教えて！住まいの先生

頭金がない住宅購入は、賭けみたいなものなので、買える範囲の土地付き中古住宅一択でしょう。
家を買うと今まで必要なかった維持費用と税とか色いろお金がかかります。
借金をした上に想定以上の出費が毎年かかるので、中古の良い物件（立地の良いもの）を数か月かけて探すのが良いです、できれば旦那さんと一緒に探すこと。

交渉事は単体でするのは分が悪いです、特に新築などは判断と駆け引きがあるので、気をつけねばならぬことです、最初の値段で収まることは、まず無いです。昨今、職人の不足と材料費の高騰などで見積もり価格は、形式的なものになっています、（見積額よりは一割以上は支払額が増えます。）
その点でも、すでに立っている中古物件のほうが安心ですね。

頭金が無かったら新築はダメ、
あとで苦労というか後悔しますよ。

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注文なら完璧、新築なら満足かといえばそんな単純なものでもないです。
もし中古を選ぶなら奥さんが気に入った物件でなおかつ旦那がDIYである程度修繕できることが望ましいです。
建物の耐震も大事ですが土地は整形地を選んでください。旗竿や再建築不可物件なんかは論外。

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私は中古住宅を買いましたが
すごく良かったですよ！
いつも いい買い物をしたねと言われます。

しかし 注意しないといけないのは、
新築だとフルでローンがおりるのですが
中古だと 土地代分しかローンがおりません。

共働き 正社員で
頭金もかなりありましたが
2000万円ぐらいの住宅ローンを新生銀行には断られました。

不動産会社の紹介などもあり
有名 銀行で2000万円のローンを借りられましたが
中古住宅はかなり おすすめですが
頭金が相当ないと買えないと思いますね。

中古住宅は個人間の取引になるので消費税10%がかかりません。
ひとまず どれぐらいの中古住宅の値段であれば買えるのかを不動産会社に相談してみた方がいいかと思います。

中古住宅も即決せず、
最低でも20件ぐらいは見た方がいいと思いますよ！

不動産会社 も3つぐらい利用してみてくださいね！

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まずすべきはライフプランと資金計画。
それで考えた予算内の家しか買わないことです。
築数年で売りに出ている物件の大半の理由は離婚です。
財産分与の際に現金が必要だったり、一人では広すぎたりしますから。
それが受け入れられるなら中古もありだと思います。
とはいえ、昨今は金利上昇や物価高騰によって、戸建の売れ残りが目立っているので、新築を値引きするのも有効かと思います。
良い家に巡り合えると良いですね、くれぐれも予算オーバーしないように気を付けてください。

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家に限らずどっちがいいかなぁと考えている時は楽しいですね。
質問を拝見していると、典型的だなあとある意味微笑ましく思います。
一方でいわゆるマネリテを考えると、かなり勿体無い。せっかく若い(≒運用に使える時間が長い)のにみすみす損する買い方を考えておられるように見えます。
周りの方が注文住宅、なのにペアローン
それもわずか3000後半〜5000程度ということから、地方都市にお住まいの、年収4〜500万くらいなのかな？なんて想像しますが、いかがでしょう？

私もそうだったのですが定年を超えるローンを組みたくないという気持ちはわかります。
一方で住宅ローンは多少上がったとは言え異常とも言える低金利です。
私は元々賃貸でいいと思っていたのですがちょっとした事情で購入をすることになり購入したのは41歳
勝手に貯まっていた住宅財形や同居することになる義両親からの援助もありましたが、定年の60歳までに完済するには月20万
子供の教育費なども必要、借金は無駄、金利は払いたくないという典型的馬鹿な日本人だったので、メガバンクで25年ローン月15万、成人病団信まで付けて完済は66歳となりました。
その後きちんとお金のことを学び直し、35年に伸ばしたかったのですが、不可なので、金利交渉を2度ほどして返済は14万になって現在に至ります。
そして自分の高い属性や信用を理解し、不動産投資を始めて、ピーク時には1億弱の借入をしていました。
そんな経験から、もし今私があなたの歳に戻れるなら、賃貸併用住宅を建てるか買うかして、10年我慢し、売却
その売却益を頭金にして注文建築なり好きな家を建てます。
床面積の半分以上が自宅として供用する場合は、低廉な金利の住宅ローンが使えるのと、不動産経営の(兼業)個人事業主になるので、車なども含めて減価償却することで、本業給与にかかる所得税が圧縮できます。
そして団信も掛かっているので、生命保険をかけなくても良くなり、普段の資金効率が上がります。浮いてきた月々の家賃収入で、年利回り10%くらいのファンドなどで運用すれば、さらに資金効率は上がりますので、10年経たずに売却し、注文住宅を建てることも可能になるかもしれません。
参考になるコラム添付しておきます
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/32.html
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/54.html
https://www.kenbiya.com/ar/cl/ekota/62.html

あと値下がりリスク少なく10%前後の運用ができるものとして不動産クラウドファンディングというものをお勧めします。私は若い頃株や先物で失敗し500万ほど借金を抱えたので、値下がりリスクのできるだけ少ないものへの投資にスタイルチェンジしました。
過去5年でのべ2000万ほど投資して、毀損したのはウクライナ戦争で遅延した20万だけで(これも戦争が終われば償還される見込み)安定して7〜20%(税引前)の運用益をもたらしてくれています。
これの参考サイトは
https://slwatch.net

私は55歳のそれなりの所得のあるサラリーマン。妻は結婚後一円も稼いでいない専業主婦、長男は今年30歳(発達障害があり障害者雇用で就労)長女は25歳になりますが、共に実家暮らしなので、生活費など入れなくていいから投資しろと申しつけ最低10万/月、私自身も最低30万/月はこれらに投資しています。
ピーク時1億弱に膨らんだ借入残高も今年に入って2件売却し、借入4000万ちょいまで減ったので、都会近郊で5000〜7000万くらい、地方の中古なら3000〜5000くらいのアパートでも買おうかなと考えています。
退職金と運用益で数年後には1億数千万を手にして定年する見込みなので、障がいのある長男もお金の心配なく生きていけるようにはできるかな。と思っています。
貯金がないなら、直接貯めるのではなく、他人資本で運用しながら毎月のインカムゲインと、将来のキャピタルゲインで時間を味方に貯蓄を積み上げていきましょう。
今、親援助を得て注文住宅を建てている同僚さんの家が古くなってきた頃に、うさぎとカメのようにバシッと大逆転できるかもしれません。
私が今、30歳ならこれ一択です。

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アドバイスも何もありませんよ。自分の懐具合と相談するだけです。
持ち家を持つと、ローンだけではありません。不動産取得税(購入時)。固定資産税(毎年）。火災保険や地震保険、これはいろいろ払い方はあるが、月にすれば１万以上はかかる。大体２万ぐらいかな。つまりローンのほかに３万ぐらいは出て行くことを頭に入れておっこと。

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離婚しないために、住宅選びをご夫婦で楽しんで下さい。
これから取得する住宅は、共働きしやすく、子育てしやすい物件なのでは？

購入時の注意点は、２人ともが気に入るまで、購入するな、です。
正直に言って、予算も含めてご夫婦が決める事です。

住む家をどうするかなど、まずは好きに選んで下さい。
どのように返済していくのかであれば、相談する意味がありますが。

どの家を選べば良いですか、という質問には答えられません。

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人それぞれだと思います。
ちなみに我が家は中古住宅です。
建物を抑えた分、立地だったり敷地面積だったり大手ハウスメーカーの建物が購入出来ました。
上記の内容で新築なら1.5倍以上コストが掛かります。

また、人生においてマイホームだけに費用を掛けるのは得策では無いと感じます。
マイホームが立派でもマイカーはコンパクトカー、家具はニトリ、外食や旅行/趣味を楽しめない生活もなんだかなぁって。
おまけに子供には奨学金を背負わせたり。

もちろん人それぞれですが、新築も10年経てばそれはもう立派な中古住宅ですよ。

我が家は中古住宅に抑えたぶん、欲しかった新車の輸入車を所有出来たり、旅行やゴルフなどもそれなりに楽しめてますよ。

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去年建売住宅を購入しました。

中古住宅は保証期間が短いです。
建売住宅は10年間付いています。

築数年で売りに出されているのは
離婚かご近所トラブルが多い
そうです。
私も気になった中古物件が
ありまして見に行き
仲介業者はとてもいいですよと
褒めちぎっていましたが、後々
知人に聞いた話だと
お隣さんが精神疾患を持っており
トラブルになり出ていく事になった
そうでトラブルメーカーだった
そうです。

色んな建売住宅を見て下さい。
ピンからキリまであります。
一概には言えませんよ。


頭金が無くても印紙代ぐらいあれば
購入できます。

あとは住宅を見て知識を増やすことです。

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出来れば建売ですね。中古は保証が限られます。高額な買い物に保証は必須です。但し有名メーカーの積水ハウスなど築浅物件なら中古ですね。あとあなたの年収によりますが賃貸と同じ額で支払えるぐらいの物件なら尚良いです。

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