教えて!住まいの先生

Q 現在賃貸にだしているマンションの売却・賃貸契約について相談です。 4年前、新築マンション購入時に、売却せずに賃貸にだしました。

その時の賃貸契約時に、不動産会社がだしてきた契約書2通(借主との賃貸契約・管理会社との管理契約)をほぼ何も考えずに捺印してしまったのですが、今になってかなり不利な内容になっていることに気づきました、、
不動産価格が高騰していることもあり、売却しようかと検討した中で気づいたのですが、この状況はかなりまずいものなのか、アドバイスいただけたらと思いました。

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借主との賃貸契約:
定期賃借ではなく、普通賃借にしてしまっていた。
今考えると、借主の属性的に退去する希望が薄いです、、役員シングルマザー+小1
築23年で2LDKですが、都心のグレードの良いマンションで、賃貸する2年くらい前に水回りリフォームをして、割と良いお風呂・キッチンをいれてしまいました。なのに、残置物はエアコンのみとしてしまい、残置物に床暖房さえ入っていない。

管理会社との管理契約:
向こうが作成した契約書のままサインしてしまったので、修理に関する項目で、
修理が必要になった場合、管理会社が大家に事前に承諾を得た上で修理とありますが、その修理内容に合意しなくても、通知をすれば注文・指図・連絡を修理を行える。
市場における最低価格等を調査する義務を負わない。とあります。
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今思うと本当に後悔なのですが、感じのよい営業の方で、契約書サイン時に説明された項目のみ確認をして、すべてをレビューすることなくサインしてしまいました、、

売却しようにも、わりと希少物件であるにもかかわらず、普通賃借にしてしまったので、オーナーチェンジか買取にしかできない。築23年くらいなので、これからメンテナンスが色々発生してくるはずですが、残置物に床暖房をはじめ水回りリフォームでグレードの高いコンロやお風呂水栓(レインシャワーヘッド)をいれておかなかった上に、管理会社が高い修理見積をいくらでも出せる契約になってしまっています。

1)
これは、よくあることなのか、それとも、相当危機的状況なのか、、
借主との契約は現実的に変えられないとして、管理会社との契約は、1年自動更新になっていますが、こちらから言えば不利な項目は変えてもらえるものでしょうか?
結局依頼してもまたいいように騙される気がして、こちらにまず聞いてみました。

2)
今の住宅ローンの残債も結構あり、
いずれ10年くらいで売却しようと考えていたのですが、(なのに普通契約にしてしまった、、)今の家賃はすでに相場と比べて割安になっていて、なかなか退去してもらえないと思います。買取業者に本査定までしてもらったら、仲介ではなく買取でも購入した値段の倍にはなっています。このままの契約を続けるのも辛いので、仲介であれば確実にこれからも値上がる良い物件なのに悔しいですが、もうすぐに修理発生しないうちに買取で売却するのが良いのか、悩んでいます。

3)
家賃を上げられない上に今の残置物の賃貸契約のままでは、今後相場が上昇しても、オーナーチェンジor買取での売却価格は今と同じか、築年数の経過で不利になると思ったのですが、それであっていますか。

色々今になって気づいて、過去の自分の甘さ、やってしまったことの重大さと悔しさで心が病み気味ですが、頑張って書いています、、
質問日時: 2024/12/3 10:38:43 回答受付終了
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回答

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A 回答日時: 2024/12/3 12:01:14
正直不動産に関することは、地域によってかなり変わりますが、私の地域(政令指定都市ではない、地方県庁所在地)からみると、よくある契約かと思います。

オーナー様からの目線で見れば、【修繕費用は出すが、いろんな業者で見て相見積もりをとって~、すべての項目にオーナ許可を取ってほしい】と思われるかもしれませんが、そんなことをしていると業務が回りませんし、緊急で修繕が必要になった時に困るのは入居者で、入居者が困ると管理会社の評判が悪くなるという考え方だと思います。

管理会社的には、「そこまでこだわるなら斡旋はしますが、お部屋の修繕などは全てオーナー様でしてくださいね」となります。

なので、正直どこの管理会社でも同じなので、そんなに後悔しなくてもよいかと思います。

不利な項目というのが、内容にもよりますが上記の内容がらみであれば不可だと思います。設備に関しては床暖房などを設備から外すかは、入居者にも関係がある項目(借主が契約時の重説の設備内容でどこまで含まれているか)も重要になるので話し合いをする場合は、3者(管理会社、質問者様、入居者)で話合をしてまとめていく方が、わだかまりもなく進んでいくと思います。

家賃については、「周辺の相場より明らかに安い場合は、値上げも可能なので、大丈夫です。」

売却時は築年数の不利が出てくるとは思いますが、今の賃貸収入で差し引き0か+になる可能性も高いので悲観する内容では無いと思います。


ほんとになんの根拠も無い話になりますが、前向きに「まぁしょーがない やれるだけやってみよう。」っていうオーナー様の物件は何故か入居者の質もよく、トラブルがあっても入居者さんが協力してくれて物事がいいように運ぶケースが多いです。
なので、上記の質問文だけでは客観的にみるとそんなに悲観する内容では無いように思います。せっかくなのでオーナー業を楽しんでみてはいかがでしょうか
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