションに建て替えるにしても同じ3LDKでも専有面積を広くすれば、1階増えても部屋数は増えないと言うこともありえます。
また、建て替え前のマンションには備わっていなかった浴室乾燥機、ディスポーザー機能、自動食器洗い機などが標準装備されればマンションの付加価値は上がりますから、それに伴い販売価格も上昇する事になります。
そうすると、場合によっては期待していたほど格安で購入できるとは言い切れません。ただし、現マンションの敷地の持分が居住者にはありますからその分は新規購入者よりは安く購入できる事には変わりありません。格安と言える程、安く購入できるかは新マンションの仕様次第ではないでしょうか？
最後になりますが、総会で建て替えに決まった場合、賛成した組合員は、反対した組合員の部屋を買い取る義務が生じます。実経験が無いので正確なところは分かりません。建て替えについての総会では負担する金額の説明もあると思いますので、何の位格安になるかはその時に確認してください。
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