教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたの質問のすべてを、司法書士事務所で相談されることをお勧めします。（法規定ですので「相続登記」が必要でもあります。

そして遺産分割協議書などは、司法書士が、
―――家系図を作成し、そこから相続権該当者を「割り出す」のです。
（直接、母親に一括でも可能ですよ）

ここで、きわめてカンタンに相続登記を説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。

そして、実務手続きでは、
◆故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を収集
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。

だから、見ず知らずの者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（相続人が、あなたの頭の中での想定者だけとは限らないのです）

そして、相続登記の専門は、司法書士事務所ですので、早速、近くの司法書士事務所へ行って「相続登記」を依頼することです。

加えて言いますと相続手続きは、司法書士へは即時、相談・依頼を
お勧めします。
なぜなら相続は、時の経過につれて、相続人はネズミ算式に増えてしまうからです。

相続で最も大切なのは、家系図からの相続権該当者の「割り出し」です。（これを間違えるとずっと後年、取り返しがつかなくなります）

また、多くの質問が、「法務局で相談にのってくれる」とあるのですが、
とんでもない、法務局は所定の書類が揃っているか否か、だけですよ。
「相続人の割り出し」などはあり得ませんし、間違いの指摘もしません。

なぜ「相談」など受けないかと言えば、税金で給料を受領している公務員が、「個人の財産」に加担するなど、できるわけがないからです。

●その多くが、他に「真の相続人」が存在したときです。
（その場合、真の相続人から手続き者へ損害賠償が通例なのです）

●最重要なのは、司法書士に依頼することです。

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この質問が不快なら

遺言書に記載がない財産なら、相続人全員で遺産分割協議を行い、その財産の承継先を決める必要があります
なので、遺言書の確認からスタートです
記載があれば、母に先ずは移転から質問者へ贈与でしょうね

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この質問が不快なら

できないですね。
遺言書通りであれば一旦母親に名義を移して、その後贈与で貴方にします。
遺言書を無視すると遺産分割協議になりますが、弟の協力が得られないのであれば手続き不可です。

弟と連絡が取れないとなると母親が死亡したときに母親の相続手続きができなくなってしまうので、母親にも「全財産を貴方に相続させる」旨の遺言書を作成してもらってください。

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①質問者様とお母さん、弟さん、つまり相続人全員で遺産分割協議をして、質問者様がその不動産を取得する、という内容で合意できれば、お父さん名義から質問者様名義にできます。
②遺言でお母さんの名義にしてから質問者様に贈与するか、お母さんが遺言を書いてお母さんが亡くなってから質問者様にその遺言で相続登記をする。
・・・という２つの方法があります。

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遺言書より遺産分割協議書の方が優先度が高いので、相続人全員の同意があれば変更はできます。
が、弟さんの判子が無いと直接の名義変更は調査士,書士より難色を示されるでしょうから
母親が継ぐ(遺言書で可能)→主さんに名義変更なカタチで"同時に"やった方が良いでしょう。
要するに立前です。
110万未満の価値ならばそれで宜しいかと。

ただ
遺留分申請は"知ってから1年"ですから、弟さんが
まだお父様が亡くなられた事を知らないと後日遡って異議申し立てが届く可能性はあります。
後日お母様の件があれば、再び苦労とトラブルが考えられますので今のうちに探されるのをオススメしときます。
また各種名義を小まめに移す準備も。

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そのままあなたに変更できます。

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