教えて！住まいの先生

農地の場合、許可がなければ所有権移転の効力が発生しないから登記ができないのであって、単に第３者対抗力が備えられないという話ではありません。

仮登記というのは、許可を得ることができた場合の登記順位保全の効果を持つだけのもので、農地法の許可を得ない限り所有権移転の効力は発生しません。

農地の引渡しを受けて使用を開始することができるのは、あくまでも農地法の許可後です。

許可を得ないまま農地の引渡しを受け使用を開始することは、たとえ仮登記がされていたところで無許可売買であり、農地法違反ですので、「登記ができないだけで、使用するのは自由」だなんて思ったら大間違いです。
「３年以下の懲役又は300 万円以下の罰金」という罰則規定もあります。

http://www.pref.niigata.lg.jp/HTML_Article/155.pdf
３ページ目～
「農地について所有権に係る移転請求権保全の仮登記及び条件付権利(又は期限付権利)の仮登記の申請があった場合の取扱いについて(通知)」
（平成20年12月1日20経営第4874号、20農振第1409号農林水産省経営局長、農林水産省農村振興局長通知）

４ページ目
「(3) 農業委員会は、(2)の調査により、本登記をするために農地法に基づく許可等の手続が行われていないことが確認されたものについて、次の対応を講じることとする。

③ 当該農地の仮登記権利者に対し、次の助言等を行う。
ア農地の売買は、農地法に基づく許可等がなければ、所有権の移転の効力を生じないこと。
イ農地法に基づく許可等がなければ、売買契約の締結がなされていても、農地の所有権は仮登記権利者ではなく、農地所有者にあること。
ウ農地法に基づく許可等を受ける前に、農地の引渡しを受けた場合は、農地法違反となり、同法第92 条の規定に基づき３年以下の懲役又は300 万円以下の罰金の適用があること。
エ農地の転用を希望している仮登記権利者に対しては、２号仮登記を行ったとしても、農地転用許可の判断において何ら考慮されるものではないこと。」

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