教えて！住まいの先生

ちょっと長くなりますが、できるだけわかりやすく書きます。

今年変更になった「低廉な空き家等の特例」の内容は、旧来の「低廉な空き家等の特例」とは違っている部分がいくつもあるので、混同しないようにした方がいいですね。

変更後の「低廉な空き家等の特例」は、媒介では「売買または交換の額が800万円以下の媒介の場合、媒介に要する費用を勘案して、本来の計算による報酬額を超えて合計33万円まで依頼者から受け取ることができる。」というものです。(代理の場合については以下に記載します)

変更になったのは、
「取引額800万円以下(税抜き)」、「報酬上限33万円」、「媒介に要する費用を勘案」(「調査費用」という特定費用ではなくなりました)、「依頼者から受け取れる」(「売主からうけとれる」ではなくなりました)の部分です。

たとえば例に挙げられたような「500万円の物件(税抜き)」の場合、
(500万円x3%+6万円)x1.1=23万1000円が本来の媒介報酬額ですが、
これに9万9000円を「媒介に要する費用」として加算して、合計33万円まで受け取れる。
ということになります。(調査費用の件は無視)

その際に「依頼者から受ける報酬の額」という規定になっていますので、「売主から」と限定されているわけではありませんから、依頼者が売主であっても、依頼者が買主であっても、この特例はどちらにも適用できることになります。

従って報酬上限額は「合計33万円」であって「51万7千円」ではありません。
そして両手媒介の場合は売主から33万円、買主から33万円を受け取ることができます。

また「媒介に要する費用を勘案」という漠然とした経費が認められていますので、たとえばあなたが書いた「調査費用が5万の場合」という具体的な費用が明確であったとしても、「媒介に要する費用」は調査費用だけではありませんので、やっぱり「媒介に要する費用を勘案」してみたら合計は33万円になったというのも認められます。

ただし、依頼者側の依頼によっておこなった特別な広告や調査費用などの実費は上記報酬額と別に請求をすることが認められている場合があります。その場合でもそれは報酬の一部ではない実費請求にすぎないので、今回の低廉な空き家等の特例の話からは切り離して検討すべきかと思います。

代理の場合は、(「媒介に要する費用」も含めて)その2倍の額まで一方の依頼者から受け取れますが、双方が支払う報酬の合計が2倍までしか受け取れないのは特例のない通常の場合と一緒です。

「買主が宅建業者Aに代理の依頼を、売主が宅建業者Bに媒介の依頼をした場合」では、
買主代理業者Aが受け取れる報酬限度額は66万円。
売主媒介業者Bが売れ取れる報酬限度額は33万円。
ただしAB双方の合計が66万円を超えることはできない。
ということになります。

「調査費用が5万円」が「媒介に要する費用が5万円(税抜き)」という意味でしたら、
23万1000円+5万5000円=28万6000円なので、
買主代理業者Aが受け取れる報酬限度額は57万2000円。
売主媒介業者Bが売れ取れる報酬限度額は28万6000円。
ただしAB双方の合計が57万2000円を超えることはできない。
ということになります。

でも合計33万円まで受け取れるのに、わざわざ「媒介に要する費用は5万円でした」などというお人好しな業者は普通いませんけれどね。もっとも宅建の試験では業者がお人好しかどうかは関係ないので、もし本当にそういう出題があったら、きちんと減額計算しなければならないことになります。

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