教えて！住まいの先生

管理をしっかりせていれば建て替えは可能です。
ただし、まるっきりお金がかからなってことはないので売るとかしますよね。
購入した時と来より世帯構成だって変わるときるだろうし。

三鷹市の牟礼団地は賃貸と分譲がありましたが立て替えました。
https://www.haseko.co.jp/saisei/works_rebuilding/east15.html

管理会社がしっかりしていのでいい事例でしょう。
ダメな場合は住民の一部が出ていく。
管理費が膨大になる。例えばエレベーターとか。
エレベーターなど使えないので多くの住民が出ていく。
売れ残って誰も買わない。
誰かが買うかもしれないけど解体費用持ちとか敬遠されえるでしょうね。

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最後は
①うまく建替ができる

②建替ができずに､そのまま老朽化→廃墟化→行政代執行→所有者（または相続人）にその解体費を請求する。

③そのマンションの更地価格が､解体費を上回っていれば､デベロッパーさんに買い取ってもらうことも可能。

今の法制度ですと､最終的には②になるのが、ほとんどでしょう。
それがいつかは､住民の全体の「管理に対する意識」が高いか低いかによります。

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新耐震基準なら、きちんと管理していけば築１００年も可能でしょう。問題はきちんと管理していけるかどうかです。

分譲マンションには必ず管理組合があって、修繕するのも建替えるのも、管理組合の総会で決議しなければなりません。管理組合がきちんと機能して、そういう合意形成がしていけるかどうかが最大のテーマです。

修繕だけなら過半数の決議で可能ですが、共用部分の著しい変更の場合だと４分の３以上の合意が必要ですし、建替えの場合は５分の４以上の合意が必要です。

しかし、昨今は住人の高齢化が進み、どこも管理組合の役員のなり手不足に悩んでいます。若い人が入居してきて積極的に役員になってくれるのなら問題はないのですが、現状はなかなかうまくいきません。

ですから、管理組合の運営は難しいのです。管理組合がきちんと機能しなければ、築５０年でも廃墟化して住めなくなることもあります。古くなると、空き家が増えたり相続人が不明だったりして、やがては管理費も修繕積立金も集まらなくなり、そうやって廃墟化していきます。

もし５分の４以上の建替え決議が成立し、建替えに参加する場合には、それなりの費用負担はしなければなりませんし、お金がなく参加しない場合には、区分所有権を建替えに参加するディベロッパーなどに買い取ってもらうことはできます。当然、マンションは出ていくことになります。

もし建替えせずに取り壊し・敷地売却ということになれば、その解体費用は負担しなければなりません。敷地売却益と解体費用のどちらが上回るか分かりませんが、たとえば建物にアスベストが使われていれば、解体費用が高騰するので、場合によっては解体費用のほうが高くつく場合もあり得ます。しかも、解体・敷地売却には区分所有者全員の同意が必要となるので、行方不明とか相続人不明などが１件でもあると、現状の法体制ではそれができなくなります。

ですから、そのあたりの法整備が今後の重要課題となります。つまり、国家のの重要課題でもあります。政府も日本国中、廃墟マンションだらけで放置することはできないでしょうが、この先どうなるのかは今はだれも分かりません。

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賃貸なら、いずれ解体して建て直しとか丸ごと売却ですね。
分譲なら半永久的に残ると思いますが，
何かをやるにしても入居者の同意が無いと修繕も難しくなると思いますよ。

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