教えて！住まいの先生

不動産実務者です。

不動産投資をこれから始められるとの事ですが、融資金以外で今どれくらいの余裕資金があるのかによっても異なりますし、土地購入して新築で建てるにしても利回り計算（総家賃など）をどれくらい設定するのかなどは、同地域であってもかなり調べたほうがいいですね。

また仮に失敗した場合の予備のプランなど入念に用意した上でなければ、素人が机上計算で銀行融資を得てアパート1棟購入するってのは、個人的にリスクが高いです。

また大手ハウスメーカーなどの一括借上などもありますが、あれはもともと土地持ちとかでない限りは利回りがかなり悪くなるのでオススメしません。

知り合いの不動産投資成功してる人なんかは、最初は地方の中古戸建からスタートしてますよ。

地方だと土地建物で300万程度とかザラにありますし、更に300万程度かければフルリフォームも可能なので、最初は融資ではなくキャッシュで600万用意して戸建から初めてみたらどうでしょう？
軌道に乗れば2戸3戸と増やして、地場の不動産屋と関係性を築きながら、ノウハウが身についてから、アパートに挑戦するって方が戸建に抵当も入れられますし、融資ハードルは多少下がってくると思います。

いきなりアパートやるのはオーナー業としてのノウハウがない状態だと、業者の言われるがままカモにされてしまうでしょうね。

ましてや既に住宅ローンを抱えて、貯金が１００万しかない状態ではなにか問題が起きた時に詰みますよ。

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誰かに勧められてそのような発想になったなら気を付けてください。
基本不動産投資で儲かる可能性のあるものは、現金購入の競売物件で、競売物件の中でも殆どの物件が面倒な事柄が待っています。
なので不動産投資は競売又は現金一括購入で、物件の調査をきちんと出来たものを購入することです。
TVで一度、年収500万でも億のローン通して家賃収入生活とかやってましたが、結局のところそれも詐欺のような物。
自分の力で競売物件を漁って、調査して間違いないと思ったら現金で買うのが良いと思います。

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返済比率が左右します。
まずはすみふとかリハウスとかに相談をした方がいいです。

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銀行は家賃だけでローン返済できるとは思いません。せめて住宅を購入せず、購入したアパートに住んで給料を返済にまわすくらいのことをしないと。ローンなしの持ち家ならそれを担保にできるかもしれないけど、その年収と資産状況では非常に厳しいです。不動産は家賃からローンのほか税金、修繕費、管理費を払うため満室でも小遣い程度の収入しかありません。大家業で食べられるのは小さいアパートで５軒くらい必要だそうです。修繕が必要な個所が見つかれば数百万円ぽんと出せるだけの貯金が必要です。北海道のアパートで「金が無い」と放置して廊下部分が崩壊して住民が大けがしたのはわりと最近。購入だけでもローンとは別に1千万円は用意したほうが良いという。手堅いけど、その分利益が少なく大変な投資です。

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その年収では、一棟も一部屋もきついでしょうね。

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不動産投資している（専門ではないが）、その年収では、さすがに無理だと思います。どのような物件を検討されているのでしょうか。

関東近郊（都内ではない）で駅近ですと、新築じゃなくても1棟なら1億はするかと。

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その年収と貯蓄ではアパートは無理ですね。
ほぼタダで手に入るボロ戸建てを自分で直して貸すところからスタートする以外にはないと思います。
それでも時間をかけて戸数を増やしていけばアパート以上に儲けることも出来ますし、アパートも買えるようになります。

くれぐれも勉強をせずに、業者の言われる事を真に受けて買わないように、騙されないでくださいね。

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いま2500万円の借金で新規のローンはまずは不可能です、
またアパート経営はよほど余裕が無いとムリです、自己資金は50％
以上で他の借金はほぼゼロの方が何とかできる事業です。

いま不動産はバブルです、新規に投資する時期ではありません
よほどの余裕資金がないとムリです、オール借金では危険です。

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新築は難しそうですね。
築年数の古く安い中古アパートなら可能かもしれません。
ただ古いアパートは人が入りにくく、また家賃も相場より安くなります。
修繕費もより多くかかります。

借入できる目安は3000万くらいでしょうか。
住宅ローンを抱えていらっしゃるのでもっと少ない、そもそも審査が通らない可能性もあります。

不動産投資は節税効果が高いので、高年収の方に人気です。
年収500万以下ではその効果は限定的ですので、個人的にはあまりオススメしません。

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この話しで最も不思議なところは質問者が今抱えてる住宅ローンだと思います。
質問者の収入でどのような経緯で審査通っただろうか？
質問者の収入で借りることが出来たのであれば、
アパート一棟買いの為の融資に同じところに相談したらいいのでは？
その場合はマイホームを抵当にだせばいい。

この物語のオチは全てを失って借金だけが残る、チャンチャン。

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