教えて！住まいの先生

＞1点目はリノベーション後に資産価値が上がることで固定資産税だけでなく相続税や贈与税なども高くなるのか。

リノベがどの程度の規模なのかがわからないので回答が難しい。

明らかに価値が上昇するような大規模な増改築である場合、所有者である母親以外がリノベ費用を負担すると費用負担者から母親に財産の贈与があったことになる。
対価の支払いなしに、自己所有の家屋の価値が上昇するからね。

大規模な増改築であれば固定資産税も上がる可能性もあり、固定資産税が上がるということは固定資産税評価額が上がるということなんで、家を相続するときの相続税も高くなる。


＞リノベーションする前に贈与した方が安く済むのか。

現状の固定資産税評価額わからないので、何とも言えない。

大規模な増改築をする場合には、リノベ費用を負担してもらう代わりに家の持ち分を譲り渡すことで贈与税ではなく、家屋の持分の譲渡（譲渡益が出れば所得税や住民税の課税対象）とする事もできる。


＞2点目にこの物件をリノベーションする前に彼氏(来年籍を入れる予定)に籍を入れる前に販売(無償で販売など)をすることで不動産取得税のみ発生し、その方が相続税や贈与税より安く済むのか。

彼氏に限らず売れば売った母親に譲渡所得への課税（所得税と住民税）がされ、「無償で販売（別の言い方をすれば贈与）」すれば貰った彼氏に贈与税が課税されることになる。

時価も固定資産税評価額もわからないので、どちらが安いかは何とも言えない。

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・リノベーションというのが何を指すか承知しないが、改築までしないのなら家屋の固定資産税評価額は変わらない（そのままそれを用いる相続税評価額等も同じ）
・籍を入れることを書いた意味から分からないし、相続なら遺産総額に加え兄弟姉妹の有無で大きく変わってくる
贈与に際して相続時精算課税制度を使っても、寿命があるので何ともねぇ、、、

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１について
リノベーションの程度によりますが、建坪が増えたら、登記の必要も出てきて、固定資産税は上がります。また、ものすごく変えた時も上がることがありますが、そこまででないなら、変わりません
ただ、親名義の家を質問者さんのお金で手を加えると、その金額が子どもから親への贈与となり贈与税が発生します
贈与するときには、贈与税（相続時精算課税制度を使うと税を払わずに済むこともあります）、登録免許税、不動産取得税がかかるため、親名義のままにするか、名義変更後にするかは、両方の税の金額を計算してみないとどっちが得なのかわかりません

２について
不動産取得税とは、不動産を取得した時に払う税金です
不動産を売った時にかかる税金は、譲渡所得税です
どちらの税金も、結婚後と結婚前とでは、何も変わらないので、籍を入れる前後で考える必要はないです

結論、
リノベーションが110万（贈与税の基礎控除）以下とか、超えたとしてもそこまで大きな金額でないようなら、名義変更せずにリノベーションし、相続でもらう方がいい
500万とか大金をかけてリノベーションするなら、名義変更後の方がいい
名義変更するなら、相続時精算課税制度を使った方がいい

不動産の情報から
ローンがあるとのことですが、ローンがある場合、名義変更するためには、お金を貸してくれている金融機関の同意が必要です
同意を得ずに名義変更した場合、ローンを一括で払えと言われることもあるので気を付けてください

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贈与税より相続税の方が安いと聞いています。
ならば、今すぐに登記書き換えしないで、お母さまから借りていることにして多少でも家賃分を払うのってどうなんでしょ。
長く住んでいるとその住人にも権利があるので、有効だと思います。

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