教えて！住まいの先生
Q 都内駅近新築投資用マンションについて 年収600万強の会社員です。 不動産投資で、以下の新築ワンルームマンションを提案されています。
10年ほどで売却を考えていますが、下記物件について有識者の方の意見を伺いたいです。
・物件価格 5400万円
・JR新宿駅 徒歩約10分
都営大江戸線新宿西口駅 徒歩約6分
東京メトロ丸の内線 新宿駅 徒歩約8分/ 西新宿駅 徒歩約7分
・賃料 151,000円/月
・ローン支払金利 1.8％
・返済額 160,000円/月
・管理費・修繕積立金 18,060円/月
※エアコン交換等は一部貸主負担、その他現状回復費用は上記で賄う
この立地はかなり需要があるので数年で手放しても数百万の利益が出ると勧められましたが、どうなのでしょうか。
・物件価格 5400万円
・JR新宿駅 徒歩約10分
都営大江戸線新宿西口駅 徒歩約6分
東京メトロ丸の内線 新宿駅 徒歩約8分/ 西新宿駅 徒歩約7分
・賃料 151,000円/月
・ローン支払金利 1.8％
・返済額 160,000円/月
・管理費・修繕積立金 18,060円/月
※エアコン交換等は一部貸主負担、その他現状回復費用は上記で賄う
この立地はかなり需要があるので数年で手放しても数百万の利益が出ると勧められましたが、どうなのでしょうか。
回答
A
回答日時：
2025/3/25 08:27:05
人生なんでも、挑戦ですね！がんばりましょう
A
回答日時：
2025/3/25 06:26:34
算数できる？
A
回答日時：
2025/3/24 20:08:30
その話、儲かるのはあなたでなく、不動産屋と金貸しだけです。
A
回答日時：
2025/3/24 19:29:45
確かに新宿ですから需要があると思います。幾らか利益が出る可能性は否定しないですが、返済や管理費等の手出しがやはり多いですね。価格が高いのは場所が良いからでしょう。戸数も少ないから修繕積立金も高いのではないですか? 数年間で100数十万円は税金等含め持出しが必要になりそうですね。余裕ありますか? なかなか新宿だと大きく値崩れはないでしょうから。ただ気になるのは5000万円台の物件はそもそも年収700万以上はないと、金融機関は投資や購買にせよ認可しないんじゃないですか?
A
回答日時：
2025/3/24 19:27:58
新築時で赤字なら古くなるにつれて、修繕などの経費は増えるし家賃も下がりますから赤字額はふくらみます。
テナント退去時に経年劣化による修繕は大家負担だし、エアコンの故障などもあります（別途請求が来ます）
半年ぐらい空き室になってもローン支払い続けられるでしょうか、
あるいは家賃保証のサブスク契約は家賃どんどん下げられるし、売るときに買いたたかれるから、したらだめってのがこの業界の常識。
新築マンションはデベロッパーと販売会社の利益が乗ってますから購入した瞬間に２割くらいは値下げしないと売れないですし
最近は東京のマンションは値上がりしてましたがこれからは金利が上がるので、どちらかというと価格は下落傾向です。
しかも変動金利だと思いますが、金利は今後そう遠くない時期に上がりますから、赤字額はさらにふくれます。
１０年後だと売ろうとしても、ローン残高より高く売れる可能性は低く、数百万くらいの手出ししないと売れないし、売るに売れなければ不良物件抱えて毎月の赤字を補填していくという地獄が待っていると思います。
テナント退去時に経年劣化による修繕は大家負担だし、エアコンの故障などもあります（別途請求が来ます）
半年ぐらい空き室になってもローン支払い続けられるでしょうか、
あるいは家賃保証のサブスク契約は家賃どんどん下げられるし、売るときに買いたたかれるから、したらだめってのがこの業界の常識。
新築マンションはデベロッパーと販売会社の利益が乗ってますから購入した瞬間に２割くらいは値下げしないと売れないですし
最近は東京のマンションは値上がりしてましたがこれからは金利が上がるので、どちらかというと価格は下落傾向です。
しかも変動金利だと思いますが、金利は今後そう遠くない時期に上がりますから、赤字額はさらにふくれます。
１０年後だと売ろうとしても、ローン残高より高く売れる可能性は低く、数百万くらいの手出ししないと売れないし、売るに売れなければ不良物件抱えて毎月の赤字を補填していくという地獄が待っていると思います。
A
回答日時：
2025/3/24 18:06:57
A
回答日時：
2025/3/24 16:23:58
＞・賃料 151,000円/月
＞・返済額 160,000円/月
＞・管理費・修繕積立金 18,060円/月
賃料としての収入が15万に対して、支出が最低でも18万
固定資産税を入れたら20万超える可能性が高いです
という事は、毎月5万の赤字
売却するにしても、ワンルームマンションの場合は投資以外で購入する人はいないかと
価格も高いのでリスクの方が大きいと思います
＞・返済額 160,000円/月
＞・管理費・修繕積立金 18,060円/月
賃料としての収入が15万に対して、支出が最低でも18万
固定資産税を入れたら20万超える可能性が高いです
という事は、毎月5万の赤字
売却するにしても、ワンルームマンションの場合は投資以外で購入する人はいないかと
価格も高いのでリスクの方が大きいと思います
A
回答日時：
2025/3/24 16:03:37
入居者が入ったとして賃料が15万なのに、
返済で16万、管理修繕費2万、固都税も初期1万で5年後から2万、
どうやっても毎月赤字になるから、
物件相場が大きく値上がりしない限りあなたは破産する。
5400万の物件を利回り5％なら家賃22.5万取らないと利益は出ない。
5400万の物件で家賃15万は利回り3.3％で、
そこからさらに融資金利1.8％を払ったら実際の利回りは1.5％しかない。
計算できないのに強欲な人を狙った罠にしか見えない。
返済で16万、管理修繕費2万、固都税も初期1万で5年後から2万、
どうやっても毎月赤字になるから、
物件相場が大きく値上がりしない限りあなたは破産する。
5400万の物件を利回り5％なら家賃22.5万取らないと利益は出ない。
5400万の物件で家賃15万は利回り3.3％で、
そこからさらに融資金利1.8％を払ったら実際の利回りは1.5％しかない。
計算できないのに強欲な人を狙った罠にしか見えない。
A
回答日時：
2025/3/24 15:48:33
有識者ではないただのYouTube好きな主婦です。
主婦目線です。
賃料151000円で、毎月178060円プラス固定資産税の支払いがあるんですよね。毎月4万くらいは出さなくてはならない。
空室リスクもあり、家賃下落リスクもある。
10年持つとしたら、500万以上払うことになるでしょう。
仮に買った時より高く売れたとして、不動産屋に仲介手数料を支払ったり、売買の利益に対して課税されたり、と考えたら、よほどの爆上がりでないかぎり、毎月4〜5万払う分をNISAとかにして500万くらい貯めた方がいいんじゃない？なんて思ってしまいます。
こんなのだから万年庶民なのだ、といわれたら返す言葉がないですが。
他に気になったこと。
1.購入価格が適正なのか。(相場より高いことが多いらしい)
2.本当にその価格で借りる客が見込めるような物件なのか。(自分が借りる側として、相場をチェック)
3.自分が自宅を買う時などに信用枠をとられてしまう。
4.原状回復費用の出どころがわからない。管理費や修繕積立金は、マンションの管理組合に払うもので、個人宅の壁紙直すとかには使えません。
確実に儲かるなら事業としてやる会社もあるだろうし、なんなら、年収1億とかの人に10戸まとめて買ってもらう方がいいはずです。
お金持ちの方が、新築ワンルーム投資で財を築いた話なんてあまり聞いたことがないですよね。
やめといた方がよくないですか？
主婦目線です。
賃料151000円で、毎月178060円プラス固定資産税の支払いがあるんですよね。毎月4万くらいは出さなくてはならない。
空室リスクもあり、家賃下落リスクもある。
10年持つとしたら、500万以上払うことになるでしょう。
仮に買った時より高く売れたとして、不動産屋に仲介手数料を支払ったり、売買の利益に対して課税されたり、と考えたら、よほどの爆上がりでないかぎり、毎月4〜5万払う分をNISAとかにして500万くらい貯めた方がいいんじゃない？なんて思ってしまいます。
こんなのだから万年庶民なのだ、といわれたら返す言葉がないですが。
他に気になったこと。
1.購入価格が適正なのか。(相場より高いことが多いらしい)
2.本当にその価格で借りる客が見込めるような物件なのか。(自分が借りる側として、相場をチェック)
3.自分が自宅を買う時などに信用枠をとられてしまう。
4.原状回復費用の出どころがわからない。管理費や修繕積立金は、マンションの管理組合に払うもので、個人宅の壁紙直すとかには使えません。
確実に儲かるなら事業としてやる会社もあるだろうし、なんなら、年収1億とかの人に10戸まとめて買ってもらう方がいいはずです。
お金持ちの方が、新築ワンルーム投資で財を築いた話なんてあまり聞いたことがないですよね。
やめといた方がよくないですか？
A
回答日時：
2025/3/24 15:32:08
自分なら買わないかな～
数年で手放しても数百万の利益が出るなら何で自分でやらないの？ってなるし
数年で手放しても数百万の利益が出るなら何で自分でやらないの？ってなるし
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