教えて！住まいの先生
Q 借地に建てた家の処分について 土地が借地で、家屋は持ち家です。
将来、土地を返す場合、普通に考えたら更地にして返却になると思いますが、土地が市街化調整区域で、接している道路（公道か私道か不明）は幅２メートル程度しかありません。道路の向かい側は広い空き地です。
これって更地にしてしまったら二度と家屋を建てられないんですよね？ 仮に市街化調整区域でも再び許可が下りたとしても、面している道路が幅４メートル以下だから。（なぜ当時この道路幅で建築許可が出たのか分かりません）
増築や建て替えも無理で、スケルトンリフォームはＯＫ、で合っていますか？
更地にして返却が基本としても、もし地主さんが今後も家屋を残して賃貸物件にしたいと考えていた場合、現状のまま土地を返却して家屋を地主さんに無償譲渡することは、法的に出来ますか？固定資産税が2万円台の築50年くらいの古い家です。もし無償譲渡は贈与税がかかるというなら、1円で売却するのは可能ですか？
土地と建築についての知識がなさすぎるので、今後、地主さんと相談する前に、出来ることと出来ないことを知っておきたくて質問しました。よろしくお願いします。
補足
これって更地にしてしまったら二度と家屋を建てられないんですよね？ 仮に市街化調整区域でも再び許可が下りたとしても、面している道路が幅４メートル以下だから。（なぜ当時この道路幅で建築許可が出たのか分かりません）
増築や建て替えも無理で、スケルトンリフォームはＯＫ、で合っていますか？
更地にして返却が基本としても、もし地主さんが今後も家屋を残して賃貸物件にしたいと考えていた場合、現状のまま土地を返却して家屋を地主さんに無償譲渡することは、法的に出来ますか？固定資産税が2万円台の築50年くらいの古い家です。もし無償譲渡は贈与税がかかるというなら、1円で売却するのは可能ですか？
土地と建築についての知識がなさすぎるので、今後、地主さんと相談する前に、出来ることと出来ないことを知っておきたくて質問しました。よろしくお願いします。
分家住宅、属性？というものを初めて知りまして、検索しました。
地主とは血縁関係はありません、単純に土地の貸主と借主です。
つまり家屋は分家住宅ではなく、一般住宅として許可されたものということなのでしょうか？
それなら売却可能ということですか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/4/2 22:45:56
・分家住宅なら普通に可能だし、線引きの見直しがあれば建築が出来るのでは、、、
・スケルトン？改築といったことはダメな場合があるので、行政に事前相談案件
・原則、既存の建築物を賃貸することは出来ません（前出のとおり）
・一円での売却？そういのを低廉譲渡と呼ぶ
以上、、、※
・スケルトン？改築といったことはダメな場合があるので、行政に事前相談案件
・原則、既存の建築物を賃貸することは出来ません（前出のとおり）
・一円での売却？そういのを低廉譲渡と呼ぶ
以上、、、※
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/4/2 22:45:56
皆さんありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2025/3/31 12:55:09
まず、建物が存在している地域が市街化調整区域に区域区分された年月日を調べ、それ以前から存在し続ける建物だった時は、建替えは誰でも可能です。
もちろん、建築基準法には適合させる必要がありますので、前面道路が建築基準法上の道路に指定されていることが前提。
市街化調整区域の規制は、既に建物の敷地になっていた土地を、農地や山林に戻すことを目的としたものではありませんので、一般的には、既存の建物を除却しても、そこにあった建物の用途や規模構造を証明する公的な資料を残しておけば、それとほぼ同じ建物を再び建築することは可能ですが、一部自治体では認めていないこともあるようなので、自事前にご確認を。
要は、建物を再建築する際に、既存の建物を残しておく必要性があるか無いかで、地主に返却する際の取扱いを決めれば良い。
ちなみに築50年以上経過している建物は無価値と思います、解体費用の方が高くつきますから。
もちろん、建築基準法には適合させる必要がありますので、前面道路が建築基準法上の道路に指定されていることが前提。
市街化調整区域の規制は、既に建物の敷地になっていた土地を、農地や山林に戻すことを目的としたものではありませんので、一般的には、既存の建物を除却しても、そこにあった建物の用途や規模構造を証明する公的な資料を残しておけば、それとほぼ同じ建物を再び建築することは可能ですが、一部自治体では認めていないこともあるようなので、自事前にご確認を。
要は、建物を再建築する際に、既存の建物を残しておく必要性があるか無いかで、地主に返却する際の取扱いを決めれば良い。
ちなみに築50年以上経過している建物は無価値と思います、解体費用の方が高くつきますから。
A
回答日時：
2025/3/30 09:43:55
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
調整区域であっても一定の条件で住宅建築は可能ですし、前面道路が2ｍでも住宅建築は可能なケースあります。
おそらくあなたは建物解体費用を回避するための検討だと思いますが、建物が古いなら地主へ無償譲渡という方法も可能です。
調整区域であっても一定の条件で住宅建築は可能ですし、前面道路が2ｍでも住宅建築は可能なケースあります。
おそらくあなたは建物解体費用を回避するための検討だと思いますが、建物が古いなら地主へ無償譲渡という方法も可能です。
A
回答日時：
2025/3/30 09:26:38
調整の住宅は規制がどうなっているかで扱いが違いますが基本的に価値はないです。まずはその建物の属性を確認することです。人属性でしか住めないのでしたらおとなしく解体して更地で返還でしょう。
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