教えて！住まいの先生

Q 娘と土地建物を購入する場合で費用は半々の時、親が土地の大部分を購入する方が、相続時小規模住宅の特例が利用でき、有利になるのでしょうか。

それとも、土地建物のすべてを共有としてその割合で登記する方が有利でしょうか。

質問日時： 2024/12/8 11:40:57 解決済み解決日時： 2024/12/9 18:05:34
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A 回答日時： 2024/12/9 18:05:34

土地は基本的に価値が下がらない（期間の経過により価値が減少しない）が、建物は期間の経過により価値が減少する。

親が土地を沢山持っていれば小規模宅地等による減価が大きくなるが、建物を持っていれば期間の経過による減価が大きくなる。

例えば、3,000万円の家と2,000万円の土地、①親が家の500万円・土地全部、②親が家屋の2,500万円、③土地も家屋も半分として、ア購入後１年もたたずして親が死亡、イ購入後30年経過して親が死亡（土地は面積が330㎡以下、家屋の固定資産税評価額は購入直後は取得額の70％、30年後は取得額の5％、土地は購入直後も30年後も取得額の80％とする。）

①ア、家屋500万円×70％＝350万円、土地2500万円×80％×20％＝400万円、合計750万円

②ア、家屋2,500万円×70％＝1,750万円

③ア、家屋1,500万円×70％＝1,050万円、土地1,250万円×80％×20％＝200万円、合計1,250万円

①イ、家屋500万円×5％＝25万円、土地2500万円×80％×20％＝400万円、合計425万円

②イ、家屋2,500万円×5％＝125万円

③イ、家屋1,500万円×5％＝75万円、土地1,250万円×80％×20％＝200万円、合計275万円

条件は限定的だけど上記のように購入から相続開始までが短期間なら、土地の共有持分を親がたくさん持っていた方が有利になるが、長期間であれば家屋を沢山持っていた方が有利になる。

従って、親が健康で長生きの家系でその割に若ければ家屋の持分を増やした方がお得になる可能性が高く、親が病気がちで短命の家系でその割に歳が行っているのなら土地の共有持分を増やした方が有利って事になる。