教えて！住まいの先生

まず賃貸の管理の部分だけで見ると、オーナーには自主管理か管理委託しかないです。
で、管理委託の場合、委託先が不動産屋(＝仲介もできる。免許があるのでできるがあえてしない会社もある)となっているだけです。

オーナーは管理会社を作っていようがいまいが貸主としての(管理する)責任があります。
賃貸借契約後、更新手続き、解約受付、原状回復の負担決定と精算、入居中のトラブル(ごみ捨てだったり、騒音だったり、設備故障だったり)の対応があり、この辺どこまで自分できるか／やるかで、自主管理を選択するか、管理会社にお金を払って業務を委託するか決めます。

>>管理会社がある物件と、不動産屋が管理会社となる物件の違いは何ですか？

多分こういう意図での質問ではないかな？と思って回答します。外れてたら読み飛ばしてください。
よく管理会社という呼び方が一緒なので混同しがちですが、分譲賃貸マンションの管理会社と、賃貸で言うところの管理会社とは別物です。
(質問の「管理会社」、どちらも賃貸の管理会社を指すと意味がよく分からないので)

分譲の場合、部屋買った人が組合を作ってマンションの運営(修繕計画だったり運営ルール決めたり)を本来自分たちで決めるのですが、色々複雑なので組合がそのノウハウを持った専門の会社に運営を委託します。それが管理会社と呼ばれます。
賃貸とは全く無縁の会社です。

賃貸の場合、自主管理ができないとなると業務を委託しますが、これが管理会社と呼ばれます。
賃貸経営する上で起こること全てに対応できる専門の会社(不動産屋の中の部署としての場合が多い)です。

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