教えて！住まいの先生
Q 土地持ち貧乏の不動産投資について 父が農地を相続しました。空港にアクセスがよく将来性なくはないかな〜程度の土地です。
ある不動産会社から勧誘を受け、両親はその土地に集合住宅を建てようと今検討中です。
そして、不動産会社の方が建築費の見積もりや建築後の収支予定をまとめてきてくださりました。
不動産会社が35年一括借上してくれるプランで建築費は２億弱、月の収支予定は 家賃収入から借入金返済を引いて20万弱、累計の手取り（年ごと）の折れ線グラフは建てて20年までは少しずつ上昇、21〜35年は右肩下がり、それ以降は急上昇といったものでした。
収支予定と累計の手取りの違いが私にはわからないのですが、グラフで見た感じ15年間赤字になる期間があるのは危険なのではないかと娘ながら不安です。
働いてくれている両親には失礼なのは承知ですが、正直不動産投資できるほどの余裕はないと思っています。おそらく貯金は1000万余裕で無いと思います。定年後もわずかな収入が入るのは旨みではあるし、土地を活用しないのは勿体無いけれど、２億で建てて80歳後半まで借金の返済をし続けるのは完済までに死亡する可能性を踏まえても現実的では無いのではないかと、、
もともと農地だったことで土地は広く、また他にも複数土地を所有しているので、不動産会社の方がこちらの資産状況に過剰に期待しすぎているのではと思います。
また父はあと数年で定年となるのでローンを組むなら今しかないといった状況です。
・この状況どう思いますか。
・皆さんなら不動産投資されますか。
・土地を売るor駐車場など別のもので土地活用しますか。
・土地持ち貧乏からの脱却方法について
ご意見伺いたいです。よろしくお願いします。
そして、不動産会社の方が建築費の見積もりや建築後の収支予定をまとめてきてくださりました。
不動産会社が35年一括借上してくれるプランで建築費は２億弱、月の収支予定は 家賃収入から借入金返済を引いて20万弱、累計の手取り（年ごと）の折れ線グラフは建てて20年までは少しずつ上昇、21〜35年は右肩下がり、それ以降は急上昇といったものでした。
収支予定と累計の手取りの違いが私にはわからないのですが、グラフで見た感じ15年間赤字になる期間があるのは危険なのではないかと娘ながら不安です。
働いてくれている両親には失礼なのは承知ですが、正直不動産投資できるほどの余裕はないと思っています。おそらく貯金は1000万余裕で無いと思います。定年後もわずかな収入が入るのは旨みではあるし、土地を活用しないのは勿体無いけれど、２億で建てて80歳後半まで借金の返済をし続けるのは完済までに死亡する可能性を踏まえても現実的では無いのではないかと、、
もともと農地だったことで土地は広く、また他にも複数土地を所有しているので、不動産会社の方がこちらの資産状況に過剰に期待しすぎているのではと思います。
また父はあと数年で定年となるのでローンを組むなら今しかないといった状況です。
・この状況どう思いますか。
・皆さんなら不動産投資されますか。
・土地を売るor駐車場など別のもので土地活用しますか。
・土地持ち貧乏からの脱却方法について
ご意見伺いたいです。よろしくお願いします。
回答
A
回答日時：
2025/2/1 16:20:39
儲かるのは銀行と売主と建設業者だけです。人口減少社会で賃貸住宅は儲かる事は有りません。
A
回答日時：
2025/2/1 13:42:11
騙されていますよ、特に一括借り上げ家賃保証＝サブリースは
典型的な大家不利の契約です、H4年最高裁で大家不利
判決が出ています（業者が圧倒的に有利）。
皆さん云ってくれますから多くは云いません、親にしがみついて
でもその投資は止めさせてください、間違ってもあなたが連帯保証しては
いけません、母親も同じで連帯保証しないことです。
｛大東建託アパート建築｝で探って下さい、ヒドイ話だらけです。
＊サブリースで検索してみること、ヒドイ契約です
典型的な大家不利の契約です、H4年最高裁で大家不利
判決が出ています（業者が圧倒的に有利）。
皆さん云ってくれますから多くは云いません、親にしがみついて
でもその投資は止めさせてください、間違ってもあなたが連帯保証しては
いけません、母親も同じで連帯保証しないことです。
｛大東建託アパート建築｝で探って下さい、ヒドイ話だらけです。
＊サブリースで検索してみること、ヒドイ契約です
A
回答日時：
2025/2/1 09:23:05
相続したら借金返済が自分事になります
土地がまだまだあるなら売ったほうが良さそうです
土地がまだまだあるなら売ったほうが良さそうです
A
回答日時：
2025/2/1 00:18:01
借金に為らない様にしておけば良いのではと思う
投資とは金を溝に捨てる様な事と同じ
誰かが其の溝を綺麗にして使えるしてくれるのを待ってる様なもの
持ち腐れする前にとっと売っぱらう方が良い持ってるだけで
税金が掛かるのですからね
投資とは金を溝に捨てる様な事と同じ
誰かが其の溝を綺麗にして使えるしてくれるのを待ってる様なもの
持ち腐れする前にとっと売っぱらう方が良い持ってるだけで
税金が掛かるのですからね
A
回答日時：
2025/1/30 22:55:00
まずは、相続した農地を宅地に変更できるのでしょうか。
不動産会社からしたら本当に利益が出るのであれば、農地を少し高く買い取って、自分たちで運用した方が利益が出ます。
逆に言えば利益が出ないので建物だけ建てて、後は逃げようとしているのでは無いでしょうか。
以前にTVで埼玉のアパートを放送していましたが、最初は1部屋15万円で20年借り上げると言っていましたが、全然埋まらないので契約を10万円に下げて20年借り上げると言ってきたので、断ったが結局は借金だけが残ったと言っていました。
なので、売却一択です
不動産会社からしたら本当に利益が出るのであれば、農地を少し高く買い取って、自分たちで運用した方が利益が出ます。
逆に言えば利益が出ないので建物だけ建てて、後は逃げようとしているのでは無いでしょうか。
以前にTVで埼玉のアパートを放送していましたが、最初は1部屋15万円で20年借り上げると言っていましたが、全然埋まらないので契約を10万円に下げて20年借り上げると言ってきたので、断ったが結局は借金だけが残ったと言っていました。
なので、売却一択です
A
回答日時：
2025/1/29 23:30:42
本当に良質な企業であれば、わざわざ勧誘なんてしません。
勧誘なんてせずとも、口コミで不動産オーナー間で情報がやりとりされて客には困りません。
また、不動産の常識ですが持ち出しがある投資案件はゴミです。
(例外はあるが、よっぽど経理に厳しくないと無理)
もっと言うと、土地代がかかっていないのに持ち出しがある時点で意味が分からない。
更に追い打ちをかけると、不動産オーナーをやるなら建築費が適正か判断できるのが大前提。
建材費や人工が正しいか、税制や減価償却の計算式が正しいか判断できて当然だし、何なら複数見積もりが常識な上経営計画は自分で立てる以外あり得ない。
なので、十中八九ゴミ案件です。
厳しい言い方になりますが、莫大な借金を抱えてクビを吊る覚悟がないなら手を出してはいけません。
私なら、さっさと土地を売ってVTIまたはVTに全額投げ込んで放置します。
私も不動産を2棟、数十億円規模で経営していますが、勉強と調査といった前準備に10年近く、物件探しに5年費やしました。
不動産はミドルリスクミドルリターンなどと言いますが、個人的にはハイリスクミドルリターンです。
ローンを引っ張ることでレバレッジがかけられるメリットがある一方で、僅かでもミスると数億円単位の借金だけが残る即死級の投資なので、であればオールカントリー系のETFの方が遥かにローリスクハイリターンです。
不動産はボラティリティ、即ち価格変動が小さいことでミドルリスクと言われているだけで、投資の世界のリスクは一般人がイメージするリスクとは全く別の用語です。
危険性＝リスクではなく価格の変動幅＝リスクなので、リスクが低い＝安全性が高い訳ではなく、価格変動が小さいというだけです。
価格変動が小くても危険性が高い投資案件なんて腐るほどあるので、素人が手を出したら死にます。
というか、専業不動産オーナーやプロですら油断すると即死なのに、素人がいけると思うのが謎ですが、素人故にいけると思ってしまうのかなとも思いますね。
本気で不動産オーナーになるなら不動産関係や建設、市況の知識はもちろん、財務や税制も諳んじて他人に説明できるレベルが最低限です。
その覚悟と準備なしにやるくらいなら、二束三文で売ってパーッと派手に家族で散財する方が千倍マシです。
勧誘なんてせずとも、口コミで不動産オーナー間で情報がやりとりされて客には困りません。
また、不動産の常識ですが持ち出しがある投資案件はゴミです。
(例外はあるが、よっぽど経理に厳しくないと無理)
もっと言うと、土地代がかかっていないのに持ち出しがある時点で意味が分からない。
更に追い打ちをかけると、不動産オーナーをやるなら建築費が適正か判断できるのが大前提。
建材費や人工が正しいか、税制や減価償却の計算式が正しいか判断できて当然だし、何なら複数見積もりが常識な上経営計画は自分で立てる以外あり得ない。
なので、十中八九ゴミ案件です。
厳しい言い方になりますが、莫大な借金を抱えてクビを吊る覚悟がないなら手を出してはいけません。
私なら、さっさと土地を売ってVTIまたはVTに全額投げ込んで放置します。
私も不動産を2棟、数十億円規模で経営していますが、勉強と調査といった前準備に10年近く、物件探しに5年費やしました。
不動産はミドルリスクミドルリターンなどと言いますが、個人的にはハイリスクミドルリターンです。
ローンを引っ張ることでレバレッジがかけられるメリットがある一方で、僅かでもミスると数億円単位の借金だけが残る即死級の投資なので、であればオールカントリー系のETFの方が遥かにローリスクハイリターンです。
不動産はボラティリティ、即ち価格変動が小さいことでミドルリスクと言われているだけで、投資の世界のリスクは一般人がイメージするリスクとは全く別の用語です。
危険性＝リスクではなく価格の変動幅＝リスクなので、リスクが低い＝安全性が高い訳ではなく、価格変動が小さいというだけです。
価格変動が小くても危険性が高い投資案件なんて腐るほどあるので、素人が手を出したら死にます。
というか、専業不動産オーナーやプロですら油断すると即死なのに、素人がいけると思うのが謎ですが、素人故にいけると思ってしまうのかなとも思いますね。
本気で不動産オーナーになるなら不動産関係や建設、市況の知識はもちろん、財務や税制も諳んじて他人に説明できるレベルが最低限です。
その覚悟と準備なしにやるくらいなら、二束三文で売ってパーッと派手に家族で散財する方が千倍マシです。
A
回答日時：
2025/1/28 10:47:13
一番安心で確実なのは、土地を売ることです。
借金などせずに、今得られる現金だけを得られるうちに。
地価が上がるかもしれない？
集合住宅オーナーで、完済後は不労所得？
・・・そんな甘い話は無い( ﾟДﾟ)すぐ売って現金を得るのがベスト。
借金などせずに、今得られる現金だけを得られるうちに。
地価が上がるかもしれない？
集合住宅オーナーで、完済後は不労所得？
・・・そんな甘い話は無い( ﾟДﾟ)すぐ売って現金を得るのがベスト。
A
回答日時：
2025/1/28 03:09:15
A
回答日時：
2025/1/28 00:02:30
この手の話は詐欺に近いので諦めさせた方がいい
大手メーカーがこの手のスキーム組んで捕まらないのが日本
一括借り上げも5〜6年程度で100％価格が下がる
10年したらあの手この手で修繕費をかけさせる
20年したら大規模修繕が待ってる
無知な老人を借金地獄にハメる手口だよ
本当に儲かるなら不動産屋が土地を買い上げる
でも買い上げないのはそこにアパート建てても空室になるのが分かってるから
日本の地方の人口は減り続けてるのにアパート作るとか自◯志願者ですか？
大手メーカーがこの手のスキーム組んで捕まらないのが日本
一括借り上げも5〜6年程度で100％価格が下がる
10年したらあの手この手で修繕費をかけさせる
20年したら大規模修繕が待ってる
無知な老人を借金地獄にハメる手口だよ
本当に儲かるなら不動産屋が土地を買い上げる
でも買い上げないのはそこにアパート建てても空室になるのが分かってるから
日本の地方の人口は減り続けてるのにアパート作るとか自◯志願者ですか？
A
回答日時：
2025/1/27 23:36:12
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