教えて！住まいの先生
Q 6年前に中古の賃貸物件を2棟で7500万で購入しました。地方都市の立地はいい場所で、築30年の木造と鉄骨のアパートです。
残債が4600万ほどあり、その他に修繕にかけた費用は2棟合わせて1100万ほどです。
こちらを6200〜6500万の間で売ってくれるように頼んでいましたが、6000万で売るように不動産さんに言われました。
元々どちらも手放す予定はなかったので、この度数百万かけて改修をしていました。工事中なので、改修分の賃料は手元に入っておらず、元がとれていない状態で持ち出しになります。
不動産屋さんより、棚ざらしになるということで一般で募集はせずに、言い値で売るようにいわれました。これを逃すともう売れないとも言われました。
以下の条件で6000万であれば、欲張らずに売り切った方がいいでしょうか。
不動産屋さんも、顧問の会計事務所も試算を頼んでも出してくれず、元が取れているはずといいますが、マイナスではないでしょうか。
こちらの希望として、公募して、6100万でも一円でも高く買い取ってくれるところに売りたいと頼みましたが、棚ざらしになるからと断られました。そうすると5800万そこそこでしか売れないだろうし、売れ残りますとも言われました。
不動産屋さんにすぐ売るように急かされているので、どうかお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
○木造アパート
•築30年
•和室→洋室化工事済み
•外壁、屋根塗装工事済み
•8室のうち7室は入居中
•収益220050円/月
（諸経費控除済みの金額）
•固定資産税 132146円/年
○鉄骨アパート
•築30年
•空き部屋を大規模内装工事中（壁紙全面貼り替え、水回り交換）
•外壁工事済み
•アパート11室のうち8室入居中、併設の戸建ても先日退去したばかりで、空室は全て大規模回収中
•収益222722円/月
（改修後はこれまでもすぐ入居が決まったので、工事さえ終われば＋22万で約40万/月の物件）
•固定資産税 431352円/年
こちらを6200〜6500万の間で売ってくれるように頼んでいましたが、6000万で売るように不動産さんに言われました。
元々どちらも手放す予定はなかったので、この度数百万かけて改修をしていました。工事中なので、改修分の賃料は手元に入っておらず、元がとれていない状態で持ち出しになります。
不動産屋さんより、棚ざらしになるということで一般で募集はせずに、言い値で売るようにいわれました。これを逃すともう売れないとも言われました。
以下の条件で6000万であれば、欲張らずに売り切った方がいいでしょうか。
不動産屋さんも、顧問の会計事務所も試算を頼んでも出してくれず、元が取れているはずといいますが、マイナスではないでしょうか。
こちらの希望として、公募して、6100万でも一円でも高く買い取ってくれるところに売りたいと頼みましたが、棚ざらしになるからと断られました。そうすると5800万そこそこでしか売れないだろうし、売れ残りますとも言われました。
不動産屋さんにすぐ売るように急かされているので、どうかお知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。
○木造アパート
•築30年
•和室→洋室化工事済み
•外壁、屋根塗装工事済み
•8室のうち7室は入居中
•収益220050円/月
（諸経費控除済みの金額）
•固定資産税 132146円/年
○鉄骨アパート
•築30年
•空き部屋を大規模内装工事中（壁紙全面貼り替え、水回り交換）
•外壁工事済み
•アパート11室のうち8室入居中、併設の戸建ても先日退去したばかりで、空室は全て大規模回収中
•収益222722円/月
（改修後はこれまでもすぐ入居が決まったので、工事さえ終われば＋22万で約40万/月の物件）
•固定資産税 431352円/年
回答
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A
回答日時：
2024/11/9 22:03:41
不動産屋の買い取りではなくて、不動産屋は仲介に入ってるんですよね？
あくまで一般論ですが…
買い取るならともかく、仲介の利益は売却額のパーセンテージ計算なので
不動産屋としては少しでも高く売れる客を探すはずです。
それが「このタイミングを逃したら」と必死で説得してくるならば
実際、それが適正価格なのかな、というのが基本だと思いますよ。
最悪なのは、他業者に相談して「うちならもっと高く売却して見せます」
という、なんの根拠も保証もない高額査定に目がくらんで、預けたものの
いつまでも決まらず、結局同じかそれ以下で売る事になるパターンです。
だいたい高値付けて来る業者は、とりあえず「抱え込んだら勝ち」
「後から売れる値段に下げさせればいい」が基本ですから。
それだけは注意しましょう
あくまで一般論ですが…
買い取るならともかく、仲介の利益は売却額のパーセンテージ計算なので
不動産屋としては少しでも高く売れる客を探すはずです。
それが「このタイミングを逃したら」と必死で説得してくるならば
実際、それが適正価格なのかな、というのが基本だと思いますよ。
最悪なのは、他業者に相談して「うちならもっと高く売却して見せます」
という、なんの根拠も保証もない高額査定に目がくらんで、預けたものの
いつまでも決まらず、結局同じかそれ以下で売る事になるパターンです。
だいたい高値付けて来る業者は、とりあえず「抱え込んだら勝ち」
「後から売れる値段に下げさせればいい」が基本ですから。
それだけは注意しましょう
A
回答日時：
2024/11/5 14:26:09
他の不動産業者にも査定してもらえばいと
思います。
思います。
A
回答日時：
2024/11/4 03:13:05
まぁどうですかねぇ・・他の方が言うように業者に良いように言いくるめられてる気もしますが、個人的には6年前ですよね・・
もう不動産市場はソコソコ上がってしまった感がある時期なので
そこで7500で買ったのが6年分古くなっているので、多少の費用掛けの
＋分は有っても、同額で売れればめっけもんみたいな感覚も有りますが・・
ま、業者が信用置けそうになければ、広く一般媒介で複数社に
頼んでみる方がイイかもですね
本当に市場の反応を知りたければ、一社だけじゃ市場からの反応状況を
操作されて、売主にきちんと伝わらない場合も多いので、そこのパイプは
利害関係が無い複数社に同時に頼めば、現実の市場の反応はよく分かると思います
もう不動産市場はソコソコ上がってしまった感がある時期なので
そこで7500で買ったのが6年分古くなっているので、多少の費用掛けの
＋分は有っても、同額で売れればめっけもんみたいな感覚も有りますが・・
ま、業者が信用置けそうになければ、広く一般媒介で複数社に
頼んでみる方がイイかもですね
本当に市場の反応を知りたければ、一社だけじゃ市場からの反応状況を
操作されて、売主にきちんと伝わらない場合も多いので、そこのパイプは
利害関係が無い複数社に同時に頼めば、現実の市場の反応はよく分かると思います
A
回答日時：
2024/11/3 19:17:15
一般論としてですが、依頼者の希望に沿わないで、話を進めようとする不動産屋はやめた方がいいです。
カモにしようと企んでることが多いですから。
ちなみに広く情報公開して販売活動しない不動産屋はそれだけでアウトです。
カモにしようと企んでることが多いですから。
ちなみに広く情報公開して販売活動しない不動産屋はそれだけでアウトです。
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