教えて！住まいの先生
Q 2000万 築33年 中古マンションの購入に悩んでいます。 立地は駅から15分ほど、病院やスーパーなどもあり立地としては悪くありません。 総戸数は70ほど、現在は60ちょうい住んでいるらしいく
大規模修繕も3年前に終了済み、また現状修繕金が3000万ほどあり、次回の大規模修繕はだいたい1億5000万ほどかかるといっていました。
35年ローンで購入しようと思っています。
部屋は完全リフォームされていてそこそこ広いので申し分ないのですが
築年数が古いのが気になっています。
助言などを頂けると幸いです。世帯年収で900万 子供1才の3人夫婦です。(20代夫婦)
補足
35年ローンで購入しようと思っています。
部屋は完全リフォームされていてそこそこ広いので申し分ないのですが
築年数が古いのが気になっています。
助言などを頂けると幸いです。世帯年収で900万 子供1才の3人夫婦です。(20代夫婦)
補足、修繕費管理費は二つ合わせて2万と駐車場で1万です。
回答
9 件中、1～9件を表示
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A
回答日時：
2024/12/13 14:48:33
買わないほうがいいです。
・終の棲家にはならない。
・33年経過しているので、どこかかしらが常にリフォームしていてうるさい可能性がある。
・管理費修繕費が高くなっていくので、その分築浅のもっといい物件を探してローンと修繕費や駐車場代など家にかかる総額を抑えたほうがいい。
・完全リフォームされたというのがひっかかる。
だいたいそういう場合は、売れなくてもしくは売るにしても価格が低すぎてとかマイナス要因でリフォームされて売り出しされることが多く、リフォーム前の価格を考えるとかなり割高かもしれない。
リフォームの材料、例えばクロスがどんなものを使ってあるのかとか水回りとか、他の部屋の過去のリフォーム前の売り出し価格とか、いろいろ調べてみて割高だとしたらいいカモです。
・徒歩15分だと、駅からかなり離れた印象で、再度売りに出す場合は売りづらい。マンションは、高齢者が戸建てから移り住むパターンの需要が多くなっていて、徒歩15分は都内でなければ離れすぎ。
・終の棲家にはならない。
・33年経過しているので、どこかかしらが常にリフォームしていてうるさい可能性がある。
・管理費修繕費が高くなっていくので、その分築浅のもっといい物件を探してローンと修繕費や駐車場代など家にかかる総額を抑えたほうがいい。
・完全リフォームされたというのがひっかかる。
だいたいそういう場合は、売れなくてもしくは売るにしても価格が低すぎてとかマイナス要因でリフォームされて売り出しされることが多く、リフォーム前の価格を考えるとかなり割高かもしれない。
リフォームの材料、例えばクロスがどんなものを使ってあるのかとか水回りとか、他の部屋の過去のリフォーム前の売り出し価格とか、いろいろ調べてみて割高だとしたらいいカモです。
・徒歩15分だと、駅からかなり離れた印象で、再度売りに出す場合は売りづらい。マンションは、高齢者が戸建てから移り住むパターンの需要が多くなっていて、徒歩15分は都内でなければ離れすぎ。
A
回答日時：
2024/12/11 21:52:29
70戸は小規模のマンションです。
土地の持分がどれだけあるかで将来建て替えの可能性がでできます。それが一点
古いマンションで問題になるのが給排水管の劣化です。どう対応しているが打診が必要です。
利害関係人として管理議事録は見る事は可能と思います。以上
土地の持分がどれだけあるかで将来建て替えの可能性がでできます。それが一点
古いマンションで問題になるのが給排水管の劣化です。どう対応しているが打診が必要です。
利害関係人として管理議事録は見る事は可能と思います。以上
A
回答日時：
2024/12/10 18:00:33
マイナス要因の方が多いマンションだと思います。
1)70戸という戸数は今後修繕費の一戸あたりの負担が大きくなるリスクを背負ってます。10件空きというのはもっとマイナス要因。
2)駅まで15分は立地的には良いとは言えません。今後値下がりが予想されます。おそらく現状でもリフォーム前なら1,500万円の資産価値だと思います。
築33年ならどこかで住み替えを考えないといけない物件と考えると、資産価値に期待できないこの物件はやめた方が良いと思います。
1)70戸という戸数は今後修繕費の一戸あたりの負担が大きくなるリスクを背負ってます。10件空きというのはもっとマイナス要因。
2)駅まで15分は立地的には良いとは言えません。今後値下がりが予想されます。おそらく現状でもリフォーム前なら1,500万円の資産価値だと思います。
築33年ならどこかで住み替えを考えないといけない物件と考えると、資産価値に期待できないこの物件はやめた方が良いと思います。
A
回答日時：
2024/12/7 17:36:40
色々と考えることはあると思うので、マンション自体にかかる費用面についてお答えします。大規模修繕工事は近々と思うので①前回の大規模修繕工事のあと修繕費を月１万円と考えると（１万円X７０世帯X１２か月）+３０００万円が、次回の大規模修繕工事に使える金額になります。②ウチのマンションは１９０戸築２８年で約５億円かかりました。最初の見積もりより増えた結果です。③次回大規模修繕工事が１億５０００万であれば、差額は銀行借り入れとなります。④また普通は大規模修繕工事の後に長期修繕計画を立てます。恐らく１世帯当りの修繕費も上がると思います。上記の事を管理組合か住宅斡旋会社に確認して置いた方が良いでしょう。
A
回答日時：
2024/12/7 17:24:21
一般論としては､悩んでるならおやめになっ方がいいでしょう。
また､フルリフォームされてるということは､売主は業者かなと思いますが､それならいろいろ乗っかって､高くなってる可能性もあります。
また､フルリフォームされてるということは､売主は業者かなと思いますが､それならいろいろ乗っかって､高くなってる可能性もあります。
A
回答日時：
2024/12/7 15:32:31
選んでいる時が楽しいんですよね。
奥さんは働くのか、お子さんは1人かでだいぶ違います。
33年は微妙ですね。
1億5000万円の次回の修繕も大変かと思います。
ただ環境など納得できるなら、終の住処と思わずに購入はありかと思います。
売りにくい気はしますが。。。
奥さんは働くのか、お子さんは1人かでだいぶ違います。
33年は微妙ですね。
1億5000万円の次回の修繕も大変かと思います。
ただ環境など納得できるなら、終の住処と思わずに購入はありかと思います。
売りにくい気はしますが。。。
A
回答日時：
2024/12/7 13:51:40
考え方をもう少し柔軟にしてみてはどうですか？
まず、話を始める前にそこが解らない事にはあまり意味のない話になるので
書ける範囲で構いませんので
「お子さんの年齢、今後も子供は増える予定か？」
「世帯年収の内訳、旦那一人でその年収？それから、将来的も
ある程度そのレベルは安定して維持できる？」
ここが解ればいくつかの方向性で話が出来ると思います
まず、話を始める前にそこが解らない事にはあまり意味のない話になるので
書ける範囲で構いませんので
「お子さんの年齢、今後も子供は増える予定か？」
「世帯年収の内訳、旦那一人でその年収？それから、将来的も
ある程度そのレベルは安定して維持できる？」
ここが解ればいくつかの方向性で話が出来ると思います
A
回答日時：
2024/12/6 17:47:18
考え方を改めた方が良いです。
ギリギリ平成の物件ですよね。
その建物は持ってあと40〜45年位です。
売却したり引越したりすると、損をする可能性が高いです。
元々、20歳代で築33年のマンションが終の棲家になるなら、新築や築浅のマンションなんて、売れるわけはありません。
20歳代の夫婦ですと、終の棲家にはなりませんね。キツイ言い方をすると、考えが間違っています。
何処かで必ず、お引越しが必要になります。
ギリギリ平成の物件ですよね。
その建物は持ってあと40〜45年位です。
売却したり引越したりすると、損をする可能性が高いです。
元々、20歳代で築33年のマンションが終の棲家になるなら、新築や築浅のマンションなんて、売れるわけはありません。
20歳代の夫婦ですと、終の棲家にはなりませんね。キツイ言い方をすると、考えが間違っています。
何処かで必ず、お引越しが必要になります。
A
回答日時：
2024/12/6 17:10:21
マンションの法定耐用年数は47年、
住宅ローンも基本は築47年目までに完済する必要があります。
ただし、銀行が物件に価値を認めればその限りではありません。
銀行に築33年目の物件に35年ローンが可能なのか確認が必要です。
住宅ローンも基本は築47年目までに完済する必要があります。
ただし、銀行が物件に価値を認めればその限りではありません。
銀行に築33年目の物件に35年ローンが可能なのか確認が必要です。
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