教えて！住まいの先生

これはもう”絶対”に云うべきです、夫婦関係が破綻します。
まず、住宅ローンは出来ません、ワンルームＭは売っても
マイナス維持してもマイナスで、住宅ローンを借りられたとしても
二重の支払いは不可能です。

当方は大家歴20年+少々の売買ですが、不動産投資は
難しいのです、ワンルームＭのような業者利益が膨大に
ｏｎされた物件を買うのは損です、決して業者は
「儲かる 案件を 紹介」しません、業者が儲かる案件
をごり押しするのです。

一度売り価格を探って下さい、決して買った業者には云わないこと
です、丸めこまれます、他の業者数軒と交渉すると今の
相場が分かります。

＊残念ですが、損切りも視野においてください、
ワンルームＭでトントンで売れるのは5年以上前の
物件です、その後はまず損切りが必要になります。

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早く言ったほうがいいです。現在損がない状況だろうと、莫大な借金があることを隠していると「信用」を失いかねません。信用できない人と一緒にいられないと思われると終わりです。奥さんが驚かないように現在どれだけ利益があり、売った場合にいくらになるかなども調べておきましょう。きちんと説明できる人なら思いがけないことでも何となく信用できると思います。
正直マンションは築年数が古くなるほど色々悪くなるので、マイホーム購入のためにも手放したほうがいいと思います。金利上昇も怖いです。4000万といっても１％上がると利子を数百万余分に払うことになる。そっちもよく考えたほうがいいですよ。四十前だと利子のこと理解できないかもしれないけど、バブル崩壊で低金利になる前は定期預金は十年で倍になり、住宅ローンも購入金額の倍払っていました。その時代に戻りつつあります。私が仕事で借りているローンはマジで利子が毎月上昇し、現在去年の２倍になりました。今後がすごく怖いです。

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まあ、今更

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支障がないとは言えませんが、できるだけ早めに打ち明けることです。
やはり自分の住宅ローンに大きく影響してきますので。

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投資用物件を複数所有、確定申告しながら子育てしています。

投資用物件の売却予定がないのであれば、奥様には早めに伝えた方が良いと思います。

私は23歳（就職1年目）の時に最初の投資用マンションを都内某所に購入しました。
就職1年目ということで都市銀行も地方銀行も貸してくれるところはどこにもなく、不動産投資用ローンに強い銀行で父に連帯保証人になってもらって購入しました。
私自身は実家暮らしを続け、給料の殆どを返済に充てて、ボーナスはほぼ全額を繰り上げ返済に充てたおかげで5年ほどで完済したのですが、その間に婚約寸前まで話が進んだ相手がいました。
私自身は完済の目処はたっていましたし、完済後は給料以外に不労所得が毎月十数万入るのでプラス材料と思っていましたが、相手はそうは思わなかったです。
「資産がある」ということよりも「借金がある」ことに不安材料を覚えてしまったこと、不動産投資に明るくないことなどが原因だったのだと思います。

質問者様の投資用ローンがどの程度の残額かわかりかねますが、返済期間中は家計に影響を与える可能性があります。
（通常期は家賃で返済が可能でも空室時は家賃が入りませんし、修繕費・税金・管理費・金利上昇など、返済期間中はマイナスになる状況も多々あります。）
団信等返済保障のある保険に加入のようですが、これは一部の安心材料にしかなりません。
リーマンショック・震災・急激なデフレのような「自力では太刀打ちできない事態」に陥った時、ローンが残っている限りは「資産が負債」になりかねない可能性もあるのです。
ただ、ローン返済さえ乗り切ってしまえば毎月不労所得が入るのはかなり助かります。
子育て、信じられないくらいお金がかかるので。

世帯を共にする以上は、どうしても相手を巻き込む可能性があります。
（実際、マイホーム購入がスムーズにいかなそうなのですから、既に巻き込んでいますね）
投資用物件を持ち続けたいのであれば、メリットもリスクもきちんと説明して奥様の理解を得ないと離婚案件になりかねません。

奥様の理解を得たうえで、もし投資ローンとマイホームローンのダブルローンが可能な銀行で融資を受けてマイホーム購入する場合には、通常の借入額より抑えないとかなり厳しいと思います。
何もなければ4,000万円まで借入可能と言われているのであれば、仮に借りれる銀行があったとしても3,000万円以下に抑えた方が良いと思います。
あくまでも個人的な意見ですが。

不動産投資・マイホーム・子ども。
この全てが莫大な支出を伴います。
全て手に入れたいなら、どれにいくら必要なのかしっかりと調べ、綿密な資産計画を立てたうえで実行しないと破綻します。
計画する際には、奥様の収入は入れないでください。
万一どちらかが働けなくなった場合に太刀打ちできなくなります。

「家賃を支払って賃貸に住むのは勿体無い」は間違いではありませんが、必ずしも正解というわけでもありません。
逆の言い方をすれば「賃貸なら家賃さえ支払えば住んでいられる」のです。
社会情勢や自身の環境が変わって住み続けるのが困難になれば、もっと安い家賃の家に住み替えることも容易に出来るのです。
買ってしまっていたら、借入額を減らすことは出来ません。
重要なのは「今の自分の状況ならどれを選択するのが賢い選択か」ということを客観的に考えることです。
安直な考えは危険だと思います。

私が結婚した時は2つの投資用物件を所有しており、2つ目の物件に対してのローン返済中でした。
結婚後しばらくは賃貸に住み続けていましたよ。
自分の住まいは高望みせず、賃貸に住んでいる間はかなり割り切った生活をしていました。
マイホームを購入したのは結婚数年後。
子どもも生まれた後でしたが、何年も探して気に入った土地を購入しました。
現在所有している物件は全て都内人気エリアなので家賃が高く、そちらの家賃収入でマイホームローンも住宅ローン控除を受けきった直後に完済できてしまいました。

・家族計画に伴う資産計画をしっかりとたてて、早まった行動はしない（時期を見極める）
・無謀なローンは組まない（余裕を持った返済計画）
・割り切れることは割り切る
・必要か不要かを見極めて、不要なものはカットする
・常に客観的な視点で考える
・リスクを最低限に抑える
・夫婦で不動産投資や人生設計についての考えを共有しておく

上記行動を心掛けた結果、今の余裕ある生活があるのだと自負しています。
もちろん今も続けています。


質問者様は、現状を奥様に理解してもらうことから始めてください。
その上で、今マイホームを買うことは本当に得策なのかしっかり話し合ったほうが良いと思います。

長文失礼致しました。
ご参考になれば幸いです。

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『それは、投資用の物件を購入した際に、毎年、確定申告をして
雑費などが引かれた年収から見られ借入額が下がった金額から
査定されるからです。』は違うと思います。
年収から借りられる借入金の限度を、投資用物件の借入金と
新居の借入金の合計で判断されるからだと思います。

また、夫婦間で借入金について隠しごとがあると、
大きな溝ができる可能性があります。
特に新居購入時に隠しごとをすると、嘘をついたといわれて
大事になりかねません。
速やかにお話しされる方がよいと思います。

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