教えて！住まいの先生
Q 宅建についての質問です。 抵当権に関してなのですが抵当権がついている不動産を売却する場合 抵当権者のアクションとしては売買債権を差し押さえて物上代位をするか競売にかける
買主のアクションとしては売主に契約不適合責任を追求するか代わりに弁済をする
と言った認識でよろしいですか？
と言った認識でよろしいですか？
質問日時：
2024/10/18 03:41:59
解決済み
解決日時：
2024/10/18 16:56:52
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 87 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/10/18 16:56:52
本件、実務面での対応と、試験の解答選びとは、分けて考える必要があります。
まず、実務面ですが：
抵当権付の不動産は、実際には誰も買わない（買手がつかない）ので、売買の決済時に司法書士を呼んで、買手売手それぞれの銀行の担当者と連絡を取りながら、
・買主への融資（購入者の抵当権者の予定者）実行
・売主への代金振込
・売主の抵当権者が抵当権抹消の手続書を発行
を行い、司法書士が法務局に書類を持って行ったり、司法書士の事務所から電子手続を実行したりして、
・売主が抵当権設定者である既存抵当権を抹消
・買主に所有権移転登記
・買主を抵当権設定者とする抵当権を登記
し、手続きが完了したら、買主に登記完了証を出す、
というものです。
なので、抵当権付の物件を売却するということは、買主はなんらかの意図を持って買うことになり、売主の関係者か、売主が抱えている借金の残高を差し引いて買うか、しか考えられないんです。
このような場合、売主に金を貸していた抵当権者は、買主に対し、
・売主に対して幾らの貸金があるから、耳揃えて返せ。返せは抵当権消してやる。
・返済期限が過ぎた額は××円だから、返せなければ競売かけるぞ。
という要求をすることになります。
宅建試験では、これを踏まえて、出題の意図を読み取って、解答を選択してください。
まず、実務面ですが：
抵当権付の不動産は、実際には誰も買わない（買手がつかない）ので、売買の決済時に司法書士を呼んで、買手売手それぞれの銀行の担当者と連絡を取りながら、
・買主への融資（購入者の抵当権者の予定者）実行
・売主への代金振込
・売主の抵当権者が抵当権抹消の手続書を発行
を行い、司法書士が法務局に書類を持って行ったり、司法書士の事務所から電子手続を実行したりして、
・売主が抵当権設定者である既存抵当権を抹消
・買主に所有権移転登記
・買主を抵当権設定者とする抵当権を登記
し、手続きが完了したら、買主に登記完了証を出す、
というものです。
なので、抵当権付の物件を売却するということは、買主はなんらかの意図を持って買うことになり、売主の関係者か、売主が抱えている借金の残高を差し引いて買うか、しか考えられないんです。
このような場合、売主に金を貸していた抵当権者は、買主に対し、
・売主に対して幾らの貸金があるから、耳揃えて返せ。返せは抵当権消してやる。
・返済期限が過ぎた額は××円だから、返せなければ競売かけるぞ。
という要求をすることになります。
宅建試験では、これを踏まえて、出題の意図を読み取って、解答を選択してください。
回答
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A
回答日時：
2024/10/18 11:26:16
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたの解釈がどうこうより、不動産の抵当権について説明します。
抵当権がついた状態で売買を行うのがほとんどですよ。
そして売買決済時に買主からの支払金を充当して売買決済をするのです。
「競売」ですが、これは住宅ローンの返済不可などで滞納などしたら、
銀行が「法的措置」（競売）にて実行するだけです。
アクションも何もなく、住宅ローンの契約書には記載されているはずです。
また「契約不適合（旧：瑕疵担保責任）」責任などとは全く別の話ですよ。
あなたの解釈がどうこうより、不動産の抵当権について説明します。
抵当権がついた状態で売買を行うのがほとんどですよ。
そして売買決済時に買主からの支払金を充当して売買決済をするのです。
「競売」ですが、これは住宅ローンの返済不可などで滞納などしたら、
銀行が「法的措置」（競売）にて実行するだけです。
アクションも何もなく、住宅ローンの契約書には記載されているはずです。
また「契約不適合（旧：瑕疵担保責任）」責任などとは全く別の話ですよ。
A
回答日時：
2024/10/18 09:44:17
普通は、売主が売買代金で抵当権を抹消して買主に引き渡す、です
A
回答日時：
2024/10/18 09:25:31
＞抵当権者のアクションとしては売買債権を差し押さえて物上代位をするか競売にかける
「債務者が債務不履行に陥った場合」に限り任売や競売になります。
抵当権が設定されている物件の売却は必ずしもマイナス的要因によるものだけではありません。
＞買主のアクションとしては売主に契約不適合責任を追求するか代わりに弁済をする
契約不適合責任は契約条件の一つに過ぎませんから、契約不適合責任を負うか否かは売主との合意で決まります。
抵当権が設定されている＝契約不適合責任を負わせる、とはなりません。
買主が売主に代わって代わりに弁済することもありません。
そんなお人好しな買主はいません。
あくまで買主が売主に売買代金を払って、売主はそのお金を弁済に充てると言う流れです。
「債務者が債務不履行に陥った場合」に限り任売や競売になります。
抵当権が設定されている物件の売却は必ずしもマイナス的要因によるものだけではありません。
＞買主のアクションとしては売主に契約不適合責任を追求するか代わりに弁済をする
契約不適合責任は契約条件の一つに過ぎませんから、契約不適合責任を負うか否かは売主との合意で決まります。
抵当権が設定されている＝契約不適合責任を負わせる、とはなりません。
買主が売主に代わって代わりに弁済することもありません。
そんなお人好しな買主はいません。
あくまで買主が売主に売買代金を払って、売主はそのお金を弁済に充てると言う流れです。
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