教えて！住まいの先生

契約書は、ないのですか。
私は仲介業者を入れていませんが宅建や賃貸借の貸家の本を熟知するくらい読んで40年前から貸家業を始めました。
契約期間は2年が一般的でしたから、租税公課や周辺エリアの家賃相場で更新に応じてきましたから家賃は当初から2倍以上に値上げになっています。
貸主の権利が弱いので20年前頃から新しく入る方は定期借家契約が生まれましたから更新はありません。更新料もありません。
引き続き入居するなら再契約になります。
入居中の滞納や近隣迷惑や自身の犯罪を起こした方は再契約には応じません。
家賃の滞納は、簡易裁判所に少額請求で回収しています。
数人滞納金を残し夜逃げも有りました。
悪者が一人減ったと追いもしませんで諦めます。これも勉強です。
あなたの場合には、簡易裁判所に調停で解決した方が良いと思います。
または、弁護士か司法書士に通達文を書いてもらい郵送してもらいましょう。
相手の出方を掌握してからが始まりです。
先ずは、賃貸借の判例の本を読みましょう。
後は、会話はレコダーを買って記録を私同様に残しましょう。
これは、言った言わないをさせない為です。

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良く有ると思いますよ。法律の事は解らです
住まいるダイヤルに相談した方が良いと思いますよ。
国民生活センターに相談した方が良いと思いますよ。

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20年も借りて頂いたと、考えを改めてください。
この意味がご理解いただけ無いなら、廃業あるのみです。

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不動産屋実務者です。

質問ケースでその方に補償等を求める事は自由ですが、結論的には無理でしょう。
仮に裁判してもまず負けます。

せいぜい取れて通常の清掃費用程度でしょうね。

理由としてはガイドライン上、壁紙についてはとっくに6年の償却は終わってるので張替費用は貸主負担です。

またシャッターについても、入居者の手入れ云々とはいえ、20年も経過していれば耐用年数がそもそも過ぎてるのでそれを借主に求める事は出来ません。

通常の損耗（経年劣化）という扱いになります。

また契約書に記載していようと、
裁判になれば著しく借主に不利な特約と判断され無効です。
安い賃料で押し切られとありますが、それは関係ないです。

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【契約について】
おそらく善管注意義務を遵守し部屋を使用することになっていることから、善管注意義務違反の有無がポイントです。これは人が住むために貸しているから「日常生活として室内の清掃や換気なども一般的な使用をしてね」というものです。シャッターを一度も開けないというのが善管注意義務違反に該当するとは思いますが、そこに経年劣化の判断も入ります。それを超えて借主負担とする根拠を証明できるかどうかですね。
【回収と今後について】
シャッターの一部費用等を負担してもらうことで所有者判断で精算しても問題はありません。しかし、借主側として敷金超過で支払いが発生するなら回収が難しくなります。築20年とのことから利益が発生している年数ということを考え、最低限仲介会社（賃貸借契約書が厳しいところ）を入れたり、家賃保証会社を入れるなどトラブルヘッジはした方が良いかと思います。
単なる数万のやり取りで終われば良いですが、○人事件などに発展するリスクもありますからね。

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宅建資格を持った大家です。

20年で減価償却してます。
裁判しても勝てないかと。

ダメ元で弁護士に相談ですね。

法律は大家の敵です。

あなたも勉強しないと大損するよ。

20年住んだお客様へ壁紙代を請求？
知恵袋でも笑われますよ。

家賃を値切られた？
契約書も無いのであれば関係無いですよ。

私だった契約書を作って、値引きの条件として、貸主側の責任を免除するくらいの条件は付けます。

また、新築を値引き？
そんな客、断れよ。
新築なら定価で借りる客がたくさん来るから。

うちなら、完成前に満室契約済みですよ。

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20年家賃もらったから充分です

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