教えて！住まいの先生
Q 建売戸建ての土地について 新築建売戸建ての購入を検討しています。 その土地は元は傾斜のある山（崖のような）で、この家を建てるに伴い
3m程度の擁壁を実施し、その上に家が建っています。(新品の擁壁）
地盤調査結果に伴う改良施工は刃工法を実施し、地盤20年保証（擁壁特約付）の認定を受けています。
この物件を購入するとその3m程度の擁壁も自分のものとなるのですが、
ここからが質問です。
20～30年後、この家を取り壊して土地のみを売る際、どのようなマイナス要素
が予想されるでしょうか？
・刃工法により実施した鋼管杭を抜くために土地価格を上回る出費が発生する
・擁壁を取り壊す、もしくは手直しをしなければならないので相当な出費が発生する
・上記を実施せず売ることも可能だが、そもそも土地価格が近隣と比較し圧倒的に低い
・そもそもその擁壁も隣の家の擁壁と繋がっている様な物なのだからそのままである
など、どんなことでも構いません、情報をご教示願います。
地盤調査結果に伴う改良施工は刃工法を実施し、地盤20年保証（擁壁特約付）の認定を受けています。
この物件を購入するとその3m程度の擁壁も自分のものとなるのですが、
ここからが質問です。
20～30年後、この家を取り壊して土地のみを売る際、どのようなマイナス要素
が予想されるでしょうか？
・刃工法により実施した鋼管杭を抜くために土地価格を上回る出費が発生する
・擁壁を取り壊す、もしくは手直しをしなければならないので相当な出費が発生する
・上記を実施せず売ることも可能だが、そもそも土地価格が近隣と比較し圧倒的に低い
・そもそもその擁壁も隣の家の擁壁と繋がっている様な物なのだからそのままである
など、どんなことでも構いません、情報をご教示願います。
回答
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A
回答日時：
2025/3/8 11:49:27
建築士事務所を主宰する一級建築士です。
結論だけ申し上げます。
・現況の擁壁は工作物の確認済で有れば問題は無く安全です。
・崖地の建築に県条例(特定行政指定市)等があり規制が有ります。
・建物が確認済で有れば敷地に対しても問題は有りません。
・将来土地を売却時し新たな購入者が建物の確認申請をしますと既存の擁壁の
安全性を求められます。
既存擁壁も経年劣化又は建築基準法等の改正により基準が厳しくなれば安全
の証明が出来ません。
よって、土地の購入者は新たに擁壁を造り替え工作物の確認をとることにな
り大変な費用負担が生じる事になりこの土地の購入者は有りません。
結論だけ申し上げます。
・現況の擁壁は工作物の確認済で有れば問題は無く安全です。
・崖地の建築に県条例(特定行政指定市)等があり規制が有ります。
・建物が確認済で有れば敷地に対しても問題は有りません。
・将来土地を売却時し新たな購入者が建物の確認申請をしますと既存の擁壁の
安全性を求められます。
既存擁壁も経年劣化又は建築基準法等の改正により基準が厳しくなれば安全
の証明が出来ません。
よって、土地の購入者は新たに擁壁を造り替え工作物の確認をとることにな
り大変な費用負担が生じる事になりこの土地の購入者は有りません。
A
回答日時：
2025/3/8 08:47:58
確認申請を出してある擁壁でしたら20~30年でどうなるものでもないですがいつかは再建築の対象になりますね。長い目で見るとその他のメリットがある土地でなければやめといたほうが無難です
A
回答日時：
2025/3/8 05:20:11
止めたほうが良いですね。
A
回答日時：
2025/3/8 01:43:21
擁壁にある物件は評価額が下がります。擁壁の維持管理義務が生じるためで 、万一擁壁が壊れて隣の家を破壊したら損害を賠償しなければなりません。
擁壁のやり直しは規模によりますが数100万～1000万円程度の出費が予想され、かつ隣に住宅が建っている状況だと工事が難しい場合があります。大きなリスクを抱える事になります。地震などで擁壁が崩れたら、元の生活に戻るのはかなり難しい状況になります。
擁壁のやり直しは規模によりますが数100万～1000万円程度の出費が予想され、かつ隣に住宅が建っている状況だと工事が難しい場合があります。大きなリスクを抱える事になります。地震などで擁壁が崩れたら、元の生活に戻るのはかなり難しい状況になります。
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