教えて！住まいの先生

専門家ではなく似たようなスキームを検討されている身です。
質問者さんのシチュエーションでいうと親御さんにあたる立場です。
当方専門家ではないため、見当違いな回答をしてしまわないか躊躇気味ですが・・・個人的に解釈した内容としてお答えします。

まず、
土地の価格については減価償却できませんので、建物の償却が済んだ後も土地の価額が生き残ります。
無償で譲渡しますと譲り受けた側に不動産取得税・登録免許税・贈与税がかかり、その際の税額は時価（譲渡時の土地の評価額や近隣の土地取引額）となります。
どのような形態であれ譲り受ける際には、ある程度の費用を捻出する必要があると思われます。

質問①について、
不動産所得の赤字とサラリーマンとしての給与所得は、損金通算に算入することは可能です。その場合はあらかじめ青色申告者である必要があります。
先述の通り土地の価額と分けて償却する必要がありますので、赤字として計上できる額は少なくなると思われます。

質問②について、
税務上の手続きとしては、
不動産所得が5年目以降は0になる場合、青色申告特別控除額も0になります。その年以後、先述の青色申告をとりやめるのであれば、所管の税務署に「所得税の青色申告の取りやめ届出書」を提出する必要があります。

質問③
一般的な賃貸借契約書を参考に、似たような様式で取り交わしていただければ良いかと思われます。その際、定期賃貸借契約として5年を期間とされると良いかと思われます。（5年後に譲渡契約を結ぶなどが必要になります）
親族間での貸借ですし、関係が良好でしたら、管理手数料の節約のため管理会社は通さなくても良いかと思われます。

基本的に減価償却で給与所得を損益通算をする節税対策が主眼になり、
それ以外の効果はほぼ無い（むしろ損失するケースがある）かもしれません。

不動産取引に強い税理士さんにご相談されるのがベストだと思われます。
税理士ポータルサイトなどで得意項目を挙げてる方が多くいらっしゃいます。

【日本税理士会連合会】https://www.zeirishikensaku.jp/

今のシーズンは税理士さんも最繁忙期でしょうから、
確定申告締め切り後、3/15以降に打診され始めると良いかと思われます。

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